招标妥推出至今惠及22万个住户 八成个案两年内完成招标落实工程
市建局多年来在楼宇复修的工作上发挥积极角色，透过提供财政资助和专业支援，协助法团和业主筹组楼宇维修工程。截至今年2月底，已有超过6,000幢楼宇完成或正在进行楼宇维修工程，受惠的住宅单位数目超过66万个；当中，於2016年推出的招标妥计划，至今已审批超过3,100宗申请，惠及超过22万个住户。
然而，旧区内仍有不少楼龄较高的私人楼宇，往往因物业已出租或空置，难以组织业主商议楼宇复修；此外，长者业主亦缺乏专业知识和经验，对统筹维修工程感到无从入手。至於一些大型屋苑，亦会出现业主对招标工程持不同意见，往往需要花较长时间沟通，才能达成共识，落实开展维修工程。
虽然市建局已透过提供不同支援，协助法团及业主跟进招标程序，但在部份楼宇复修个案中，业主之间对工程范围和报价、招标安排、公契内有关楼宇维修和保养条款的诠释以至施工方案等范畴，在经过长时间讨论后，仍然未能达致共识，议而不决；另方面，亦有个案出现业主对业主大会议决拣选的工程承建商的准则存有误解，甚至对相关投票结果不表认同，令开展工程举步维艰。
上述涉及业主商议议决聘用工程承建商，以及业主与法团之间的沟通等问题，已超出市建局针对楼宇复修及招标妥计划所能提供的技术支援范围。因此，我认为，要落实楼宇复修工程，除市建局团队的协助外，最重要的，仍是业主的齐心和决心，减少分歧，才能克服困难，提升楼宇安全和改善住户的居住环境。
我将以四篇网志，逐一就上述有关业主及法团执行维修工程上出现的问题，作详细剖析，以及市建局将可能提供的协助，让法团和业主对筹组维修工程的各项环节有更深入和全面理解，减少在筹组维修的过程中，出现误解和分歧，切实执行所需工程。
招标妥推出7年 惠及22万个住宅单位
市建局在2016年5月推出「招标妥」计划，同时由政府提供财政资助，让业主和法团以优惠费用参与，获取一系列专业的支援服务，统筹招标工作以聘请工程顾问和拣选工程承建商。
截至今年2月底，市建局已审批超过3,100宗申请，涵盖楼宇的规模由超过3,000伙单位的大型屋苑，以至只有数十伙的单幢楼，惠及超过22万个住宅单位。
「招标妥」的服务流程涉及三个阶段的工作，第一阶段是协助业主聘请工程顾问，以制订工程范围和标书；第二阶段是安排法团利用电子招标平台作公开招标，并协助收集参与竞投的工程承建商的标书。最后，团队会协助业主开标，以及就工程顾问提交的标书评核报告提供意见，直至派职员出席法团召开的业主大会，向业主讲解有关标书评核报告，「招标妥」的服务便完结。而业主大会商议及议决拣选工程承建商的过程，「招标妥」团队并不会参与。
目前，「招标妥」处理中的个案，大部份属於近年参与了楼宇更新大行动2.0（行动2.0）等资助计划的楼宇，相关业主和法团已聘请工程顾问并正在制订工程范围及拟备标书，准备招标聘请工程承建商。
另一方面，约有350宗个案是早在政府推出「行动2.0」之前已参与「招标妥」计划的楼宇，根据楼宇复修团队的初步统计，绝大部分的个案已经施工或已完成工程，当中，八成的个案一般能够在24个月内完成招标妥的三个服务阶段，拣选合适的工程承建商展开工程。
业主齐心和决心方能落实大维修
市建局团队总结这批成功个案的执行情况和工作经验，归纳到楼宇若要切实和有效筹组维修工程，业主齐心和决心至为关键，因为各项有关楼宇公用地方管理和维修的事项，需要召开业主大会商议及议决通过，因此业主「齐心」积极参与讨论并「决心」处理问题，才能成事。此外，筹组工程需要按部就班进行，在按照公开程序完成招标后，当业主大会议决通过聘请工程顾问和招标聘请工程承办后，业主亦需遵从共识，支持法团执行业主的集体决定，才能推动工程前行。
我以团队最近和我分享的一个近期完成楼宇复修工程的「招标妥」个案为例，该幢位於西环、楼龄已近60年的楼宇，大多数业主是年逾70、80岁的长者，过去从未为楼宇进行勘察和维修，亦缺乏相关知识。大约10年前，政府向该楼宇发出强制验楼命令，业主对如何制定维修范围、招标模式以至厘订工程费用等问题各持不同意见，未能取得共识，迟迟未能遵从验楼令的要求，进行所需的检验和修葺。
面对筹组大维修的困难，该大厦法团在2017年申请市建局的楼宇复修资助计划，得到维修津贴和「招标妥」提供的专业支援服务。在团队的指导下，一众年长业主掌握筹组维修工程的流程及执行安排，以及有助加强业主之间互信、缩窄分歧的方法，例如在召开业主大会议决工程方案前，先举行不同形式的讲解会及座谈会，配合图片展览，展示不同工程方案所用的物料及预期效果，让业主对工程方案细节有更深入和全面的认识，便利业主作出选择。
这些前期准备工作，对后来在业主大会能够顺利投票选出承建商，大有帮助。经过大约两年的筹备工作，法团在2019年召开业主大会议决拣选工程承建商。虽然在投票过程中，业主对承建商有不同的选择，但大家皆以尊重和理解的态度，接纳大多数人投选的方案，落实聘用中选的承建商，顺利展开工程。有关维修工程已在2022年底完工，楼宇的公用地方经复修后，焕然一新，强制验楼命令亦获政府撤销。
位於西环的金陵大厦最近完成楼宇复修工程（右图），包括修补已损的外墙、更换排水系统和公用地方的消防设备，改善楼宇安全和居住环境。
金陵大厦业主和法团对完成维修工作感到高兴，乐见业主齐心协力，放下分歧，共同为物业做好维修保养。
少数个案超过3年仍未聘请承建商
相比金陵大厦，「招标妥」计划内有大约10多宗个案，历时超过4年，有关业主仍未能就聘用工程承建商达成共识，最长的一宗个案更是超过6年时间，仍未就大维修拣选工程承建商。
团队观察这10多宗个案的详细执行情况，留意到虽然市建局和独立顾问已按照「招标妥」服务的范围，就维修工程的标书文件、回标分析等与维修工程相关的事项，向法团及业主提供意见。然而，法团和业主一直就工程范围、招标安排以至诠释大厦公契条款等，持不同意见，迟迟仍未能取得共识，当中主要涉及以下三方面的问题：
（一）业主对工程「议而不决」
筹组楼宇维修工程的过程比较复杂，法团需要先聘请工程顾问为楼宇进行勘察，然后根据楼宇的状况制定合适的维修方案，继而召开业主大会议决所需的楼宇复修范围及通过招标文件。之后，法团还需要为招标聘请工程承建商，再次召开业主大会进行投票，才能选出承建商。
然而，部份个案由於涉及的工程规模较大、范围较广，入标工程承建商一般会向业主提供多个不同的工程方案和维修用料，以及不同方案所涉的费用，供业主选择。
由於可供选择的工程方案繁多，业主亦不理解不同承建商建议的用料，例如油漆、石材、以至不同类型的消防系统和设备等，在效能和耐用性的分别，以及对工程费用的影响，导致意见分歧、难以抉择，甚至出现争拗，迟迟未能就拣选工程承建商达成共识，结果搁置维修工程的议决。
（二）业主对大厦公契条款有不同演绎
大厦公契列明各业主的权力、责任和义务，对大厦每位业主均具有法律约束力。一般而言，法团会为楼宇聘请律师担任法律顾问，协助业主理解当中条款。
然而，部份业主可能对公契内涉及维修工程的安排有不同理解，举例来说，工程范围一般包括翻新和修葺大厦外墙，但公契对楼宇外观、物料甚至颜色可能有不同规定，令业主需要时间厘清拟议工程方案是否符合公契要求，过程中更可能需要寻求第三方法律意见，甚至提请司法机构审理，才能解决。
（三）工程承建商退出竞投
根据现行的招标安排，每个工程承建商的标书有效期一般为6个月。如果业主未能在限期前议决并选出工程承建商，并签署正式的工程合约，工程顾问需要向每个入标承建商提出延长标书有效期的要求。然而，工程承建商是否同意延长期限，需要考虑多种因素，例如人工、物料和通胀对工程价格的影响，以及公司是否已经开展其他工程项目。在这种情况下，部分承建商可能会退出竞标，这会进一步减少业主可供选择的标书，并增加拣选合适承建商的难度。
我和团队都明白，楼宇维修相关工程招标及服务采购的议决，涉及复杂的问题和全盘考量，要业主达成共识，并不容易。然而，楼宇复修涉及公众安全，例如维修失修破损的外墙，可减低建筑构件从高处堕下的风险；而清拆伸出街道的违例僭建物，更可确保公众安全；而更换老旧破损的渠管，能减低疫情在楼宇内爆发的机会，保障居民健康。若然业主对维修工程议而不决，拖慢工程展开，问题只会愈趋严重，最终一众业主将会负上更大的责任。
「招标妥」推出以来运作良好
「招标妥」自推出以来，运作良好，亦广泛得到法团和业主的正面评价。市建局委聘的独立顾问，会向业主提供各项技术支援，包括就维修工程的标书文件和回标分析等工程相关事宜提供专业意见；此外，藉著电子招标平台公开、透明、易用的优点，协助业主招聘工程顾问及注册承建商，并提供中央标书收集处，由注册会计师或独立专业人士处理开标程序。
至於拣选工程承建商的准则，市建局一直提倡业主除了考虑标书的工程价格外，亦应该将投标者在楼宇维修的经验及其在评标面试过程中的表现，归纳在评核标准及计分内，相对以「价低者得」的模式批核标书，让业主对投标者的表现和能力有更全面和客观的理解，减少在议决拣选承建商时，业主因为不理解法团评审标书的准则，出现怀疑偏私、不当行为等误会，出现争拗以致拖慢维修工程的展开。
除了上述各项支援服务，针对仍未聘请工程承建商进行楼宇维修的个案，我们更进一步增加维修工程资讯的透明度，有助促进业主对招标程序和各项工程细节的认识。
目前，「招标妥」服务下的电子招标平台，已设有「业主下载专区」，让每个利用平台招标的法团获发一个专属的登入帐户及密码，方便法团和管理公司查阅和下载大厦工程报告、标书文件、回标分析以及市建局提供的意见等文件，了解维修进度。
优化电子招标平台 邮寄密码供业主查阅文件
有业主向我们反映，部份法团获批招标妥服务后，没有遵守与市建局签订的承诺书中，有关将账户登入编号及密码分派予各业主使用的条款，业主若想知道有关报告及文件内容，只能亲身到管理处查阅，非常不便。
为此，市建局团队除了责成违反相关承诺的法团尽快纠正之外，亦随即研究优化资讯发放的安排。团队最快在下月开始，会以邮寄方式，向申请个案大厦的每一名业主，提供所需帐户名称及密码，确保他们能够登入系统查阅文件。
我冀盼上述「招标妥」的服务和优化安排，有助业主增进对楼宇复修工程的知识、提升他们为楼宇进行维修保养的主动性和参与度；更重要的是，加强业主掌握维修工程各方面的资讯后，业主和法团均能以务实、具建设性的态度，处理在筹备过程中出现的不同意见，寻求大多数业主所能接纳的方案，并能团结一致，促进楼宇在未来需作定期维修保养的筹组工作。
市建局在参与「招标妥」计划的楼宇没有业权，不会以业主身分介入法团与业主的讨论和拣选工程承建商的议决；虽然如此，市建局团队会继续以「同行者」的身份，加强解说，协助业主作出决定，以落实楼宇「适时复修、减低风险」，提升楼宇安全和宜居度，我深信，最终受益的仍是一众业主和住户。