招標妥推出至今惠及22萬個住戶 八成個案兩年內完成招標落實工程
市建局多年來在樓宇復修的工作上發揮積極角色，透過提供財政資助和專業支援，協助法團和業主籌組樓宇維修工程。截至今年2月底，已有超過6,000幢樓宇完成或正在進行樓宇維修工程，受惠的住宅單位數目超過66萬個；當中，於2016年推出的招標妥計劃，至今已審批超過3,100宗申請，惠及超過22萬個住戶。
然而，舊區內仍有不少樓齡較高的私人樓宇，往往因物業已出租或空置，難以組織業主商議樓宇復修；此外，長者業主亦缺乏專業知識和經驗，對統籌維修工程感到無從入手。至於一些大型屋苑，亦會出現業主對招標工程持不同意見，往往需要花較長時間溝通，才能達成共識，落實開展維修工程。
雖然市建局已透過提供不同支援，協助法團及業主跟進招標程序，但在部份樓宇復修個案中，業主之間對工程範圍和報價、招標安排、公契內有關樓宇維修和保養條款的詮釋以至施工方案等範疇，在經過長時間討論後，仍然未能達致共識，議而不決；另方面，亦有個案出現業主對業主大會議決揀選的工程承建商的準則存有誤解，甚至對相關投票結果不表認同，令開展工程舉步維艱。
上述涉及業主商議議決聘用工程承建商，以及業主與法團之間的溝通等問題，已超出市建局針對樓宇復修及招標妥計劃所能提供的技術支援範圍。因此，我認為，要落實樓宇復修工程，除市建局團隊的協助外，最重要的，仍是業主的齊心和決心，減少分歧，才能克服困難，提升樓宇安全和改善住戶的居住環境。
我將以四篇網誌，逐一就上述有關業主及法團執行維修工程上出現的問題，作詳細剖析，以及市建局將可能提供的協助，讓法團和業主對籌組維修工程的各項環節有更深入和全面理解，減少在籌組維修的過程中，出現誤解和分歧，切實執行所需工程。
招標妥推出7年 惠及22萬個住宅單位
市建局在2016年5月推出「招標妥」計劃，同時由政府提供財政資助，讓業主和法團以優惠費用參與，獲取一系列專業的支援服務，統籌招標工作以聘請工程顧問和揀選工程承建商。
截至今年2月底，市建局已審批超過3,100宗申請，涵蓋樓宇的規模由超過3,000伙單位的大型屋苑，以至只有數十伙的單幢樓，惠及超過22萬個住宅單位。
「招標妥」的服務流程涉及三個階段的工作，第一階段是協助業主聘請工程顧問，以制訂工程範圍和標書；第二階段是安排法團利用電子招標平台作公開招標，並協助收集參與競投的工程承建商的標書。最後，團隊會協助業主開標，以及就工程顧問提交的標書評核報告提供意見，直至派職員出席法團召開的業主大會，向業主講解有關標書評核報告，「招標妥」的服務便完結。而業主大會商議及議決揀選工程承建商的過程，「招標妥」團隊並不會參與。
目前，「招標妥」處理中的個案，大部份屬於近年參與了樓宇更新大行動2.0（行動2.0）等資助計劃的樓宇，相關業主和法團已聘請工程顧問並正在制訂工程範圍及擬備標書，準備招標聘請工程承建商。
另一方面，約有350宗個案是早在政府推出「行動2.0」之前已參與「招標妥」計劃的樓宇，根據樓宇復修團隊的初步統計，絕大部分的個案已經施工或已完成工程，當中，八成的個案一般能夠在24個月內完成招標妥的三個服務階段，揀選合適的工程承建商展開工程。
業主齊心和決心方能落實大維修
市建局團隊總結這批成功個案的執行情況和工作經驗，歸納到樓宇若要切實和有效籌組維修工程，業主齊心和決心至為關鍵，因為各項有關樓宇公用地方管理和維修的事項，需要召開業主大會商議及議決通過，因此業主「齊心」積極參與討論並「決心」處理問題，才能成事。此外，籌組工程需要按部就班進行，在按照公開程序完成招標後，當業主大會議決通過聘請工程顧問和招標聘請工程承辦後，業主亦需遵從共識，支持法團執行業主的集體決定，才能推動工程前行。
我以團隊最近和我分享的一個近期完成樓宇復修工程的「招標妥」個案為例，該幢位於西環、樓齡已近60年的樓宇，大多數業主是年逾70、80歲的長者，過去從未為樓宇進行勘察和維修，亦缺乏相關知識。大約10年前，政府向該樓宇發出強制驗樓命令，業主對如何制定維修範圍、招標模式以至釐訂工程費用等問題各持不同意見，未能取得共識，遲遲未能遵從驗樓令的要求，進行所需的檢驗和修葺。
面對籌組大維修的困難，該大廈法團在2017年申請市建局的樓宇復修資助計劃，得到維修津貼和「招標妥」提供的專業支援服務。在團隊的指導下，一眾年長業主掌握籌組維修工程的流程及執行安排，以及有助加強業主之間互信、縮窄分歧的方法，例如在召開業主大會議決工程方案前，先舉行不同形式的講解會及座談會，配合圖片展覽，展示不同工程方案所用的物料及預期效果，讓業主對工程方案細節有更深入和全面的認識，便利業主作出選擇。
這些前期準備工作，對後來在業主大會能夠順利投票選出承建商，大有幫助。經過大約兩年的籌備工作，法團在2019年召開業主大會議決揀選工程承建商。雖然在投票過程中，業主對承建商有不同的選擇，但大家皆以尊重和理解的態度，接納大多數人投選的方案，落實聘用中選的承建商，順利展開工程。有關維修工程已在2022年底完工，樓宇的公用地方經復修後，煥然一新，強制驗樓命令亦獲政府撤銷。
位於西環的金陵大廈最近完成樓宇復修工程（右圖），包括修補已損的外牆、更換排水系統和公用地方的消防設備，改善樓宇安全和居住環境。
金陵大廈業主和法團對完成維修工作感到高興，樂見業主齊心協力，放下分歧，共同為物業做好維修保養。
少數個案超過3年仍未聘請承建商
相比金陵大廈，「招標妥」計劃內有大約10多宗個案，歷時超過4年，有關業主仍未能就聘用工程承建商達成共識，最長的一宗個案更是超過6年時間，仍未就大維修揀選工程承建商。
團隊觀察這10多宗個案的詳細執行情況，留意到雖然市建局和獨立顧問已按照「招標妥」服務的範圍，就維修工程的標書文件、回標分析等與維修工程相關的事項，向法團及業主提供意見。然而，法團和業主一直就工程範圍、招標安排以至詮釋大廈公契條款等，持不同意見，遲遲仍未能取得共識，當中主要涉及以下三方面的問題﹕
（一）業主對工程「議而不決」
籌組樓宇維修工程的過程比較複雜，法團需要先聘請工程顧問為樓宇進行勘察，然後根據樓宇的狀況制定合適的維修方案，繼而召開業主大會議決所需的樓宇復修範圍及通過招標文件。之後，法團還需要為招標聘請工程承建商，再次召開業主大會進行投票，才能選出承建商。
然而，部份個案由於涉及的工程規模較大、範圍較廣，入標工程承建商一般會向業主提供多個不同的工程方案和維修用料，以及不同方案所涉的費用，供業主選擇。
由於可供選擇的工程方案繁多，業主亦不理解不同承建商建議的用料，例如油漆、石材、以至不同類型的消防系統和設備等，在效能和耐用性的分別，以及對工程費用的影響，導致意見分歧、難以抉擇，甚至出現爭拗，遲遲未能就揀選工程承建商達成共識，結果擱置維修工程的議決。
（二）業主對大廈公契條款有不同演繹
大廈公契列明各業主的權力、責任和義務，對大廈每位業主均具有法律約束力。一般而言，法團會為樓宇聘請律師擔任法律顧問，協助業主理解當中條款。
然而，部份業主可能對公契內涉及維修工程的安排有不同理解，舉例來說，工程範圍一般包括翻新和修葺大廈外牆，但公契對樓宇外觀、物料甚至顏色可能有不同規定，令業主需要時間釐清擬議工程方案是否符合公契要求，過程中更可能需要尋求第三方法律意見，甚至提請司法機構審理，才能解決。
（三）工程承建商退出競投
根據現行的招標安排，每個工程承建商的標書有效期一般為6個月。如果業主未能在限期前議決並選出工程承建商，並簽署正式的工程合約，工程顧問需要向每個入標承建商提出延長標書有效期的要求。然而，工程承建商是否同意延長期限，需要考慮多種因素，例如人工、物料和通脹對工程價格的影響，以及公司是否已經開展其他工程項目。在這種情況下，部分承建商可能會退出競標，這會進一步減少業主可供選擇的標書，並增加揀選合適承建商的難度。
我和團隊都明白，樓宇維修相關工程招標及服務採購的議決，涉及複雜的問題和全盤考量，要業主達成共識，並不容易。然而，樓宇復修涉及公眾安全，例如維修失修破損的外牆，可減低建築構件從高處墮下的風險；而清拆伸出街道的違例僭建物，更可確保公眾安全；而更換老舊破損的渠管，能減低疫情在樓宇內爆發的機會，保障居民健康。若然業主對維修工程議而不決，拖慢工程展開，問題只會愈趨嚴重，最終一眾業主將會負上更大的責任。
「招標妥」推出以來運作良好
「招標妥」自推出以來，運作良好，亦廣泛得到法團和業主的正面評價。市建局委聘的獨立顧問，會向業主提供各項技術支援，包括就維修工程的標書文件和回標分析等工程相關事宜提供專業意見；此外，藉著電子招標平台公開、透明、易用的優點，協助業主招聘工程顧問及註冊承建商，並提供中央標書收集處，由註冊會計師或獨立專業人士處理開標程序。
至於揀選工程承建商的準則，市建局一直提倡業主除了考慮標書的工程價格外，亦應該將投標者在樓宇維修的經驗及其在評標面試過程中的表現，歸納在評核標準及計分內，相對以「價低者得」的模式批核標書，讓業主對投標者的表現和能力有更全面和客觀的理解，減少在議決揀選承建商時，業主因為不理解法團評審標書的準則，出現懷疑偏私、不當行為等誤會，出現爭拗以致拖慢維修工程的展開。
除了上述各項支援服務，針對仍未聘請工程承建商進行樓宇維修的個案，我們更進一步增加維修工程資訊的透明度，有助促進業主對招標程序和各項工程細節的認識。
目前，「招標妥」服務下的電子招標平台，已設有「業主下載專區」，讓每個利用平台招標的法團獲發一個專屬的登入帳戶及密碼，方便法團和管理公司查閱和下載大廈工程報告、標書文件、回標分析以及市建局提供的意見等文件，了解維修進度。
優化電子招標平台 郵寄密碼供業主查閱文件
有業主向我們反映，部份法團獲批招標妥服務後，沒有遵守與市建局簽訂的承諾書中，有關將賬戶登入編號及密碼分派予各業主使用的條款，業主若想知道有關報告及文件內容，只能親身到管理處查閱，非常不便。
為此，市建局團隊除了責成違反相關承諾的法團盡快糾正之外，亦隨即研究優化資訊發放的安排。團隊最快在下月開始，會以郵寄方式，向申請個案大廈的每一名業主，提供所需帳戶名稱及密碼，確保他們能夠登入系統查閱文件。
我冀盼上述「招標妥」的服務和優化安排，有助業主增進對樓宇復修工程的知識、提升他們為樓宇進行維修保養的主動性和參與度；更重要的是，加強業主掌握維修工程各方面的資訊後，業主和法團均能以務實、具建設性的態度，處理在籌備過程中出現的不同意見，尋求大多數業主所能接納的方案，並能團結一致，促進樓宇在未來需作定期維修保養的籌組工作。
市建局在參與「招標妥」計劃的樓宇沒有業權，不會以業主身分介入法團與業主的討論和揀選工程承建商的議決；雖然如此，市建局團隊會繼續以「同行者」的身份，加強解說，協助業主作出決定，以落實樓宇「適時復修、減低風險」，提升樓宇安全和宜居度，我深信，最終受益的仍是一眾業主和住戶。