跳到主要内容
行政總監網誌《摯誠.志成》

盛德街项目试行「预先批地」 精简程序 加快处理旧区老化

过去数年,市建局团队一直以新思维,制定和实践更宏观和具前瞻性的市区更新策略,同时落实应用新规划工具,并配合政府精简与市区更新相关的规划及发展程序,为项目拆墙松绑,加快处理旧区老化问题。

就最近在土瓜湾区启动的两个重建项目,即是俗称「五街」的明伦街/马头角道发展计划(KC-018计划),以及土瓜湾道/马头角道发展计划(KC-019计划),市建局分别在「提速」和「提效」层面,推行两项新措施,包括:(一)经政府和市建局协调,城规会在该两项发展计划采用新的审议流程,加快处理收集意见、申述及回应等工作,令整个规划程序由以往最长需要24个月,提早6个月,至大约18个月内完成;以及(二)研究让在市建局公布开展KC-019项目当天,已在项目内拥有不少於指定数目的工业楼宇物业、并符合条件的注册业主,参与项目的发展,提升项目在收购安排上的执行性,促成两个项目一并发展,让项目达致更大规划效益。

另一方面,市建局亦就如何压缩处理批地申请的工作流程,与相关政策局和部门商讨。目前,市建局共有四个[1]已获政府批准的重建项目,正在进行收购业权及协助住客搬迁的工作,当中位於九龙城区的盛德街/马头涌道重建公务员建屋合作社试点项目(盛德街项目)进度较快,项目涉及的155个业权中,97%的物业业主已接纳市建局的收购建议,住户陆续迁出。市建局正与地政总署商讨,精简及加快该项目的批地程序,让项目提早取得有关批地文件以进行招标,争取最快在2023年内与合作发展商展开工程,预计可提供约640个住宅单位。

以创新思维促成合作社项目重建

盛德街试点项目的推展过程顺利,关键之一,是市建局和政府以创新思维在处理项目涉及散社、土地补价、支付印花税及行政费、补偿方案等事宜开创多个先例,促成大部份业主接纳市建局收购建议,令项目在短短两年间,已进入清场工作的阶段。

151接受收购方案的业主,已按照其家庭需要,陆续在九龙城、将军澳、西贡和元朗等不同地区购买私人单位作替代居所。根据我们所得的资料,项目内的业主普遍只动用约一半的补偿款额,购买合符其所需的替代居所。究其原因,不少业主属於已经退休的长者,子女亦已成家立室,相对原来的合作社楼宇居所、面积过千平方尺的单位,他们倾向购买面积相对较细但足够居住、楼龄普遍较新、环境和设施均较佳,并附设升降机的单位,余下的补偿款额则保留以应付未来生活的需要;亦有个别业主选择於新界地区购置低密度的洋房单位,环境较市区宁静并附有花园,享受退休生活。

不论选择属於那类,我亦乐见这些公务员合作社楼宇的业主,能在我们协助重建后,大幅提升生活环境和居住质素,这正是市建局履行市区更新任务的宗旨。

个别个案涉及复杂法律问题

盛德街项目的土地在今年9月底已经复归政府,在有关复归期限届满时,项目有接近九成的业主将单位交吉,并开展新生活,但仍余下少数住户未迁出。团队就这些个案深入跟进,了解到有单位的原社员已经离世,后人需要就遗产继承方面达成共识,并经所需法律程序,才具有法定身份考虑市建局的收购建议;另外,有个别仍在单位居住的家庭成员,缺乏经济能力,需要待法庭完成遗产分配工作,取得业权,才能接受现金补偿,购置替代居所。

面对这类特殊个案,市建局团队了解每个住户家庭的实际需要,视乎个案的情况作弹性处理,包括延长签署收购文件的时限,让相关的家庭有更充裕时间处理法律程序;此外,协助家庭成员寻找替代居所,抱著「以人为先」的工作方针,尽量照顾受影响家庭的需要。

持续优化「预先招标」模式

为加快重建流程,市建局在去年6月改变以往「先清场、后招标」的程序,於大角咀橡树街项目试行「预先招标」模式,在清场的较后阶段便筹备展开项目招标的工作,项目因而提早了约一年时间完成招标,觅得合作发展商提早接手项目,预早进行项目的详细设计和拟备相关图则,提交予政府部门审批。

另外,根据重建项目的一般进程,即使项目的土地已复归政府,仍需待项目范围内的所有占用人迁出并完成清场工作后,市建局才会向政府申请批出地契,以取得土地持有人的法定身份,安排发展商进行地基和建筑工程。因此,即使项目采用了「预先招标」,若项目内仍有少数未能按时迁出的个案,市建局在完成招标后亦不能为有关地盘提交批地申请,相关工程也不能展开,未算完全达致加快施工的目标。

这个问题在橡树街这类规模较细、面积少於1,000平方米的重建项目,对施工进度不会造成很大的影响;然而,在涉及较大规模项目的情况,要待完全清场才能批地的做法,将令地盘范围内大部份已经清场和平整的土地,因等待批出地契而需要闲置,以致建造地库、地基以及铺设基建设施等一连串复杂的工程,都需要顺延,拖慢重建项目的进度。

盛德街项目试行「预先批地」

为此,市建局与发展局和地政总署商讨后,得到政府的支持和配合,研究在日后推行较大型的重建项目时试行应用「预先批地」的概念。

在这个概念下,市建局会视乎清场进度,当项目内只剩为数甚少并已有搬迁安排的占用人,清场的复杂性较低时,便会因应招标计划,提早向政府申请预先批出一份具附带条款的地契文件。获批的地契与一般地契同样会涵盖项目的准许发展参数和一般土地管理条款,亦会同时列出附带条款,注明市建局需要继续履行协助占用人迁出的责任,并承担一切所需的支出。

「预先批地」概念的优点在於市建局和合作发展商可以因应清场进度,灵活调整施工安排,包括为仍有占用人居住的楼宇,做好保护措施;对已平整的范围提早施工,令整个建造工序提前展开,缩短等候时间。与此同时,市建局会继续按照地契的附带条款,尽力协助占用人搬迁。

此外,亦正因为清场的责任和承担范围在相关地契条款内清晰列明,这有助消除发展商考虑出价时,因为项目仍未完全清场此因素而引致的额外风险,影响标书的竞争力。

市建局和政府正就「预先批地」这个概念,制定相关的执行框架,包括审批地契条款、仍被占用楼宇的管理安排、占用人的处理等工作范畴,作仔细研究。我们亦特意拣选盛德街项目作为「预先批地」的试点,希望吸取经验,作为未来优化重建项目批地程序的参考。

盛德街项目规模适中,涉及30幢楼宇,目前只有3幢楼宇内仍有少数占用人居住,可以分阶段为已清场和平整的土地,开始建筑工程,减少整个地盘因为少数楼宇有待清场而闲置的时间,提升效率。

另一方面,未来数年,市建局业务纲领内尚有多个大型项目踏入收购期,透过「预先批地」,市建局不需要待整个项目完成清场,已能获地政总署提早批出项目的地契,继而推出招标,有助资金提早「回笼」,补充财政储备,以应付庞大的收购支出。

「预先批地」概念属於新尝试,市建局团队将检视在盛德街项目的执行情况,考虑在日后推行九龙城、深水埗以至在油旺区的大型重建项目时应用。

不论是「预先招标」和「预先批地」,余下占用人最终是否迁出,仍取决於他们的家庭情况、对替代单位的要求,以至接受补偿方案的意愿等因素。若我们未能与占用人达成共识,最终需要以法律程序收回被占用的物业,涉及的时间并非市建局所能控制,而一旦出现延误,市建局在财务安排、合作发展的合约管理、地契执行等方面,均存在风险。因此,我们必须审慎挑选合适的项目和时间,视乎项目规模和清场的复杂性,灵活引用「预先招标」和「预先批地」,以增加项目推展进程的弹性,并做好风险管理,加快工作步伐,提早为私人住宅市场供应单位,满足市民需要。

靠背垄道项目   合作社散社取得突破

至於位於靠背垄道的另一个重建公务员合作社楼宇试点项目,涉及28个合作社,在项目开展时,仍有9个合作社未解散,是推动计划的一个挑战。

近日团队向我汇报,有关散社工作已取得突破,其中一个合作社的全数业主已达成散社的共识,在市建局支援下,在接近一年时间完成散社程序,相关合作社将於本周举行签署楼契的仪式,正式取得单位的注册业权,成为业主。另外,我们亦知悉,项目内有数个合作社的社员,亦就散社达成初步共识。

有见部分社员对未散社社员的业权及权益问题存有疑问,市建局早前主动与政府相关决策局和部门联络,厘清相关事项。我们近日获得政府回覆,在整理相关资料后,已在上周向靠背垄道所有社员和前社员发出信件,就未散社社员关注的议题和政府的回覆,作清晰、详尽的解说。我们亦将在短期内完成处理第二批经城规会谘询期内收到的公众意见,继而进入下一阶段的规划程序。

市建局规划靠背垄道项目时,已预留地盘南面部份约三分之一的土地,作为发展首置单位之用,可提供接近1,000个首置单位。市建局团队将继续以最大的努力和新思维,落实两个重建公务员合作社楼宇的试点项目,协助更多合作社社员,能够透过散社取得业权,改善生活环境之余,亦能释放珍贵的市区土地资源,尽早推出更多单位,满足市民的需要。

 

[1]四个获政府批准的重建项目包括:土瓜湾盛德街/马头涌道重建公务员建屋合作社试点项目、九龙城启德道/沙浦道发展计划土瓜湾道/荣光街发展计划 ,以及旺角山东街/地士道街发展计划