盛德街項目試行「預先批地」 精簡程序 加快處理舊區老化

過去數年，市建局團隊一直以新思維，制定和實踐更宏觀和具前瞻性的市區更新策略，同時落實應用新規劃工具，並配合政府精簡與市區更新相關的規劃及發展程序，為項目拆牆鬆綁，加快處理舊區老化問題。

就最近在土瓜灣區啟動的兩個重建項目，即是俗稱「五街」的明倫街／馬頭角道發展計劃（KC-018計劃），以及土瓜灣道／馬頭角道發展計劃（KC-019計劃），市建局分別在「提速」和「提效」層面，推行兩項新措施，包括：（一）經政府和市建局協調，城規會在該兩項發展計劃採用新的審議流程，加快處理收集意見、申述及回應等工作，令整個規劃程序由以往最長需要24個月，提早6個月，至大約18個月內完成；以及（二）研究讓在市建局公布開展KC-019項目當天，已在項目內擁有不少於指定數目的工業樓宇物業、並符合條件的註冊業主，參與項目的發展，提升項目在收購安排上的執行性，促成兩個項目一併發展，讓項目達致更大規劃效益。

另一方面，市建局亦就如何壓縮處理批地申請的工作流程，與相關政策局和部門商討。目前，市建局共有四個^[1]已獲政府批准的重建項目，正在進行收購業權及協助住客搬遷的工作，當中位於九龍城區的盛德街／馬頭涌道重建公務員建屋合作社試點項目（盛德街項目）進度較快，項目涉及的155個業權中，97%的物業業主已接納市建局的收購建議，住戶陸續遷出。市建局正與地政總署商討，精簡及加快該項目的批地程序，讓項目提早取得有關批地文件以進行招標，爭取最快在2023年內與合作發展商展開工程，預計可提供約640個住宅單位。

以創新思維促成合作社項目重建

盛德街試點項目的推展過程順利，關鍵之一，是市建局和政府以創新思維在處理項目涉及散社、土地補價、支付印花稅及行政費、補償方案等事宜開創多個先例，促成大部份業主接納市建局收購建議，令項目在短短兩年間，已進入清場工作的階段。

151接受收購方案的業主，已按照其家庭需要，陸續在九龍城、將軍澳、西貢和元朗等不同地區購買私人單位作替代居所。根據我們所得的資料，項目內的業主普遍只動用約一半的補償款額，購買合符其所需的替代居所。究其原因，不少業主屬於已經退休的長者，子女亦已成家立室，相對原來的合作社樓宇居所、面積過千平方呎的單位，他們傾向購買面積相對較細但足夠居住、樓齡普遍較新、環境和設施均較佳，並附設升降機的單位，餘下的補償款額則保留以應付未來生活的需要；亦有個別業主選擇於新界地區購置低密度的洋房單位，環境較市區寧靜並附有花園，享受退休生活。

不論選擇屬於那類，我亦樂見這些公務員合作社樓宇的業主，能在我們協助重建後，大幅提升生活環境和居住質素，這正是市建局履行市區更新任務的宗旨。

個別個案涉及複雜法律問題

盛德街項目的土地在今年9月底已經復歸政府，在有關復歸期限屆滿時，項目有接近九成的業主將單位交吉，並開展新生活，但仍餘下少數住戶未遷出。團隊就這些個案深入跟進，了解到有單位的原社員已經離世，後人需要就遺產繼承方面達成共識，並經所需法律程序，才具有法定身份考慮市建局的收購建議；另外，有個別仍在單位居住的家庭成員，缺乏經濟能力，需要待法庭完成遺產分配工作，取得業權，才能接受現金補償，購置替代居所。

面對這類特殊個案，市建局團隊了解每個住戶家庭的實際需要，視乎個案的情況作彈性處理，包括延長簽署收購文件的時限，讓相關的家庭有更充裕時間處理法律程序；此外，協助家庭成員尋找替代居所，抱著「以人為先」的工作方針，盡量照顧受影響家庭的需要。

持續優化「預先招標」模式

為加快重建流程，市建局在去年6月改變以往「先清場、後招標」的程序，於大角咀橡樹街項目試行「預先招標」模式，在清場的較後階段便籌備展開項目招標的工作，項目因而提早了約一年時間完成招標，覓得合作發展商提早接手項目，預早進行項目的詳細設計和擬備相關圖則，提交予政府部門審批。

另外，根據重建項目的一般進程，即使項目的土地已復歸政府，仍需待項目範圍內的所有佔用人遷出並完成清場工作後，市建局才會向政府申請批出地契，以取得土地持有人的法定身份，安排發展商進行地基和建築工程。因此，即使項目採用了「預先招標」，若項目內仍有少數未能按時遷出的個案，市建局在完成招標後亦不能為有關地盤提交批地申請，相關工程也不能展開，未算完全達致加快施工的目標。

這個問題在橡樹街這類規模較細、面積少於1,000平方米的重建項目，對施工進度不會造成很大的影響；然而，在涉及較大規模項目的情況，要待完全清場才能批地的做法，將令地盤範圍內大部份已經清場和平整的土地，因等待批出地契而需要閒置，以致建造地庫、地基以及鋪設基建設施等一連串複雜的工程，都需要順延，拖慢重建項目的進度。

盛德街項目試行「預先批地」

為此，市建局與發展局和地政總署商討後，得到政府的支持和配合，研究在日後推行較大型的重建項目時試行應用「預先批地」的概念。

在這個概念下，市建局會視乎清場進度，當項目內只剩為數甚少並已有搬遷安排的佔用人，清場的複雜性較低時，便會因應招標計劃，提早向政府申請預先批出一份具附帶條款的地契文件。獲批的地契與一般地契同樣會涵蓋項目的准許發展參數和一般土地管理條款，亦會同時列出附帶條款，註明市建局需要繼續履行協助佔用人遷出的責任，並承擔一切所需的支出。

「預先批地」概念的優點在於市建局和合作發展商可以因應清場進度，靈活調整施工安排，包括為仍有佔用人居住的樓宇，做好保護措施；對已平整的範圍提早施工，令整個建造工序提前展開，縮短等候時間。與此同時，市建局會繼續按照地契的附帶條款，盡力協助佔用人搬遷。

此外，亦正因為清場的責任和承擔範圍在相關地契條款內清晰列明，這有助消除發展商考慮出價時，因為項目仍未完全清場此因素而引致的額外風險，影響標書的競爭力。

市建局和政府正就「預先批地」這個概念，制定相關的執行框架，包括審批地契條款、仍被佔用樓宇的管理安排、佔用人的處理等工作範疇，作仔細研究。我們亦特意揀選盛德街項目作為「預先批地」的試點，希望吸取經驗，作為未來優化重建項目批地程序的參考。

盛德街項目規模適中，涉及30幢樓宇，目前只有3幢樓宇內仍有少數佔用人居住，可以分階段為已清場和平整的土地，開始建築工程，減少整個地盤因為少數樓宇有待清場而閒置的時間，提升效率。

另一方面，未來數年，市建局業務綱領內尚有多個大型項目踏入收購期，透過「預先批地」，市建局不需要待整個項目完成清場，已能獲地政總署提早批出項目的地契，繼而推出招標，有助資金提早「回籠」，補充財政儲備，以應付龐大的收購支出。

「預先批地」概念屬於新嘗試，市建局團隊將檢視在盛德街項目的執行情況，考慮在日後推行九龍城、深水埗以至在油旺區的大型重建項目時應用。

不論是「預先招標」和「預先批地」，餘下佔用人最終是否遷出，仍取決於他們的家庭情況、對替代單位的要求，以至接受補償方案的意願等因素。若我們未能與佔用人達成共識，最終需要以法律程序收回被佔用的物業，涉及的時間並非市建局所能控制，而一旦出現延誤，市建局在財務安排、合作發展的合約管理、地契執行等方面，均存在風險。因此，我們必須審慎挑選合適的項目和時間，視乎項目規模和清場的複雜性，靈活引用「預先招標」和「預先批地」，以增加項目推展進程的彈性，並做好風險管理，加快工作步伐，提早為私人住宅市場供應單位，滿足市民需要。

靠背壟道項目   合作社散社取得突破

至於位於靠背壟道的另一個重建公務員合作社樓宇試點項目，涉及28個合作社，在項目開展時，仍有9個合作社未解散，是推動計劃的一個挑戰。

近日團隊向我匯報，有關散社工作已取得突破，其中一個合作社的全數業主已達成散社的共識，在市建局支援下，在接近一年時間完成散社程序，相關合作社將於本周舉行簽署樓契的儀式，正式取得單位的註冊業權，成為業主。另外，我們亦知悉，項目內有數個合作社的社員，亦就散社達成初步共識。

有見部分社員對未散社社員的業權及權益問題存有疑問，市建局早前主動與政府相關決策局和部門聯絡，釐清相關事項。我們近日獲得政府回覆，在整理相關資料後，已在上周向靠背壟道所有社員和前社員發出信件，就未散社社員關注的議題和政府的回覆，作清晰、詳盡的解說。我們亦將在短期內完成處理第二批經城規會諮詢期內收到的公眾意見，繼而進入下一階段的規劃程序。

市建局規劃靠背壟道項目時，已預留地盤南面部份約三分之一的土地，作為發展首置單位之用，可提供接近1,000個首置單位。市建局團隊將繼續以最大的努力和新思維，落實兩個重建公務員合作社樓宇的試點項目，協助更多合作社社員，能夠透過散社取得業權，改善生活環境之餘，亦能釋放珍貴的市區土地資源，盡早推出更多單位，滿足市民的需要。