「局部改造」新模式 工厦变多用途楼宇 市建局首幢工厦改造重设项目竣工
市建局在2013年，回应政府提出加快旧工业大厦的更新工作，启动长沙湾汝州西街工业楼宇重建项目先导计划。虽然项目在2018年因收购率低而中止重建的计划，但我们改用楼宇复修及改造重设这重建以外的市区更新策略，为这幢老化的工厦提升楼宇安全和设施水平，延长楼宇的寿命。经过约3年时间，这幢工厦的改造工程已竣工，是市建局首幢以改造重设复修、活化再用的工厦项目，并已於上月起，成为市建局楼宇复修部的办事处，服务市民。
市建局在改造这幢近60年楼龄、设施不符合现代标准的工厦过程中，遇上不少困难和挑战，我希望借此与大家，尤其是工厦的业主，分享市建局如何应用创新思维，突破改造传统工厦的规限，打造一幢安全、环保而现代化的多用途楼宇，实现可持续的建筑环境。
近60年楼龄的汝州西街永康工厂大厦在2013年市建局启动项目时，呈老化失修（左），经过维修及由市建局改造后，现已是一幢具多元化用途的现代化楼宇（右）。
市建局在2013年12月向位於工业楼宇重建先导项目内的永康工厂大厦业主发出收购建议，然而经过四年时间的努力，我们只能从40个业权中，收购到27个，占整幢工厦约67%；余下三成多未能成功收购的业权，主要因为业主希望继续留在原址经营而婉拒了收购建议；另一方面，该工厦业主亦曾於2016年，为大厦进行外墙翻新及更换升降机等工程。在考虑多项因素后，市建局董事会於2018年通过终止这工厦的重建计划。
灵活变通 助工厦改造变身
虽然重建不成，但有关工厦内部存在结构老化、消防设备和喉管系统老旧失修、公用地方欠缺无障碍设施，以至违规改建等不符合现代法规要求的问题，市建局作为业主之一，自然不能坐视不理，团队遂以灵活变通思维，研究以市区更新另一策略 ―「楼宇复修」及「改造重设」方法，全方位改善这幢工厦外、内的结构及消防安全，并提升屋宇配套设施的水平。
由於这幢工厦的业权人还包括多个不同楼层单位的业主，故此市建局担起促进者的角色，深入研究各种改造方案，包括全幢改造的可行性，然后通过参与业主立案法团会议，与其他单位的业主交流，务求就工厦的长远维修和活化方向，谋取共识。
过程中，部份业主对全幢改造的方案感到忧虑，担心在工程期间需暂时搬迁，影响业务运作；若然全幢改造，每户除了需要摊分涉及公用地方的工程费用，还要自行支付其持有单位内部的改造工程支出，对於一般小厂户业主来说，这笔开支也会造成经济负担。
为此，市建局考虑到在不影响厂户日常的业务运作，同时能提升工厦安全的前提下，提出了一个创新的「局部改造」方案，取代「全幢改造」。在「局部改造」的方案下，市建局针对工厦的公用地方，统筹各项公用屋宇设备的改建和优化工程，并全数支付相关工程费用。至於由市建局持有的单位亦会作翻新和改造，由工业转变为办公室用途；而由其他厂户持有的单位，则维持其相关用途和营运，不用作内部改造，因而不需要支付改造费，亦不用搬迁，将推展工厦改造工程带来的支出和运作影响，减到最低。
局部改造工程挑战大
这套创新的「局部改造」方案得到大厦法团的同意，工程得以落实。然而，在推展这工程时，我们在规划及执行方面仍面对不少挑战，包括：
(一) 装置消防设备难：这幢工厦建於60年代，原有设备未能符合现时消防安全规范，市建局必须在改造作办公室用途时，为全幢楼宇的公用地方及改造部份提升消防系统的相关装置及设备。而相关设备属整幢楼宇业主共同拥有和管理，需要摆放在公用地方以便维修和保养，然而旧式工厦一般并没有为此预留充足的公共地方；而在局部改造模式下亦难以让大厦作根本性的结构改动，腾出公用地方加设和置存所需设备。
(二) 更改用途限制大：在局部改造的情况下，市建局须遵照这幢楼宇在长沙湾分区计划大纲图原先准许的用途，将持有楼层的单位改造后用作楼宇复修部门的办事处，不能扩充作其他用途，例如推广活动、工作坊或展览等。当中的原因，是部份楼层单位的厂户仍然从事经准许的工业用途，可能涉及一些厌恶性行业或贮存危险品等，就算市建局的单位完成改建及活化，也需要尽量避免吸引非大厦使用者到访，减低因为不熟悉工厦环境而误入其他工业单位所带来的安全风险。
(三) 建筑法规要求高：现行建筑法规和消防安全守则对工厦单位改变作办公室用途，设较高的通风和采光标准；而对公用地方的无障碍设施和消防安全标准亦有较高的要求，包括每层都需为残疾人士提供在发生火警时用作避险的临时庇护处、两组走火楼梯需要在各层互通等。然而，若要在这类旧式工厦执行有关工程以符合最新法规，必须得到法团的参与才可进行，过程中若改动个别业主单位的结构间隔，还要得到有关业主的允许。
以创新思维促成改造工程 为楼宇增值
面对以上种种挑战，市建局团队发挥创新精神，一一克服。针对加设消防设备困难及用作置存消防水缸和供水系统的公用地方不足的情况，市建局自愿拨出超过1,600多平方尺、属於其业权范围的楼面面积，以象徵性租金租予法团用作放置各项新加的公用设施，解决公用地方面积不足的难题。这些设备亦已预留接口，余下仍未改造单位的厂户业主，日后若希望进行相关改造工程，只需将其单位的消防设施，接驳至市建局新加的消防系统便可。
市建局将其持有的地下单位改设为消防控制室，并容纳新加的公用设备，包括消防水缸，服务全幢楼宇的用户。
团队更额外在楼宇管理工作方面，为这个活化工厦项目引进「预防性维修」措施，包括加装遥距监测装置，协助管理人员在管理室监测各项屋宇装备的运作状况，应对突发性故障。各项新更换设施的维修保养资料亦将经过数码化重新整合，编制为一套数码楼宇保养手册，为管理人员因应设施的状况制定未来保养计划以提升工作效率。
在安排楼宇复修部使用改造后的办公室时，我们亦顾及应尽量避免吸引非大厦使用者到访上层单位，因此，我们将需要面见已预约的楼宇复修资助计划个案申请人的业务，例如办理手续和宣誓等，集中在地下单位进行。地下办事处设有12个房间，以便处理相关工作。
市建局将地下单位活化改建成楼宇复修部办事处，并设有多个房间，供已预约的资助计划申请人及法团来办理手续。
尽管这幢大厦外、内已焕然一新，但受原有工业大厦设计所限，加上是次属局部改造，市建局只能向相关部门申请在自己拥有的物业，以及大厦地下大堂入口的公共地方，进行改建工程，提供无障碍设施。市建局会继续透过法团协商，争取其他厂户业主，尽早为其单位落实加设无障碍设施和提升消防设备。
以优惠租金出租铺位予社企开设饭堂
随著这幢工厦改造工程已竣工，市建局楼宇复修部於上月已迁入，投入运作，以便加强处理日益增加的楼宇复修个案，以及政府各项楼宇复修资助计划的申请。
我们亦将「局部改造」大厦后单位只可作特定行业用途的限制化为机遇，在符合活化工厦政策的框架下，令工厦用途更多元化，包括将部分收购回来的单位，用作社会企业、文化创意产业用途，惠及社会。
举例说，我们留意到工厦附近的兼善里有一间由社会企业开设的食肆，为残疾人士提供就业机会之余，亦向区内有需要人士派发免费饭餐，甚具社会意义。在永康工厂大厦进行工程期间，我们知悉这间社企正在同区寻找地铺开设新饭堂，我们便与其负责人磋商，将大厦地下一个约2,400多平方尺的单位，以低於市价的优惠租金，出租这所社会企业，支持他们在区内延续业务；亦特别向城规会申请许可，将部份地方用作服务街坊，例如派饭活动。同时，我们亦为铺位预先装设符合工厦食堂规定的屋宇装备基本设施，包括消防、排污及供水系统、通风、配电及照明系统等，以便这所社企进驻时，只需在进行装修、添置设备和食堂用具后，尽早营运。
担当「局部改造」模式先行者 为工厦业主起示范作用
政府自推出活化工厦政策以来，已有不少旧式工厦，在单一业主持有所有业权的情况下，完成整幢改造或重建，引进更多不同产业的企业和初创公司进驻，为老旧工业区注入新经济活力，带来活化更新的效果。
至於面对业权分散处境的工厦单位业主，若然能够参考市建局在这个项目以「局部改造」执行模式，复修及改造工厦、提升设施，相信可以为其工厦物业单位增值。以这个永康工厂大厦改造项目为例，整项改造工程的支出约1.5亿元，以市建局持有27个单位合共约7万2千平方尺楼面计算，每平方尺改造成本需要约2,000元。
由於活化后的单位可用作办公室用途，参考同区其他楼龄相若、而原先属於工业用途单位在改造成办公室后的市值，我们估算，市建局上层单位改造成办公室后，每平方尺楼面市值将超过1万1千元，较改造前约5,000元增加一倍多；而以每个上层单位面积约3,100平方尺计，每个单位的物业价值增加约2,000万元，而单位的市场租值亦会随物业增值和环境设施改善而有所提升。而计算改造工程成本后，改造单位所创造的物业增值仍甚具效益。
除了物业增值之外，楼宇复修部过去在长沙湾租用办公处，每年的租金支出达到1,000万，是次改造工厦项目增加了市建局持有自用办公室楼面的空间，节省了租用私人商业大厦办公室的租金开支，达致尽用资源、善用资源的目标。
个别工厦的复修和活化，并非市建局的核心业务，我们须将资源集中处理旧区的整体规划和重建，改善香港的住屋水平及已建设环境。因此，我认为要推广改造重设工厦这新模式，令活化工厦在市场进一步普及，而关键之道，除了协助业主克服规划和工程执行层面的难题外，亦要关注业主面对成本效益的挑战。
为了推展这个改造项目，市建局需要一笔过预留一亿多元的资金来应付相关工程开支；尽管活化后的单位因自用作办公室而抵销在其他商业大厦租用地方的租金支出及相关费用，但回本期估计亦要接近20年，这还未计算市建局拨出1,600多平方尺的楼面面积，用作放置公用设施所涉及的租金收入。
复修和活化工厦所需的成本，对单一业主或有财力的发展商，应该可以如市建局般获得预期的增值及回本期；然而，对於非单一业权工厦的一般小厂户业主而言，所涉及的成本开支，相信并非他们能够负担，变相造成阻力。
因此，我希望这次市建局改造重设工厦的案例，可以起牵头和示范作用，从工程规划、施工方案、配合相关法规等不同层面，与政府部门、专业机构以至工厦业主分享经验，增强各界对改造和活化工厦的信心。而更重要，是共同探讨为有意活化改造工厦的业主提供更多诱因，例如金融机构可以考虑提供较优惠的贷款安排，协助他们筹措资金；政府部门亦可从政策层面，重新审视各项针对工厦改造用途和地契条款的要求，提供弹性或宽免措施，以降低改造成本。至於专业机构，亦可编制更多相关规划和工程审批的实务指引，为业主提供专业技术支援，从多方面鼓励业主透过重建或复修及改造重设，活化工厦，善用珍贵的土地资源，亦能配合香港不断转变的社会发展和经济需要。