楼市「热浪」 　窒碍市区更新的持续发展

市建局在本月初，向位于中西区的崇庆里╱桂香街发展项目的业主发出收购建议，自住业主收购建议呎价为实用面积每平方呎23,568 元，这是继去年向九龙城六个重建项目的自住业主提出以实用面积每平方呎近1.6万元收购物业后，再一次打破过往的出价纪录。

收购建议公布后，社会对市建局再以「新高价」收购旧楼有不同意见，甚至有意见认为市建局在「推高楼价」。惟事实上，市建局由启动项目、提出收购至推出地盘予发展商投标的流程，均须按照政府于2011年颁布的《市区重建策略》下的既定政策和程序进行。当有关项目获得行政长官会同行政会议或发展局局长批准后，市建局便会根据受影响自住业主其住宅物业的市值交吉价，加上一笔特惠津贴（即自置居所津贴），作为收购价。市建局的自置居所津贴，是依据2001年立法会通过成立市区重建局时，同时订下受政府收回土地影响的住宅业主所得的自置居所津贴的计算方法，即是被收购单位市值与相同地区一个楼龄假设为七年的假设重置单位价值的差价，一般称之为「七年楼」单位。从上述可见，市建局很大程度处于被动，亦被物业市场的波动牵着走，不能因为楼市的升跌而改动收购呎价的计算方法，或大幅改动项目的发展程序。

在过去十多年楼市处于持续上升的周期里，部份于早年以较现时低的收购价收购回来的重建项目，近年落成后以较高价出售，这些「低买高卖」的项目看似为市建局带来可观的累计盈余。不过，我们不能忽略，法例赋予市建局进行市区重建，改善住屋水平，是个持续的社会使命，即使部份项目在落成销售时获得较大收益，这些「暂时性」的收入，亦只会用作市区更新工作持续发展的开支。具体来说，在一个财政年度录得的收入，须为来年已获批业务计划内的新项目作储备，若面对楼市不断攀升而为市建局带来「水涨船高」的高收购价，所谓的收入亦会因而被庞大的收购成本所抵销。若然要追赶市区老化日趋严重速度，市建局开展项目的规模需要愈来愈大、愈来愈多的时候，收入与收购开支成本的差距将进一步扩大。

我尝试以市建局于2008年在土瓜湾区开展的一个重建项目，就上述的观点作说明。该项目涉及61 个住宅及地铺业权，十年前市建局按「七年楼」的收购机制，提出自住物业的实用面积呎价为5,100多元。该项目于今年初已公开发售，按与合作发展伙伴订下的发展协议而预计的销售分成，连同发展商已支付的地价，预计市建局将可录得约七亿多元的总收入。假若市建局在录得此收入的同一年度，于同一地区开展一个涉及相同业权数量、相同总楼面面积的项目，即使市建局只以去年12月向土瓜湾区内已开展重建项目所提出接近1.6万元的实用面积呎价，来收购这61个业权，所须动用的收购成本，便将高达九亿元，超出之前项目录得的七亿多元收入。以这个前设一样的比较例子来看，市建局所面对的，一是把项目「愈做愈细」；二是不断从以往「累计收入」中透支来发展这类高收购成本的项目，结果同样会愈做愈少；三是从开展新项目的可供发展剩余地积比 (plot ratio gain)作补贴，不过，如我在之前的网志也提到，市区仍有足够可供发展剩余地积比的项目，数量已愈益减少，尤其在楼宇和人口密度甚高的旧区。

故此，社会确实需要思考，因应早年发展的重建项目带来的累计盈余，是否足让市建局应付未来涉及面积较大、业权数量较多，动辄需要数十亿、甚至过百亿元的收购成本？近年持续「高买」的环境，日后若受市场波动而面临「低卖」时，市建局所面对的财政风险和冲击，将不容忽视。

总的来说，无论从市建局开展重建项目所依据的收购政策和程序，以及重建项目日后的市场价值，均受整个香港的物业市场趋势所带动。故此，若说市建局崇庆里╱桂香街项目只涉及约80个住宅业权的收购价，相对于过去一年上环及西营盘这区住宅物业市场超过1,100宗的成交，实际能够推高该区住宅市场楼价，理据略嫌不足。我希望当社会大众对市建局近年财务稳健的情况作评论时，也不应无视其在重建收购时的被动因素，所面对的财务风险；更重要的，是市建局须为持续推展市区更新工作、改善旧区老化环境，所作的长远承担。

事实上，以现时整体物业市场处于甚高的水平，不论是市建局或私人发展商，均须面对「水涨船高」的高收购价。这不仅仅反映在市建局以市价加「七年楼津贴」的物业收购政策，连旧楼的物业市值，也受这个「热浪」带动向上。以崇庆里╱桂香街发展项目所处于的西营盘区为例，楼龄达40至50年旧楼的呎价，在市建局未提出收购前的半年，旧楼成交价的平均呎价已高达1.5万。值得注意的是，这类楼高只有数层、没有升降机装置和缺乏保养的旧楼，因具重建发展的潜力，它的平均呎价相对起同区、楼龄差不多但属楼高20多层的住宅大厦，郄要高出10至15%。因此即使由私人发展商进行收购重建，为了成功整合业权进行重建，或促成达八成或以上的业权向土地审裁处申请强拍，也有需要在物业市价上作一定的增幅。按此推算，面对当前的高收购成本、连同建筑费、利息等发展项目的所需开支，日后重建项目落成的售价之高，可想而知。所以，不论重建项目是由市建局或是私人发展商来发展，在「面粉」价高昂的今天，各机构在顾及本身财务的可持续性及楼市状况，将发展成本反映在日后的楼价上，也是一个不争的事实。

楼市「热浪」，绝对不是进行大规模市区重建工作的有利条件。与此同时，旧区楼宇老化速度亦正在加快，到了2046年，楼龄达30年或以上的住宅楼宇数目将达40,000幢，若单靠重建，根本不可能追赶楼宇老化的速度。要处理这个难题，我认为关键在于推动楼宇复修上。

归根究底，市区更新不等同旧楼重建，要有效治本，推动预防性维修保养及楼宇复修，并从楼龄30年或以下的年青楼宇开始，鼓励业主履行责任，为楼宇进行定期检查及维修保养，才可延长楼宇的使用期，减轻重建压力，避免社会依赖重建作为唯一的解决方案，加剧重建工作的营运负担。

要实现可持续的市区更新，「成也复修、败也复修」。市区更新工作，规划重建和楼宇复修应双管齐下，发挥相辅相成之效，才可促进其运作及财务的可持续性，照顾城市发展的长远需要。