樓市「熱浪」　窒礙市區更新的持續發展

市建局在本月初，向位於中西區的崇慶里╱桂香街發展項目的業主發出收購建議，自住業主收購建議呎價為實用面積每平方呎23,568 元，這是繼去年向九龍城六個重建項目的自住業主提出以實用面積每平方呎近1.6萬元收購物業後，再一次打破過往的出價紀錄。

收購建議公佈後，社會對市建局再以「新高價」收購舊樓有不同意見，甚至有意見認為市建局在「推高樓價」。惟事實上，市建局由啟動項目、提出收購至推出地盤予發展商投標的流程，均須按照政府於2011年頒佈的《市區重建策略》下的既定政策和程序進行。當有關項目獲得行政長官會同行政會議或發展局局長批准後，市建局便會根據受影響自住業主其住宅物業的市值交吉價，加上一筆特惠津貼（即自置居所津貼），作為收購價。市建局的自置居所津貼，是依據2001年立法會通過成立市區重建局時，同時訂下受政府收回土地影響的住宅業主所得的自置居所津貼的計算方法，即是被收購單位市值與相同地區一個樓齡假設為七年的假設重置單位價值的差價，一般稱之為「七年樓」單位。從上述可見，市建局很大程度處於被動，亦被物業市場的波動牽着走，不能因為樓市的升跌而改動收購呎價的計算方法，或大幅改動項目的發展程序。

在過去十多年樓市處於持續上升的周期裏，部份於早年以較現時低的收購價收購回來的重建項目，近年落成後以較高價出售，這些「低買高賣」的項目看似為市建局帶來可觀的累計盈餘。不過，我們不能忽略，法例賦予市建局進行市區重建，改善住屋水平，是個持續的社會使命，即使部份項目在落成銷售時獲得較大收益，這些「暫時性」的收入，亦只會用作市區更新工作持續發展的開支。具體來說，在一個財政年度錄得的收入，須為來年已獲批業務計劃內的新項目作儲備，若面對樓市不斷攀升而為市建局帶來「水漲船高」的高收購價，所謂的收入亦會因而被龐大的收購成本所抵銷。若然要追趕市區老化日趨嚴重速度，市建局開展項目的規模需要愈來愈大、愈來愈多的時候，收入與收購開支成本的差距將進一步擴大。

我嘗試以市建局於2008年在土瓜灣區開展的一個重建項目，就上述的觀點作說明。該項目涉及61 個住宅及地鋪業權，十年前市建局按「七年樓」的收購機制，提出自住物業的實用面積呎價為5,100多元。該項目於今年初已公開發售，按與合作發展伙伴訂下的發展協議而預計的銷售分成，連同發展商已支付的地價，預計市建局將可錄得約七億多元的總收入。假若市建局在錄得此收入的同一年度，於同一地區開展一個涉及相同業權數量、相同總樓面面積的項目，即使市建局只以去年12月向土瓜灣區內已開展重建項目所提出接近1.6萬元的實用面積呎價，來收購這61個業權，所須動用的收購成本，便將高達九億元，超出之前項目錄得的七億多元收入。以這個前設一樣的比較例子來看，市建局所面對的，一是把項目「愈做愈細」；二是不斷從以往「累計收入」中透支來發展這類高收購成本的項目，結果同樣會愈做愈少；三是從開展新項目的可供發展剩餘地積比 (plot ratio gain)作補貼，不過，如我在之前的網誌也提到，市區仍有足夠可供發展剩餘地積比的項目，數量已愈益減少，尤其在樓宇和人口密度甚高的舊區。

故此，社會確實需要思考，因應早年發展的重建項目帶來的累計盈餘，是否足讓市建局應付未來涉及面積較大、業權數量較多，動輒需要數十億、甚至過百億元的收購成本？近年持續「高買」的環境，日後若受市場波動而面臨「低賣」時，市建局所面對的財政風險和衝擊，將不容忽視。

總的來說，無論從市建局開展重建項目所依據的收購政策和程序，以及重建項目日後的市場價值，均受整個香港的物業市場趨勢所帶動。故此，若說市建局崇慶里╱桂香街項目只涉及約80個住宅業權的收購價，相對於過去一年上環及西營盤這區住宅物業市場超過1,100宗的成交，實際能夠推高該區住宅市場樓價，理據略嫌不足。我希望當社會大眾對市建局近年財務穩健的情況作評論時，也不應無視其在重建收購時的被動因素，所面對的財務風險；更重要的，是市建局須為持續推展市區更新工作、改善舊區老化環境，所作的長遠承擔。

事實上，以現時整體物業市場處於甚高的水平，不論是市建局或私人發展商，均須面對「水漲船高」的高收購價。這不僅僅反映在市建局以市價加「七年樓津貼」的物業收購政策，連舊樓的物業市值，也受這個「熱浪」帶動向上。以崇慶里╱桂香街發展項目所處於的西營盤區為例，樓齡達40至50年舊樓的呎價，在市建局未提出收購前的半年，舊樓成交價的平均呎價已高達1.5萬。值得注意的是，這類樓高只有數層、沒有升降機裝置和缺乏保養的舊樓，因具重建發展的潛力，它的平均呎價相對起同區、樓齡差不多但屬樓高20多層的住宅大廈，郤要高出10至15%。因此即使由私人發展商進行收購重建，為了成功整合業權進行重建，或促成達八成或以上的業權向土地審裁處申請強拍，也有需要在物業市價上作一定的增幅。按此推算，面對當前的高收購成本、連同建築費、利息等發展項目的所需開支，日後重建項目落成的售價之高，可想而知。所以，不論重建項目是由市建局或是私人發展商來發展，在「麵粉」價高昂的今天，各機構在顧及本身財務的可持續性及樓市狀況，將發展成本反映在日後的樓價上，也是一個不爭的事實。

樓市「熱浪」，絕對不是進行大規模市區重建工作的有利條件。與此同時，舊區樓宇老化速度亦正在加快，到了2046年，樓齡達30年或以上的住宅樓宇數目將達40,000幢，若單靠重建，根本不可能追趕樓宇老化的速度。要處理這個難題，我認為關鍵在於推動樓宇復修上。

歸根究底，市區更新不等同舊樓重建，要有效治本，推動預防性維修保養及樓宇復修，並從樓齡30年或以下的年青樓宇開始，鼓勵業主履行責任，為樓宇進行定期檢查及維修保養，才可延長樓宇的使用期，減輕重建壓力，避免社會依賴重建作為唯一的解決方案，加劇重建工作的營運負擔。

要實現可持續的市區更新，「成也復修、敗也復修」。市區更新工作，規劃重建和樓宇復修應雙管齊下，發揮相輔相成之效，才可促進其運作及財務的可持續性，照顧城市發展的長遠需要。