郭伟强：业主勿抱等待重建收购心态忽视楼宇维修（刊登於《明报》）

早前本港市区发生多宗旧楼外墙混凝土或批荡剥落并从高空坠下事件，损毁汽车和伤及行人，引起社会关注。这些楼宇的楼龄普遍逾30 年，并存在各种老化和日久失修问题。然而相关业主却迟迟未按法定要求，在指定时间内完成验楼和修葺，对公众安全造成风险。

针对旧楼日久失修问题，行政长官在上月公布的施政报告中，提出修订《建筑物条例》及《建筑物管理条例》，透过加强法例规管，扭转业主忽略楼宇管理及维修保养的局面。

笔者多年来在立法会参与楼宇管理及维修保养的政策和法规制订工作，亦出任市建局非执行董事，留意到本港不少业主缺乏定期维修保养楼宇的概念，更会出现问题都不处理；部分旧楼业主甚至抱持与其花钱做维修，不如等待收购重建的错误心态。这不单影响居住环境和楼宇安全，甚至会对业主带来严重法律后果。因此，笔者十分支持政府推进上述法规修订，透过立法，加强业主正视楼宇安全隐患。

我将透过此文，就修订建筑物相关法规的需要、业主忽视维修的后果和等待重建的错误心态这三方面作说明。

过去大众普遍缺乏对旧楼维修保养的意识，直到2010年发生马头围道唐楼倒塌事件敲响警钟，令社会开始注重楼宇检查和维修；同时，政府亦巡查全港楼龄50年或以上楼宇，因此推出强制验窗验楼、「楼宇更新大行动」等提升楼宇安全的措施和计划。

可惜事隔10 多年，大家似乎渐淡忘这沉痛教训。发展局早前指出，本港有逾2700幢楼宇逾期而未遵办强制验楼下的法定通知，约三分之一甚至未委聘检验人员。而过去3 年，屋宇署每年接到约7000宗楼宇欠妥的举报，当发现欠妥的地方如墙壁出现裂纹裂缝、混凝土剥落及外墙饰面破损等，署方会向业主发劝喻信，有需要时亦会发修葺令或勘测令。惟部分大厦业主反应不积极，甚至有些个案在收到通知后逾10年，仍未跟进。

乐见修例加强规管阻吓

据建筑物条例第40条，未遵办相关命令而无合理辩解，可罚款5万元及监禁1年；不获遵从的情况持续的每一天，另罚款5000元。2020年审计署曾就屋宇署对强制验楼计划的管理发表报告，检视有关法例执行情况，提到截至该年4 月，共有24,639 份强制验楼计划法定通知不获遵从，当中1162 名相关违规者被屋宇署检控，其中430 人罪名成立，罚款800 至31,700 元不等，反映成功检控的比例，只占整体违规个案数目不足5%。

为此，审计署建议屋宇署加强检控，并探讨精简其检控工作。因此，政府提出修订建筑物条例，对逾期未遵办验楼及验窗通知、修葺令和勘测令，以及僭建行为和其他违规建筑工程，简化检控程序及降低检控门槛，实属适当的时机。

忽略楼宇维修不利己亦不利人

上述法律只针对业主执行屋宇署发出的法定命令和通知，然而建筑物管理条例第34H 条列明，维持大厦修葺妥善及状况良好是业主责任，因此业主必须时刻保持大厦状况良好，而非在收到政府命令和通知时，才维修保养大厦。

业主一旦忽略日常楼宇管理工作，很可能缩短楼宇寿命，大厦因而日久失修造成人命伤亡时，业主便有可能要共同承担相关法律后果。

当中最轰动社会的严重事故，是1994年香港仔添喜大厦塌檐篷造成1死13伤惨剧，涉案的酒楼及大厦法团须向死伤者赔偿逾3300万元，大厦各小业主须摊分约25 万元赔偿。其后，旺角通菜街国荣大厦亦发生一宗致命意外，大厦顶楼的僭建檐篷石屎剥落，击毙一名女小贩。事后死者家属入禀追讨赔偿，经8 年漫长审讯，终审法院於2007年裁定法团须一并与单位业主和住客承担法律责任。

此案判决指出，法团明知危险僭建物存在30多年而无采取任何行动，只抱着由肇事单位负责检查和维修的想法属错误，因此法团对意外绝不能卸责。此案不单缠扰法团和大厦业主多年，所有单位业主亦须共同摊分赔偿金；除赔偿外，法团还须面对巨额讼费。可见，业主忽略楼宇维修保养责任，可导致严重后果，不单危及无辜市民，自己亦可能面对刑责及赔偿，因而绝对不能轻视。

等待重建不切实际

笔者在地区工作多年，知悉部分旧楼居民抱着单位有可能被市建局或私人发展商收购重建的想法，不愿投放资源做好维修保养，对楼宇失修问题置之不理。笔者认为，这种心态必须尽快纠正。

市区更新是一个漫长而且复杂的过程，当中涉及详细的地区规划和多方面研究，并考虑一篮子因素，以厘定开展重建项目的优先次序。至於私人发展商，现时正值楼市下行，商界对於收购旧楼作重建发展，涉及长时间和巨额投资需承担风险，较以往审慎。若业主一心等待重建而忽视维修保养大厦，恐怕是不切实际的想法，不单令居住环境逐步恶化、影响生活质素，更甚是构成危险。

此外，即使大厦被纳入市建局重建范围，据现行机制，局方在刊宪公布启动个别发展计划或项目后，须开展一连串法定程序，由刊宪公布项目当天起计，至政府引用《收回土地条例》刊宪收回有关私人土地当日止，平均需时约34个月；若有市民就政府批准重建项目的决定提出上诉，市建局更须等待有关上诉程序完结，才可就项目收购、补偿及安置展开工作，进一步延长重建时间表。

可见，业主如在重建过程中对楼宇失修问题掉以轻心，不作适时和妥善维修，不单住户的安全成疑，对於他人的人命或财产损失，依然要承担责任。笔者早前在传媒访问时亦表示，市建局不会因重建发展某一地区的楼宇而不鼓励业主做维修；也强调只要有维修需要，业主都应尽力完成。只要楼宇仍有人住，都应该保障住户安全。