市建局三大工作方針推動業主實踐「預防性維修」
我在上任後不久，已意識到要解決日益嚴峻的市區及樓宇老化問題，「成也復修、敗也復修」。只有做好樓宇復修，延長樓宇壽命，讓社會有時間和集中資源，重建老舊殘破的樓宇及改善已建設環境，並同時為市區更新累積資源，令其長遠可持續發展。
過去這段日子，市建局不斷強化在樓宇復修工作上「倡導」和「促進」的角色，除了推動和協助業主籌組維修和保養工程，改善樓宇狀況和安全水平外，我們亦制定「預防性維修」策略，協助業主為樓宇制定定期檢驗和維修保養計劃，持續保持樓宇狀況良好，達致「防患於未然」的效果，從根源處理樓宇老化的問題。
為達至此目標，市建局團隊從財政資助、技術支援及宣傳教育這三大工作方針，推動「預防性維修」概念和實踐。市建局於去年4月，自資推出「預防性維修資助計劃」，資助業主為樓宇推行以預防性為主導的維修保養工作和建立相關的財政儲備。計劃至今接獲來自不同樓齡和規模的屋苑和樓宇的申請，市建局已向其中3個屋苑發出「原則上批准通知書」。這些屋苑現正就委聘認可人士以協助制定「樓宇保養手冊」，以及相關工程開支估算等工作，進行招標。
而在技術支援方面，市建局編製了一套適用於一般私人樓宇的《住用及綜合用途樓宇保養手冊編製指引及範本》 （「指引及範本」），詳列大廈公用地方不同部分的維修保養項目及所需的工程範疇、公用設施的維修保養周期及檢驗方法，以及財務預算表格範本等。這套「指引及範本」的英文版已於今年一月上載到市建局的「樓宇復修平台」網站，供業主、法團和物業管理公司委聘的認可人士、註冊檢驗人員或結構工程師，參考和使用。
除了提供財政資助和技術支援，透過宣傳和教育，改變業主「見爛補爛」的被動思維，向他們灌輸預防性維修資訊，也是推動「預防性維修」的重要工作之一。為此，市建局與電子媒體合作，在上月推出一連15集的電視特輯，將樓宇復修、預防性維修等較複雜且多的資訊，以短劇的方式呈現，向市民灌輸保持大廈狀況良好的重要。這套電視特輯播出後，反應良好，在播放期間，我們更接獲大型私人屋苑的物業管理公司主動聯絡，表示有住戶在觀看節目後，要求物管公司在屋苑內重播有關電視短片，讓更多住戶能對樓宇復修及預防性維修資訊有深入的了解。
由於積習已久，社會普遍仍停留在「見爛補爛」的處理模式，欠缺前瞻性「預防勝於治療」的樓宇維修保養觀念。近年，市建局協助政府推行各類樓宇復修資助計劃，推動業主籌組樓宇維修工程，遵辦政府的維修命令，以履行業主對保持樓宇狀況良好的責任；另一方面，亦從財政資助、技術支援及宣傳教育三方面的工作，推動和鼓勵業主實踐「預防性維修」。
自資推出「預防性維修」計劃鼓勵業主參與
市建局早於去年4月，自資推出「預防性維修資助計劃」，資助大廈法團委聘認可人士編製「樓宇保養手冊」進行日常保養及維修、制定以10年為周期的維修保養計劃及相關工程開支估算，並為保養計劃設立特別基金和定期供款方案。
自計劃推出以來，市建局至今共收到8宗申請，涉及超過6,000個住宅單位，涵蓋的樓宇類別由單幢樓至大型屋苑；樓齡由30多至近60年，遍佈港島的中西區、南區和東區、九龍城和屯門等地。
當中位於港島南區的一個大型屋苑，以及屯門兩個私人屋苑，已獲發「原則上批准通知書」，約5,500個單位住戶受惠；另有兩宗申請亦正在審批中，我們最快可於本月內，向它們發出「原則上批准通知書」，讓這些屋苑能盡早為委聘認可人士制定「樓宇保養手冊」，以及10年為周期的維修保養計劃，展開招標。
推出全港首份樓宇保養手冊指引及範本
除向業主提供資助，委聘認可人士以協助推行預防性的樓宇維修和保養，市建局更進一步，編制全港首套適用於一般私人樓宇的樓宇保養手冊指引及範本。該「指引及範本」按照現行法例，包括《建築物條例》及《消防條例》等有關樓宇需要適時維修的要求，並參照現時保養得宜的大型屋苑在樓宇復修工作方面的成功經驗，從「預防性維修」的理念出發而編制，供業主、法團和物業管理公司自行委聘的認可人士、註冊檢驗人員或結構工程師參考和使用。
「指引及範本」共分三個部分。第一部分列出樓宇維修保養的工程範圍，涵蓋《大廈公契指引》臚列的12類，包括例如柱樑結構、外牆飾面、排水系統、電力系統和消防系統等樓宇結構構件和公用設施。「指引及範本」亦進一步將停車場、會所、保安系統，以及大廈室內的公用部分，如地下大堂、走廊和後樓梯的牆身飾面等，合共20類設施項目包括在內，令保養計劃所覆蓋的範圍更全面。
「指引及範本」的第二部分，詳列上述結構構件和公用設施的建議檢驗周期和維修方法，協助物業管理公司和業主掌握樓宇不同部分的狀況，並作適時維修。至於第三部分涵蓋不同類型的文件範本，例如工程紀錄清單、財務預算表格等，供業主、法團或管理公司所委聘的顧問，有系統地填報相關資料，以便就每個維修周期或每項維修所需要的工程項目費用作估算，讓管理公司計算每個業戶應分擔的費用，以及為維修基金建議供款方案，再交予業主商討落實。
「指引及範本」獲政府和專業學會支持和認同
為令「指引及範本」有廣泛認受和應用，市建局在制作過程中，舉辦大型工作坊，邀請百多個與樓宇維修工程相關的政府部門、專業學會和業界參與，並就「指引及範本」的內容提供意見和建議。其後，團隊逐一整理所收集到的意見，並歸納在不同章節內，務求讓「指引及範本」標準化和規範化。
全套「指引及範本」共200多頁，內容豐富而全面，涵蓋與樓宇復修相關的專業名詞、樓宇結構構件和公用設施的維修方法等專業知識，對一般業主而言，相對複雜和艱深。因此，「指引及範本」主要是協助屋苑或大廈物管公司所聘請的專業人士，按照內容為他們所提供服務的樓宇，制定預防性維修保養計劃及評估所需財務開支。
我們已在今年一月，將這套「指引及範本」的英文版，上載至市建局的「樓宇復修平台」網站。團隊正擬備中文版的「指引及範本」，預計在未來一至兩個月內推出。
貝沙灣率先實踐「預防性維修」
事實上，早於大約兩年前，市建局團隊在籌備「指引及範本」時， 已與港島另一個大型私人屋苑貝沙灣的業主委員會合作，試行「預防性維修」的工作。
雖然屋苑樓齡只有約20年，距離履行強制驗樓要求尚有一段時間，但屋苑十分重視樓宇維修保養的工作，亦認同「預防勝於治療」的樓宇復修概念，認為屋苑規模大，有超過2,700多個住宅單位，加上有游泳池、健身室和網球場等公用設施，業委會認為有需要為屋苑及早準備及制定維修及保養的計劃。
因此，市建局團隊以編制「指引及範本」的工作為基礎，一邊為屋苑業主和物業管理公司提供相應的專業意見和技術支援；同步，亦就當中的經驗優化草擬中的「指引及範本」內容。我好高興知道，業委會剛在上月，成功委聘註冊檢驗人員編製一套切合其屋苑需要的「樓宇保養手冊」，涵蓋未來維修保養計劃的工程範圍及所需開支預算。
貝沙灣業主委員會轄下維修及保養小組召集人哈永安先生早前更致函予市建局，表揚樓宇復修部的團隊在過程中，為屋苑提供專業支援，讓他們在實踐「預防性維修」工作方面邁前了一大步。他更期望屋苑能做好「預防性維修」，為其他私人屋苑或大廈的業主，樹立良好的榜樣。
樓宇維修和保養資訊成功「入屋」
貝沙灣的個案，是私人屋苑業主主動實踐預防性維修的良好示例，要將此成功推廣開去，持續向更多樓宇的業主灌輸預防性維修意識，宣傳教育的工作尤其重要。
為此，市建局早前推出15集、名為「舊區更新：業主齊心 修『新』滿分」的電視特輯。節目在上月中開始，一連三星期在無綫電視播放，透過每集兩分鐘的短片，將複雜的樓宇保養及維修資訊，由演員以輕鬆有趣的演繹方式傳遞予觀眾；同時，向社會推廣「預防勝於治療」的維修文化。
自節目播出後，市建局團隊接獲不少正面的反饋，有意見讚賞短片內的演員，將業主在置業、樓宇保養、維修及管理等各方面遇到的疑難及解決方法，以生動的方式呈現，將這些資訊帶「入屋」，令觀眾更容易理解樓宇復修和預防性維修相關的內容。根據電視台提供的資料，15集節目於翡翠台黃金時間播放的平均收視為19.3點，與同時段的時事資訊節目約20.5點的平均收視相若，收看電視短片的觀眾人數以百萬計。
此外，市建局團隊亦接獲政府部門、私人屋苑、專業團體和區議員的查詢，希望透過社交平台推廣有關電視短片；甚至有區議員計劃租用社區會堂場地，向舊區居民播放短片，灌輸保持大廈狀況良好的重要的訊息。亦有居於大型屋苑的業主在收看短片後，主動向物業管理公司提出，在屋苑的專屬頻道播放已上載至市建局YouTube視頻的電視短片，讓其他錯過了播出時間的住戶能重溫每集內容。據我所知，這個大型屋苑有超過5,000個住宅單位，樓齡只有約20年，從業主的舉動，可見市建局這15集電視短片的宣傳教育成效；更令我鼓舞的，是成功向年輕樓宇帶出「建好就修」的預防性維修意識，我樂見日後有更多這類年較樓宇參與預防性維修保養的工作，這對整體社會均受惠。
長遠提升業主「自主維修」能力
市建局透過上述三大工作方針，鼓勵和推動業主實踐「預防性維修」，這是推動樓宇復修，以至市區更新整體工作很重要的一步。
社會資源並非用之不盡，不能單靠政府和市建局提供資助以推動業主為樓宇進行維修和保養。長遠而言，除了繼續加強給予業主技術支援和宣傳教育，提升他們在「預防性維修」方面的知識技能、裝備他們自主籌組定期維修保養所需的能力和「財力」之外，更需要強化樓宇保養相關的法規，促使業主履行責任，多管齊下，才能發揮最佳成效，達致新、舊樓宇皆做好樓宇維修保養、保持良好狀態的目標。
我曾說過，市區更新工作有三個周期，過去數十年，因樓宇老化問題嚴重，社會現仍處於第一個周期的工作。我相信，若業主都做好樓宇維修保養及預防性維修，延長樓宇壽命，社會便能集中資源處理舊區嚴重失修的樓宇，以及更新舊區過時的硬件設施和已建設環境，舊區更新定能提速和提效。