四方面加快委聘工程顧問和承建商 市建局助業主籌組維修工程

政府夥拍市建局在去年4月，推出第三輪「樓宇更新大行動2.0」（「2.0行動」），為更多有需要而符合資格的樓宇業主提供財政資助和技術支援，以進行樓宇維修，改善居住環境和提升樓宇安全。

在第三輪「2.0行動」申請期內，市建局共收到1,264宗合資格的申請，涉及1,600幢樓宇、大約23萬6千個住宅單位。由發展局、屋宇署和市建局組成的督導委員會正陸續審批申請，部分合資格的樓宇，已在今年5月起，獲發原則上批准通知書。市建局並向獲批的個案委派專屬的個案主任，協助業主籌組樓宇維修工程。

市建局在執行第一和第二輪「2.0行動」時，留意到部分大廈業主，因為缺乏專業知識和經驗，對籌組維修工程無從入手；亦有樓宇復修個案因業主之間對工程範圍、招標安排和揀選工程承建商持不同意見，經多番討論仍未能達到共識，令維修工程一拖再拖，以致逾期仍未遵辦強制驗樓的法定通知。

此外，去年接連發生多宗大廈外牆石屎或批盪剝落的事件，揭示部分樓宇未有做好維修保養，甚至在收到強制驗樓法定通知後的一段時間，仍未安排維修工程。有見及此，行政長官在去年《施政報告》提出檢視「2.0行動」各階段的工作流程，推動業主加快委任工程顧問和承建商，盡早檢驗樓宇和籌組維修工程，並加強相關的監督工作。

屋宇署、民政事務總署和市建局亦成立常設溝通機制，加強支援業主進行樓宇維修。在過去一年，市建局團隊仔細檢視「2.0行動」的流程並作出優化，將循四方面加強第三輪「2.0行動」的業主或法團的支援，以切實執行樓宇復修工程。

這四方面的支援包括：
（一）業主或法團在委聘工程顧問和合資格註冊承建商時，引入「預審名單」，第三輪「2.0行動」申請人必須邀請「預審名單」內的服務提供者入標；
（二）制定維修工程進度時間表，要求已申請「2.0行動」的業主和法團遵從；
（三）適時介入，以業主或法團的名義替樓宇維修工程招標；及
（四）編制一套只涵蓋「強制驗樓計劃」訂明修葺範圍的招標文件，加快招標過程。

這些措施旨在協助業主或法團加快委聘工程顧問和承建商，以免樓宇維修工作因不同原因受到拖延。我們預計，第三輪「2.0行動」的業主和法團，在這四方面措施的支援下，在獲發原則上批准通知書後，由委聘樓宇維修工程顧問、提交工程投標文件，以至批出工程合約的時間，將由以往平均大約43個月，大幅度縮短至最快19個月便能完成。

按優先次序向合資格樓宇發出原則上批准通知書

第三輪「2.0行動」在去年9月30日截止申請後，市建局與政府相關政策局和部門組成的督導委員會，著手處理申請個案的審批工作，並以安全風險評估為基礎，按優先次序，分批向合資格樓宇發出原則上批准通知書，讓業主和法團能及早籌組樓宇維修工程。

因應去年《施政報告》提出檢視「2.0行動」各階段的工作流程並加強監督，市建局已制定四方面措施，協助已參加第三輪「2.0行動」的業主或法團，加快籌組樓宇維修工程的工作，這包括：

（一）編制「預審名單」
據市建局團隊觀察和過往在處理第一和第二輪「2.0行動」個案的經驗，我們留意到部份業主或法團，在委聘工程顧問統籌大廈維修工程或合資格註冊承建商的過程中，由於缺乏專業知識和相關經驗，在揀選提供這類服務的公司時，往往花費不少時間了解市場上不同顧問和承建商的背景、規模、人力資源，過往承接維修工程的記錄和經驗等資料。此外，業主之間會就上述不同公司的資料作比較和長時間討論，若然未能達成共識，便會令招聘工程顧問或承建商的工作遲遲都未能展開。

針對上述情況，市建局為工程顧問和承建商編制一套「預審名單」，供業主和法團參考。首先，團隊會邀請已在屋宇署註冊的認可人士和檢驗人員，以及工程承建商加入「名單」，然後，我們會進行資格查核和篩選，符合特定條件的服務提供者便會被納入「預審名單」內。這些特定條件包括在過去5年內，顧問公司和承建商均沒有干犯任何與建築工程、工地安全、職業安全、貪污等事件而被定罪；過往曾承接不同規模的維修工程，確保有足夠的經驗和能力執行相關工作，以及顧問公司證明其有足夠及合乎資格的人手提供服務。

此外，所有參加第三輪「2.0行動」的業主或大廈法團，在招標工程顧問統籌大廈維修工作或委聘合資格註冊承建商時，均必須透過「招標妥」的電子招標平台，邀請「預審名單」內的工程顧問或承建商入標。

引入「預審名單」這做法，除了可節省業主或法團了解和揀選工程顧問和承建商的時間；更重要的，是「預審名單」由市建局「把關」，確保在名單內的服務提供者，均具備基本的維修工程技術和經驗，讓業主或法團能集中評估符合資格的工程顧問和承建商的投標價格，加快整個決策過程，盡早批出顧問和維修工程合約。市建局將會每年更新「預審名單」，確保資料最新、最準確。

（二）制定維修工程進度時間表
業主或法團在獲發原則上批准通知書後，一般需要在24個月內聘請工程顧問為樓宇進行勘察、根據樓宇的狀況制定合適的維修方案、進行招標和評閱各標書，繼而召開業主大會委聘承辦商和批出維修工程合約。

然而，參加了第一和第二輪「2.0行動」的部分個案顯示，由獲發原則上批准通知書後，大概要平均43個月，才能完成上述工序，批出維修工程合約。究其原因，是這些個案的業主，在商討大廈維修工程的範圍、施工方案，以至造價等範疇，議而不決。以修葺外牆為例，有業主認為，工程只需要將所有鬆脫的飾面油漆、瓦片和瓷磚移除和更換，做好基本維修，以符合安全便足夠；相反，有業主則希望藉維修的契機，全面更換外牆的瓷磚或瓦片，提升樓宇安全之餘，讓大廈更美觀，業主們各持己見，即使召開多次會議仍未有最終決定，令開展工程舉步維艱。

為此，市建局團隊為參加第三輪「2.0行動」的業主或法團，制定維修工程進度時間表，將委聘工程顧問、提交工程投標文件和委聘合資格的註冊承建商分為三個階段，並按照不同大廈和屋苑的住宅單位數目，清晰訂明每個階段所需進行的工作和時間表，要求業主、法團或物業管理公司遵從。

第一個階段是委聘工程顧問。業主或法團在接獲原則上批准通知書後，需要在3個月內邀請「預審名單」內的工程顧問入標，並在隨後的2個月內與中標的顧問簽訂合約，即業主或法團需要在5個月內完成整個委聘工程顧和簽訂合約的工作。相較於以往業主或法團一般要在9個月內才完成委聘工程顧問，快4個月。

第二階段是提交工程投標文件。當業主或法團在聘請工程顧問後，視乎申請個案涉及的樓宇單位數目，顧問需要7至12個月內向屋宇署提交驗樓報告、草擬委聘維修工程承建商的招標文件、提交維修工程方案估算，以及邀請承建商入標。至於第三階段涉及委聘合資格的註冊承建商，大廈或屋苑的工程顧問需要在7至12個月內提交回標分析報告，並召開業主大會議決委聘承建商和簽署維修工程合約。

在應用新維修工程進度時間表後，以住宅單位數目少於50伙的大廈為例，在獲發原則上批准通知書後，由委聘工程顧問、提交工程投標文件至委聘合資格的註冊承建商，一般只需19個月就能完成；而住宅單位數目在250伙以上的大廈或屋苑，則需要大約29個月完成整個委聘工程顧問和承建商的程序。

市建局向第三輪「2.0行動」合資格申請發出原則上批准通知書時，已一併訂明進度要求時間表，按個案所屬的單位數目，劃分委聘工程顧問及合資格註冊承建商的進度要求。市建局團隊會監督有關執行進度，並適時介入和跟進。

（三）適時介入代發維修工程招標文件
如業主或法團未能在上述三個階段的期限前，達至有關的進度要求，市建局將以業主或法團的名義，就委聘工程顧問和承建商展開招標工作。

我和團隊都明白，樓宇維修相關工程招標及服務採購的議決有其複雜性，因此，業主或法團一旦未能按照時間表如期招標，可提出延期申請，市建局會詳細審核其申請。不過，在第一和第二輪「2.0行動」中，有不少申請人曾多次向市建局提出延期申請，令籌組樓宇維修工程停滯不前。

為此，在第三輪「2.0行動」下，申請人在各階段內，只可提出一次延期申請，業主或法團亦需有充足的理據，市建局才會接納有關延期的申請。

我想借此機會提醒參加了第三輪「2.0行動」的申請人，市建局團隊會嚴格執行維修工程進度時間表，如申請人在限期內未能達至相關進度要求，而又未能於期限內提出足夠理據以申請延期，他們獲發出的原則上批准通知書，將有機會被撤銷，其申請的資助亦不會被審批。

（四）編制「強制驗樓計劃」範圍招標文件
「強制驗樓計劃」涵蓋「訂明檢驗及訂明修葺工程」五個範圍，包括外牆牆身及相連構築物、屬於公用部份的柱、牆、橫樑及樓板等結構構件、消防安全構件、排水系統以及識別僭建物。

在一般情況下，大廈或屋苑收到強制驗樓的法定通知後，會為樓宇進行檢驗，業主或法團委聘的工程顧問，除了遵辦強制驗樓通知書所要求的「訂明檢驗及訂明修葺工程」外，會建議一併進行非訂明的「其他工程」，例如更換食水供應系統、天面防水、翻新公用地方和在地下大堂加裝冷氣等，以更全面的改善樓宇的環境和設施。因此，工程顧問在草擬維修工程招標文件時，會將「訂明檢驗及訂明修葺工程」和「其他工程」的項目列入標書內。在這情況下，當業主花時間討論「其他工程」範圍的細節，例如維修用料的產地、品牌和耐用度等，便會耽誤「訂明檢驗及訂明修葺工程」項目的招標時間。

因應上述情況，市建局團隊將要求業主，以及獲業主委聘的工程顧問，在招聘工程承辦商時，必須準備兩套招標文件，一套適用於全面維修包括「強制驗樓計劃」下的「訂明檢驗及訂明修葺工程」和非訂明的「其他工程」範圍；而另一套招標文件則只涵蓋「訂明檢驗及訂明修葺工程」的範圍。這做法可確保即使業主或法團在「其他工程」項目未能達成共識，「強制驗樓計劃」下的「訂明檢驗及訂明修葺工程」範圍，不會受到影響而導致所需的檢驗及修葺工程出現延誤。

業主齊心和決心方能落實大維修 

我希望透過上述的解說，讓公眾明白市建局在推動樓宇復修工作上，除了協助政府執行多項樓宇復修資助計劃外，更投放額外資源，制定不同措施和提供全面技術支援，鼓勵業主履行責任，並促使他們加快籌組樓宇維修工程。

現時，市建局樓宇復修的團隊，每一名個案主任平均需要處理約80宗，包括政府的資助計劃及市建局自資推出的其他資助計劃。因此，若然參與資助計劃的業主採取消極或怠慢的態度，令維修工程一再拖延，我們只能撤銷其資助申請，將這些資源預留給積極履行維修保養其私人樓宇責任的業主。我認為，這是有效運用公共資源的做法。

而減慢樓宇老化，單靠市建局團隊一方的「助力」並不能成事。歸根究底，業主的齊心和決心，減少分歧，克服困難，為樓宇定期進行維修保養，才是提升樓宇安全、改善樓宇狀況和居住環境的關鍵。