市建局展開九龍城衙前圍道項目收購程序 為營運者提供回遷或過渡方案 保存地區特色
市建局在2022年5月啟動九龍城衙前圍道／賈炳達道發展計劃（衙前圍道項目），結合重建、樓宇復修，保育和活化的「融合策略」模式，整體提升該區已建設環境、地區面貌、道路網絡和公共設施水平；亦著重地區文化和特色元素的傳承，以達致市區更新、新舊交融的目標。
因應「龍城」區蘊藏豐富潮、泰文化，以及多年來吸引不少市民到訪九龍城街市及附近的食材店舖「買餸」；為了保存地區特色，市建局團隊早在項目的規劃階段，已考慮為受重建影響的商戶回遷，讓他們在項目完成後能返回原區經營，盡力保留「小街小舖」和「成行成市」的街市氛圍和地區特色。
為此，在過去兩年，市建局團隊進行大量地區諮詢工作，了解商舖營運者的意見和需要，經整理後，將項目內的特色營運者分為兩大類，分別為與九龍城街市息息相關的鮮貨和乾貨店舖（「街市食品店舖」），以及具潮泰特色的食肆和店舖，或在項目範圍內經營超過20年的食肆（「潮泰食品及餐飲店舖」），為他們制定適切的回遷方案或過渡經營安排，在滿足商戶持續營商需要的同時，亦能保存地區特色及維繫社區網絡。
市建局在剛過去的星期二（四月三十日），已發信向項目範圍內住宅及商舖物業的業主，提出收購建議。隨著項目的收購工作已展開，團隊將逐一向上述具地區特色的商舖營運者，講解適用的回遷方案或過渡經營安排的建議細節。
團隊除了按一貫的收購政策，以及過去在發展項目內保存地區特色的經驗和處理方法外，我們更首次研究給予與九龍城街市相關的店舖營運者，提供額外支援，鼓勵他們在項目範圍外但毗鄰九龍城街市的街道，另覓地舖作過渡經營安排，以期望在重建項目進行期間，盡力凝聚這類特色店舖留在原區經營。
提供過渡和回遷安排 保存嘉咸街活力和市集特色
在推展市區更新的過程中，要保存地區特色，我認為需要分階段、有序地進行。而在條件可行下，市建局會為部分受重建影響的商戶提供過渡期營運安排，以至回遷方案，讓營運者可以選擇留在區內經營，以保存地區特色和活力。
而市建局過往在推展市區更新項目時，在保存地區特色方面亦累積了不少經驗。以中環卑利街／嘉咸街發展項目（嘉咸街項目）為例，項目共分A、B和C三個地盤，商戶以售賣濕貨、乾貨和雜貨等為主，而項目毗鄰有一個具百年歷史的嘉咸市集，與項目乾、濕貨的商戶形成一個別具特色的市集，它不單是本地居民日常「買餸」的地方，亦是外地遊客感受香港市集文化的一個特色地標。
在執行嘉咸街重建項目期間，為了保持嘉咸市集的功能及活力，以及避免於街道兩旁同時進行拆卸和建築工程，市建局分階段進行這三個地盤的工程。首階段工程為地盤B，在工程開展前，團隊先安排地盤B內與市集相關地舖營運者，遷往地盤A和C範圍內已獲市建局收購的地舖繼續經營，作為過渡經營的安排。
考慮到在項目範圍內經營的鮮貨商戶，包括售賣鮮魚、鮮肉、蔬菜和水果等商販，部分有意在項目完成後留在原區繼續經營，市建局遂在地盤B興建一幢兩層高的鮮貨零售中心，讓這些商戶回遷，以延續市集的特色。此外，在鮮貨零售中心落成前，團隊亦一直與有意回遷的商戶緊密溝通，以了解於鮮貨零售中心的硬件如何妥善配合商戶營運的需要，以及符合申請有關牌照的要求。
市建局在嘉咸街項目的地盤B興建鮮貨零售中心，讓項目範圍內的濕貨商戶回遷，以保持街市特色和活力。
除了照顧嘉咸街項目範圍內營運者的營商需要，我們亦留意到在項目毗鄰的露天市集，部分小販攤檔多年來依靠項目內的舊樓提供電力來經營。因此，當舊樓需要重建而清拆，便會對這些小販每天的營運造成很大影響。
為此，團隊在清拆地盤B之前，特別在卑利街和嘉咸街裝設電力供應系統，並為有需要的小販攤檔安裝獨立電錶；同時亦趁此機會，資助部分小販更換全新的攤檔，改善其營商環境和安全。
除了在硬件方面提供支援，市建局團隊亦夥拍地區團體，為鮮貨零售中心的商販和嘉咸市集的小販，定期舉辦不同形式的宣傳及推廣活動，提升鮮貨零售中心及市集的人流和活力，這亦有助提升商販的生意額。
現時鮮貨零售中心內的11個商戶，全部是重建前已在項目內經營的商販，這正好說明市建局這一系列的措施，不僅保存了昔日街市的特色，亦與毗鄰的嘉咸市集發揮協同效應，鞏固街市和市集的活力和氛圍，保存市民「行街買餸」的特色。
助違規構築物內經營者於觀塘復業
至於市建局歷來規模最大的觀塘市中心計劃，由於涉及的業權眾多，故此，分五個發展區進行重建。其中，在第五發展區內，即前裕民坊舊樓群的位置，有近百個存在已久的違規構築物經營者多年來在該處售賣小食、飲品、中式糕餅，以至經營五金、燈飾和傢俬等商品，由於該處毗鄰小巴和巴士上落客站，吸引不少街坊「幫襯」，亦成為當區的一個特色。
然而，這些違規構築物經營者一直佔用私人土地經營，由於他們沒有業權身分，因此不符合市建局一貫的物業收購資格。不過，市建局團隊考慮到這些經營者已在觀塘區經營多年，而他們售賣的商品亦與民生息息相關，市建局在2018年，為這些違規構築物經營者提供一次性的補償方案並制定回遷的選擇，讓有意在觀塘繼續經營的部分商戶復業。
市建局在規劃設計現時的裕民坊商場（YM2），即項目的第二、三發展區時，已預留商場的部分商舖，讓有意繼續留在觀塘市中心經營的商戶在原區復業。團隊不單只將該一列預留商舖的位置，取名為「裕民里」，更設置與新建公共運輸交匯處巴士停泊的同一樓層，並靠近上、落客位置，方便前往交匯處乘搭巴士的乘客、或於交匯處下車的市民，都有機會途經這些商舖「幫襯」，以營造重建前「小街小店」的特色氛圍。
市建局將「裕民里」設置在巴士站的樓層，方便乘客和街坊購物。
此外，為讓這些回遷商戶順利過渡到「裕民里」經營，市建局團隊協助他們向政府部門申請所需的經營牌照，並在店面設計、機電裝修、消防裝置等方面，盡力提供支援。此外，我們更向回遷戶提供免租期和租金優惠等，以盡力協助這些民生小店在「裕民里」持續經營。
這些回遷商戶中的業務十分多元化，包括售賣小食、飲品、糕點、藥房和傢俬等，照顧街坊日常需要。有回遷戶更與團隊分享，比起以前在搭建的構築物內經營，現時不用日曬雨淋，顧客群除了觀塘的舊街坊外，亦有來自其他地區的新顧客，經營環境更勝從前。
商販回遷到「裕民里」後，除了觀塘舊街坊「幫襯」之外，亦有不少新客源。
沙浦道項目回遷方案涵蓋潮泰地區組織和機構
至於近年市建局開展多個市區更新項目的九龍城「龍城」區，團隊在規劃項目時，已將保留區內的潮、泰地區特色訂為工作目標之一，並將其提升到項目的規劃層面一併研究。
早在2019 年開展啟德道／沙浦道發展項目（沙浦道項目）時，市建局團隊留意到項目範圍內有泰國餐館、經營多年的「老字號」食肆，以及為潮泰社群提供服務的商會和機構。儘管這些具地區特色的商戶或機構在項目範圍內為數不多，然而，我們亦推出「保留地區特色特別安排」（「特別安排」），讓符合特定條件的經營者在重建後的新發展環境內，能繼續留在原區經營。
在「特別安排」下，我們預留新發展項目內部分商舖，供在沙浦道項目範圍內經營泰國餐館及「老字號」的食肆，日後可優先租用；同時，我們亦為這些營運者提供最多五年的租金優惠。此外，我們亦將為泰國或潮州社群提供服務的地區組織或機構，納入可提供「特別安排」的受惠對象，希望這些組織或機構日後仍留在原區服務。
不過，由於沙浦道項目內只有數間泰國食肆或「老字號」食肆，其餘大多為提供汽車維修服務的車房、五金舖和建材等行業，有營運者在項目開展後，自行遷往同區的其他處所繼續營業；亦有為潮泰社群提供服務的機構認為及早另覓永久處所以便為社群提供服務，毋需作「二次」搬遷更為直接，因而未有考慮市建局的「特別安排」，最終項目內只有一間經營超過40年的「老字號」食肆參與「特別安排」，日後當沙浦道項目完成後，遷回原區繼續營運。
為衙前圍道項目營運者提早制定回遷和過渡方案
市建局團隊在2022年5月開展衙前圍道項目時，已留意到項目內與潮泰飲食文化相關的特色店舖，比沙浦道項目為多；加上與九龍城街市業務息息相關的的鮮貨、乾貨和食材等店舖，多集中在街市對面的地舖經營，兩者的營運在這區形成了獨特的商業生態圈。
除了在項目規劃階段就保存地區特色進行研究之外，在項目開展後，市建局亦特別組成跨部門專隊，與項目內這些具地區特色的商戶訪談，了解他們的對回遷的需要。我們更進一步委聘顧問進行意見調查，以便掌握市民到訪九龍城的原因和消費習慣、商戶的經營情況、對過渡期經營和日後回遷的意願和意見。
參照所收集到的資料，我們將項目內的地舖營運者分為兩大類，分別為與九龍城街市業務息息相關的街市食品店舖，以及具潮泰特色的食肆和店舖，或在項目範圍內經營超過20年的食肆。
市建局將為衙前圍道項目範圍內具潮、泰特色的商舖，以及與九龍城街市業務息息相關的街市食品店舖，提供回遷或過渡方案，以保存地區特色。
因應衙前圍道項目內營運者的類別以及其經營環境所需的不同，團隊在過去接近兩年的時間，與商舖營運者多次接觸溝通，內部亦召開超過50次大大小小的會議，務求就過渡期經營及回遷方案的選址、周邊配套（例如上落貨區）、與項目展開工程的時間等多方面作配合，並不斷作出調整及優化，期望能制定更切合他們營運需要的安排。
首次研究給予額外支援 鼓勵街市食品店舖原區繼續經營
根據早前進行的意見調查以及隨後的溝通，團隊了解到與九龍城街市為鄰的鮮貨和乾貨店舖，不少營運者均希望重建期間可以在原區繼續經營。為此，團隊除了在主地盤範圍內尋找可以用作過渡經營安排的地點之外，更首次研究給予與九龍城街市相關的「街市食品店舖」營運者，提供額外支援，鼓勵他們在項目範圍外但毗鄰九龍城街市的街道，另覓地舖作過渡經營安排，讓他們在重建項目進行期間，留在街市附近經營，保持「成行成市」的特色氛圍。而在項目完成後，他們亦可優先租用新發展項目內的商舖，屆時，我們亦會提供租金優惠供選擇回遷的營運者。
至於第二類的商戶，即與潮泰相關的特色食肆店舖及「老字號」食肆，我們除了研究在衙前圍道項目落成後，預留位置供他們回遷外，他們更可以優惠租金，優先租用市建局新發展項目內的商舖。
此外，考慮到沙浦道項目會較衙前圍道項目更早落成，這些營運者亦可選擇沙浦道項目內的商舖作為回遷安排，讓他們能夠盡早回遷至「龍城」區經營。
市建局在上周二，已發信向衙前圍道項目範圍內住宅及商舖物業的業主，提出收購建議。團隊在這個星期開始，將派專責的個案主任，陸續與業主詳細解釋收購建議及項目進程的時間表，以及向第一類及第二類的商舖營運者，講解適用的回遷方案或過渡經營安排的細節，供他們考慮。
我期望在未來的一段日子，衙前圍道項目的業權收購工作能順利進行；我更希望具潮泰特色的食肆和店舖的營運者，以及與街市食品相關的商戶，都能感受到市建局團隊為他們制定不同方案所付出的努力。若對方案有任何疑問，我鼓勵他們與個案主任聯絡，提出意見。
我們在促使特色商戶回遷方面盡最大的努力，目的是希望能盡量鼓勵這些商舖和食肆的經營者，在項目重建期間以至項目完成後，能在原區繼續經營、保存這區的特色。我認為，儘管市建局在推展市區更新項目的過程中，有良好意願並願意投放資源及制定措施作配合，以盡力保存地區特色和氛圍；然而，這必須依賴不同營運者的參與，才能成事。