「煥然懿居 第三座」合資格申請者3月18日揀樓 提供260個單位 助「首置」人士在市區置業

市建局於去年9月推出港人首次置業（「首置」）項目－「煥然懿居 第三座」，提供260個單位予合資格人士申請。申請期內，市建局共收到3,669份有效申請表。在剛過去的星期，市建局團隊已完成資格審核工作，並按早前電腦隨機排序定出的優先次序，分批邀請合資格的申請者選購單位。首批申請者將於下周一（3月18日）起到「煥然懿居 第三座」位於長沙灣的售樓處選購心儀的單位。

市建局團隊在去年12月中開始，按申請者的優先次序安排面見，以詳細審核其申請資格。審核工作進行期間，正值樓市下行、利率高企的環境，我留意到當時社會有意見，指在樓價下跌的情況下，「首置」單位的折扣率將較公布價單時少；再加上設有轉讓限制，削弱項目的吸引力，申請者或轉投私人市場，估計不少「首置」人士會放棄出席資格審核的機會。

最終，在扣除不合申請資格的個案後，超過一千名「煥然懿居 第三座」申請者，應邀出席面見。出席率與市建局在2019年及2020年推出「煥然懿居」第一及第二座時相若。這反映在樓市回落的環境下，具備地理優勢的「首置」項目對希望在市區覓得優質而價格合理單位的首次置業人士，仍有一定吸引力。

為更深入分析此「首置」項目的競爭力，市建局團隊參考了過去一年同區私人住宅市場新樓單位的成交數據，留意到公開市場上，實用面積400平方呎以上的兩房單位，大部分「入場價」都要700萬元起；相比之下，「煥然懿居 第三座」的兩房單位面積較大、售價亦較低，反映「首置」協助未置業人士「上車」、達成擁有物業的夢想之餘，更能以同等的購買力享受較寬敞的居住環境。

申請者曾置業或享用政府房屋資助不符合申請資格

「煥然懿居 第三座」申請期在去年10月結束後，市建局隨即開展審核工作，務求可按原定的時間表推進項目的銷售工作，以盡快滿足市民的置業需求。

事實上，政府推出「首置」項目的目標，是協助居港滿七年、從未在香港擁有住宅物業，以及不符合申請購買居屋單位資格而又未能負擔私營房屋單位的較高收入人士及家庭置業。因此，第一步的資格審核工作，是查核申請者及名列於申請表內的家庭成員，是否從未在香港以任何形式，直接或間接擁有住宅物業，以及未有曾經或正在享用任何政府或相關機構提供的房屋資助。

市建局利用自行開發的系統處理申請者填報的資料，系統與相關政府部門的數據庫連接，以便比對資料，並透過自動化的過程減少人為錯誤及重覆核對的需要，提升準確度和工作效率。經比對後，我們將不符合上述要求的申請剔除，並取消其資格；餘下合乎上述資格的申請，則獲發信邀請進行面見，作進一步詳細審核。

過千名申請者出席資格審核面見

面見審核工作由12月開始，當時樓市氣氛淡靜，大多準買家也採取觀望的態度；然而，據團隊匯報，有逾千名申請者應我們的邀請出席面見，情況與當年推出「煥然懿居」第一及第二座時相若。

我認為數據反映這類「首置」買家對置業的剛性需求不減，加上「煥然懿居 第三座」位處市區、交通方便；單位質素以私人住宅水平建造，配備包括會所設施、戶型選擇亦多，單位定價亦較市價低，切合首次置業人士的自住需要。

市建局團隊亦整理和分析了近700個已通過資格審核申請者的年齡、家庭狀況、入息和資產等資料。數據顯示，約七成為一人申請者，其餘為家庭申請者，當中以二人家庭為主，佔家庭申請者總數的七成。整體申請者又以年青一代居多，大約八成半為40歲或以下，反映年輕人及年青家庭對「首置」單位的需求較為殷切。

「煥然懿居 第三座」單位售價具競爭力

為進一步分析「首置」單位的吸引力，市建局團隊將「煥然懿居 第三座」的單位面積和售價，與過去一年九龍區私人市場的新樓成交個案作仔細比較。

九龍區的新盤供應主要集中在啟德、九龍城和土瓜灣。根據這些單位在去年3月中至今年2月初的成交個案數據顯示，即使在樓市下行的環境下，部分實用面積不足300呎的一房單位，售價亦要600萬元。至於實用面積介乎400至500平方呎的兩房單位，約九成售價介乎800至1,500萬元。

若收入及總資產淨值較高的「首置」申請人士，擁有800萬元的預算金額，不單有能力購入「煥然懿居 第三座」所有兩房單位，更可以選購部分空間較大、面積約600平方呎的三房單位，選擇更具彈性。

具體來說，如與私人發展項目的兩房單位比較，以「煥然懿居 第三座」面積在500平方呎以上的兩房單位來說，平均售價約730萬元；參考同區另一個新盤最近一年的成交價，實用面積約400平方呎的兩房單位，成交價平均大約900萬元。換句話說，「煥然懿居 第三座」的合資格申請者可用少近兩成的資金，便可買入多約100平方呎的居住空間，提升生活質素之餘，亦能配合家庭日後的住屋需要，例如增添家庭成員。

綜合以上資料，我們相信這個「首置」項目，不論在單位面積和定價方面，均比同區的私人住宅項目有優勢及競爭力；加上「首置」計劃的原意並非作炒賣用途，轉讓限制不會窒礙業主置買「首置」單位作自住的意慾。

市建局在資格審核工作完成後，已在上周四發信邀請「煥然懿居 第三座」合資格申請者於下周一起選購單位。視乎項目的銷售情況，我們預計，整個銷售過程在3月底至4月初完成。

「煥然懿居 第三座」共260個單位於去年9月底以市價七八折（即折扣率為22%）推出，隨著過去多月樓市下滑，在單位售價不變的情況下，實際折扣率調整至約八七折（即折扣率約13%）。經調整後的折扣率只適用於業主日後有需要在市場上轉售其「首置」單位時，計算向市建局所須繳付的差價；實際折扣率的調整，意味著業主將來補價的金額，將會由市價的22% 相應減少至約13%。市建局團隊將向購買「煥然懿居 第三座」「首置」單位的人士，清楚解釋有關單位出售價及折扣率等事宜，以免混淆。

隨著財政司司長在最新財政預算案中宣布全面「撤辣」，私人住宅市場在過去兩星期的成交個案急增，樓市氣氛好轉；我相信這有助推動部分抱觀望態度的「首置」申請者，把握「上車」的機會。

 

（完）

 

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發展項目名稱：煥然懿居 第三座

發展項目所位於的街道名稱及門牌號數：鶴園街2號*

區域：紅磡

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印製日期: 2024年3月10日