鄧寶善：疫境下市區更新與土地開發必須持續（刊登於《明報》）
新冠病毒疫情在過去大半年反反覆覆，雖然抗疫是目前社會首要工作，但社會各方面發展的步伐不應因而停止。從最新一份《施政報告》中，筆者看到政府在疫情困境下，繼續推展開拓新市鎮、改劃土地以至研究更長遠填海造地的工作，加快開拓土地的步伐；政府亦支持市建局繼續以「規劃主導」的模式推動更大規模的市區更新，增加房屋供應和改善市區的居住環境。對此，筆者作為市建局董事會的一員，表示贊同和支持。
市區更新、拓展新市鎮以至填海等土地開發和城市規劃的工作，發展過程相當漫長。筆者在大學教授城市規劃及設計時，常常和同學分享，在制定土地的長遠規劃工作，需進行多方面的可行性研究、不同工程的技術評估，以及合乎法例訂明的審批及諮詢程序；市區更新的工作的複雜性也不遑多讓，即使土地已有合適的規劃，還要收購業權和安置受影響的居民；清拆樓宇和完成地盤平整後，才能獲取土地供發展及更新之用。
社會在疫情下，雖然面對疲弱經濟的挑戰，但筆者認為，市區更新以至全港性的土地規劃工作在此環境下，更需在逆境中繼續推展，才能未雨綢繆，確保未來有充足的土地資源，應付市民對不同類型房屋的需要和城市的發展。
昔日土地開發步伐停頓 引致社會民生連鎖影響
持續大半年的新冠病毒疫症，不但大大影響市民生活，亦窒礙土地供應及規劃工作，例如建造業界因應疫情而實施「社交距離」措施和「居家工作」安排，拖慢地盤建築施工進度；城規會在今年1月至9月期間，原定安排舉行有關審批土地規劃申請的會議，亦需要數度押後，其中一個重建項目的規劃申請，需要押後約半年才完成審議。另一方面，私人住宅項目的發展步伐亦有所減慢，運輸及房屋局的數據顯示，今年第三季私人住宅的施工量只有約3500伙，較第二季大幅減少五成。
這個情况，令筆者回想到2003年沙士疫情後，土地開發及住宅項目發展的進度，亦因經濟和樓市受到打擊而放緩。政府的土地供應專責小組曾經在諮詢文件（註1）指出，在2005年至2015年這大約10年間，土地規劃和開發的步伐幾乎停頓，導致土地資源長期不足。由於房屋用地同樣短缺，令本港不論公營或私營的房屋落成量均大幅減少。政府統計數據顯示，公、私營住宅建屋量由2001年的約10萬個單位，大跌至2015年的約2萬個單位。專責小組指，房屋供應短缺，導致樓價和租金持續高企，令香港的房屋愈來愈難負擔。
除了房屋用地，根據規劃署（註2）估算，現時香港亦缺乏足夠土地配合長遠的社區民生及經濟發展需要，包括欠缺約700公頃的基建及社區設施用地，以滿足人口增長對交通運輸、醫療、學校等各種設施的需求。
重建過程環環相扣 進度受阻窒礙發展
從上述歷史經驗來看，開拓土地資源的大型規劃工作一旦停頓的話，對日後的民生和社會發展將造成持久和深遠的影響。回看市區更新的工作，由於市建局必須按照《市區重建局條例》及《市區重建策略》列明的法定程序，按部就班地推展重建項目，而整個規劃、審批、收購、發展到施工的進程，每一項皆環環相扣，任何一個階段受阻，都會令往後的工作順延，影響的不單止是某一個重建項目本身，更阻礙市建局獲取足夠的財務資源去收購其他重建項目，拖延改善其他項目內居民的生活。
以市建局在今年10月啟動的山東街／地士道街發展計劃（山東街項目）為例，項目已納入其2019/20年度的業務計劃，相關籌劃工作早已準備就緒，若不是出現疫情，於2020年初便已經開展。項目啟動後，市建局仍要進行凍結人口調查以核實居民身分，並展開法定的規劃及公眾諮詢程序，一般來說需約18個月；項目獲政府批准後，市建局才可開始向項目內的物業業主提出收購，繼而安置受影響的租客。經過大約3至4年的收購及遷置工作後，項目才能完成收地，然後進行樓宇拆卸和地盤平整工程，並推出招標發展。連同與發展商簽訂合作發展協議，展開新樓宇的設計、興建至落成的工作，整個項目流程往往歷時10年甚至更長。
市建局在早前疫情較為受控的情况下，啟動已延遲推行的山東街項目，讓項目帶來的房屋供應及規劃裨益，早日惠及居民和社區。我從傳媒上看到有關山東街項目啟動的報道（註3），了解到該區的業主和租戶都普遍歡迎加快重建，冀望藉此改善樓宇失修及社區環境欠佳的問題。可以預見，若然項目繼續押後，將會連帶延遲項目公布後的各個工作階段，令整個項目的完工日期亦需推遲，最終窒礙舊區環境的更新，以及民生和經濟的發展。
至於已完成規劃程序的項目，當獲得政府批准後，市建局亦會盡快展開物業收購工作和補償，讓項目內的租戶早日得到安置，搬遷至狀况較佳的單位，而項目地盤亦可以提前清場和發展。舉例說，繼「煥然懿居」「首置」先導項目後，市建局將其毗鄰的春田街／崇志街重建項目，列作「煥然懿居」二期，估計可提供約260個單位。該項目自2017年12月展開收購以來，市建局積極協助重建範圍內超過600多戶家庭以及商舖搬遷，收購及安置工作剛於今年11月底完成，較原定完成清場的時間表提早了約半年，因此市建局可提前展開樓宇拆卸及新樓宇的建造工程，讓這批「首置」單位可以盡早供應予市民。
借鏡獅城 思考優化本港城市規劃
雖然經過大半年的抗疫工作，新冠肺炎疫情仍未平息，但內地以至一些海外城市，已盡力在疫境下重啟經濟，維持社會發展的步伐。以新加坡為例，在疫情逐步穩定下，商貿、製造業、建造、基建工程等界別已逐步復元，剛公布的今年第三季GDP較第二季反彈9.2%，其中建造業的第三季GDP更按季反彈約34%，反映房屋建造和基建工程正加快復蘇。當地的市區重建局於2019年底公布最新的城市規劃藍圖，除致力落實土地開拓的工作外，亦借鑑抗疫的經驗，積極投放資源，研究如何優化城市環境的設計（註4），加入更多開放空間和休憩地方，減低環境的稠密度，並促進城市的空氣流通，以防範疾病的傳播。
雖然新加坡土地面積比香港小，但其城市規劃及設計，以至人均居住面積等不少地方都值得香港借鏡。究其原因，當地政府及社會均支持開拓土地，至為關鍵。筆者認為，要有完善的城市規劃和設計，造就優質的生活環境，先決條件之一是城市有充足的土地儲備，提供土地作長遠發展之用。
為達至這願景，政府在今年度的施政報告中，在增加土地供應方面，提出多項短、中、長期措施，而市建局亦正按着「規劃主導」策略，全速推展數個市區更新項目研究，為九龍城、旺角、油麻地和觀塘等多個舊區擬定長遠的市區更新計劃。
所謂「千里之行，始於足下」，筆者期望各界在未來土地開發、資源分配、執行模式等的議題上都保持理性、正面和開放的思維態度，支持以多管齊下的模式推展土地開發的研究和規劃，避免社會在未來需要再次承受土地及房屋供應不足的後果。
註1：土地供應專責小組公眾參與書冊，頁4至5
註2：《香港2030+：跨越2030年的規劃遠景與策略》，頁47
註3：〈市建局重建一段山東街 大量劏房戶需遷〉，《明報》，2020年10月17日
註4：Ng, Jun Sen. (2020). "URA reviewing urban plans for CBD, heartlands as Covid-19 'sharpens need' for changing amenities in districts". Today. （bit.ly/39WRTQg）
作者是市建局非執行董事、香港大學城市規劃及設計系教授
鄧寶善