麥萃才：七年樓齡「假設重置單位呎價」的計算（刊登於《信報》）

市區更新、重建是市建局的責任。在收購舊區物業，市建局一貫做法是，對於那些自住的業主，收購建議是該物業的市場價值加上一筆以特惠津貼方式發放的「自置居所津貼」，而「自置居所津貼」會以在同區一個七年樓齡的「假設重置單位呎價」作為計算基礎。收購建議金額會比原本物業的市場價格為高。對於物業被收購的業主而言，收購價最好愈高愈好，但對於市建局而言，運用公帑也要合情合理。而部分業主對於收購建議不滿的其中一個原因，就是對於同區一個七年樓齡的「假設重置單位呎價」的了解不同。

運用公帑要合情合理

通常市建局是以私人協商方式，在重建發展範圍收購物業。相信市民聽得最多，就是市建局收購自住業主單位之時，會開出「七年樓齡」的收購價。但這個「七年樓齡」的作價又怎樣估算呢？對於那些自置居所的自住業主而言，市建局的收購建議會分為三部分：（1）被收購單位的市值，亦即相關物業市場價值；（2）以特惠津貼方式發放的「自置居所津貼」；及（3）以特惠津貼方式發放的「相關費用津貼」。

「自置居所津貼」是指被收購單位市值與「假設重置單位」價值的差價。換句話說，上述提及的被收購單位的市值再加上「自置居所津貼」，就會等於「假設重置單位」的價值。這種計算機制和「自置居所津貼」的評估乃參考地政總署的「收回市區土地及補償安排--供業主，佔用人及測量師參考的指引」而制定。原意是自住的物業被收購後，市民能收到合理金額購買另外一個物業。而這個「假設重置單位」是基於一些特定要求而做出假設。「假設重置單位」將假定位於質素與收回樓宇可資比較的假設樓宇內，在特點及交通方便程度方面屬類似地區。假設重置單位位於假設樓宇中層，座向一般（即並非向南或向西，無海景）。被收購的物業通常是那些50年以上，殘破而缺乏基本設施如升降機的舊樓。如果收購金額足以購買條件相若但樓齡只有七年的物業，理應有足夠誘因讓業主接受收購建議。

市建局的收購建議及「假設重置單位」的計算機制，因為牽涉公帑，所以要小心估算，亦應與政府其他收回市區土地及補償的機制相若，以達致公平及一致性。故此，市建局評估「假設重置單位」的估值指引，是參考上述所提的地政總署收地補償指引而制定。

獨立估價確保公平公正

市建局的估價程序，首先由獨立人士以公開抽籤方式聘請七間測量師行為有關項目的「假設重置單位呎價」進行評估，剔除當中最高及最低的估價後，以其餘五個估價的平均值作為項目的出價基礎，從而確保公平公正，而各測量師行是劃一收費，所以不存在為了爭取市建局生意而盡力討好，把估價壓低的情況。第二，測量師行的估價完全是專業服務，情況就如會計師、律師的服務，顧客不能也不應干預有關專業人士的評估和判斷。但顧客在使用專業估價服務之前，也可以先提出一些假設及要求讓專業服務提供者參考，前提是有關要求要符合專業的操守，不妨礙測量師行提供專業服務。對於市建局而言，這個前置的假設及要求，就是要符合地政總署的收地補償指引，為估值之前設下一些重要參數。

第三，常見的誤解是「同區七年樓呎價」。所謂同區是指甚麽？是以區議會選區劃界嗎？如果以地區劃分，劃區可大可小。假如被收購物業在油麻地，用最小的地域概念來看，旺角與尖沙咀區的物業價格，應該不能作為可作比較的賠償參考。如果劃界地域以區議會的劃區來看，油尖旺同屬一區，旺角與尖沙咀區的物業價格理應可做參考。而九龍城區也毗鄰油尖旺區，如果被收購的物業位處於油尖旺區與九龍城區的交界，那麽九龍城區物業價格，又可否作為參考？

同區是「特點、交通方便程度類似」

其實，地政總署的「自置居所津貼」評估指引是這樣寫的：「一般而言，會選擇大約七年樓齡，並在復歸日前後成交的單位作為可資比較個案。基於這些可資比較個案，當局會就時間、樓齡、座向、樓層、質素、面積、交通及環境等因素作調整，以便就有關收地項目訂出假設重置單位的單位價值。假設重置單位的單位價值，會在整個收地項目內劃一採用。」

所謂同區，意思是「在特點及交通方便程度方面屬類似地區」，而不是指區議會選區劃界。至於有關假設重置單位估算，是測量師行提供專業服務的範疇，市建局不會也不應干預，測量師行會按行業專業及相關指引而作出估算。

麥萃才
市區重建局非執行董事及
香港浸會大學財務及決策系副教授