許智文：樓宇復修有助提升物業價值（刊登於《信報》）

財政司司長日前發表新一份財政預算案，其中在樓宇復修方面，政府會預留三億元，讓業主以優惠的費用參加市建局推行的「招標妥」樓宇復修促進服務（先導計劃）（「招標妥」），估計在未來五年將有大約4,500幢樓宇的業主得以受惠。

一個舒適的居所往往是人一生中最大的投資，業主需要定期為他們寶貴的資產作維修保養，以免物業變得破落失修，價值降低。然而現實中，由於樓宇修復帶來成本與花費，一些業主忽視了樓宇修復的重要性，任由房屋久經失修而變得殘破不堪，這不僅會影響資產的價值，更會影響居住的舒適性與安全性。

樓宇復修刻不容緩

香港的樓宇面對日漸嚴重的老化問題。至2046年，大約每兩幢樓宇，就有一幢是樓齡逾50年的「老年樓」。而市建局於2015年進行的「樓宇狀況推算調查」顯示，全港約有21,000幢樓齡達30年或以上的住宅樓宇，預計到2046年，將會增加至約40,000幢。然而，這個問題一直以來沒有得到足夠的重視，許多業主對樓宇復修缺乏認識。如果在居住環境惡化到難以忍受甚至威脅居住安全，才開始修復樓宇，往往需要付出很高的代價。

假若全港樓宇到了30年樓齡時，都全交給市建局資助復修，市建局需投放過千億元的資助款項。為了延長樓宇的使用期，以及改善公眾居住環境，加強宜居性，市建局自2004年起提供多項技術和財政資助，鼓勵業主進行樓宇維修。截至2016年12月，市建局已協助約3,700幢樓宇維修，總資助額約達13億元。

樓宇修復益處多多

修復破舊樓宇，不僅可以改善樓宇居住安全，美化樓宇外觀以及提升物業設施，對樓宇的維修保養更可增加樓價抗跌能力，甚至可增加物業的價值與素質。 

筆者及其研究合作者早年合撰的一篇文章，評估了舊屋改造及修復對物業價值以及樓宇交易量的正面影響。在指定研究的期間及同一區域內，修繕樓宇可對樓宇價值大約增加35%，而沒有進行修復的樓宇只會增值20%左右。不僅如此，修繕樓宇還可以提高部分地區，例如大角咀、深水埗、觀塘和荃灣的房屋成交量。以復修後物業增值的平方呎價為例，整體而言，修復樓宇所帶來的單位價值增值大約是單位成本的10.9倍，每平方呎所帶來的淨增值可達461.4元。 

因此，對於業主來講，樓宇的定期維修保養，以至修繕，並非單從表面來看的金錢支出；相反，可為業主帶來物業增值上的財務收益。除此之外，樓宇修復還可以為業主們帶來許多無形收益，例如改善居住環境，提高樓宇居住安全以及提升住戶居住的舒適度等。

一些業主僅看到樓宇修繕所帶來的成本，而忽視了修繕之後樓宇增值以及一些無形收益。加上長期以來薄弱的樓宇修繕保養意識，使得香港目前面臨嚴重的樓宇老化問題。然而，適時為樓宇檢驗和維修，並考慮加入改造重設（Retrofitting）的方案，不僅可以延長樓宇的使用期、提升樓宇的配置和改善居住環境；同時，定期的保養和維修，可降低較大型修復改造的成本，長遠更可降低拆卸重建的壓力。

許智文
市區重建局非執行董事及
香港理工大學建築及房地產學系教授