「智慧」改造樓宇 提升設施保養效率 推廣樓宇預防性維修新文化

面對樓宇及城市環境雙老化的挑戰，市建局不單在地區規劃層面，積極應用創新科技和數據分析，加快市區更新的步伐；在樓宇復修的工作上，亦致力提升業主和物業管理業界，在樓宇維修以及推動預防性維修的知識和技術水平，讓樓宇維持良好狀況，延長壽命，從根源著手減慢樓宇老化。

市建局近年在其轄下四幢安置大廈的樓宇復修工作中，採用「改造重設」策略，在一般的維修工程之上，更提升樓宇設施至現代標準；此外，亦引入「保養為本」的維修理念，採用易於維修、耐用的物料，改善樓宇設施的可使用期並提升設施維修的效益。

試行「預防性維修」定期為大廈「身體檢查」

在籌劃樓宇復修及改造重設工程的同時，我們更試行「預防性維修」概念，在翻新樓宇公用部份和更換屋宇裝備設施之外，一併為電力、排水、消防、升降機等設施加裝智能運作監測系統，猶如定期為大廈進行「身體檢查」，確保樓宇維持正常運作，對設備狀況持續監測，減少設施因突發故障而作緊急維修對居民生活的影響。更進一步，研究應用更嶄新的「預測性保養」概念，藉著整合和分析定期監察設施裝備使用狀態所得的相關數據資料，預測維修保養的需要、時間表、所需物資和開支等，從而制定長遠的維修計劃，為樓宇復修未雨綢繆、達致「防患於未然」的效果。

我希望在這篇網誌，借用我們在安置大廈項目，說明市建局身體力行，在樓宇復修的工作上，全面實踐樓宇復修、改造重設、預防性維修和研究預測性保養的新概念和模式，藉以鼓勵工程業界和業主在籌組樓宇維修工程時，一同應用新概念和模式，發揮延長樓宇可使用期和提升宜居性的最大成效，減少浪費在舊樓清拆重建的社會資源。

「保養為本」設計  提升維修效益

市建局轄下四幢安置大廈，包括西營盤順成大廈、旺角豉油街12號、深水埗麗珠大廈和大角咀必發臺，樓齡已達30年，需要進行全面的樓宇勘察及翻新工程。

以西營盤順成大廈的翻新工程為例，針對部分懸掛在公用地方的設施，包括天花喉管，在選用圍封的假天花物料時，由傳統的石膏板改用裝卸上更為靈活的鋁板天花，當日後要維修或檢查時，工程人員輕易拆卸鋁板，較過去沿用石膏板，需要將整個天花清拆的處理，更省時和減低工程成本。

順成大廈的牆身飾面 (左圖)，使用防火效能和硬度較高的物料，增加耐用性；假天花 (右圖) 亦由傳統的石膏板，改用裝卸靈活的鋁板天花。

改造閒置設施成共享平台

除了考慮樓宇硬件設施的良好保養，我們亦從「以人為本」的角度，為安置大廈的住戶提供更優質的生活環境。舉例說，團隊在翻新順成大廈時，留意到靠近皇后大道西地下大堂的出入口較狹窄，而原本設在大堂的垃圾房更佔據了整個大堂約三分二的空間。故此，團隊在翻新時，將垃圾房遷至大廈德輔道西一方的地下，令現時的大堂更寬敞，方便居民出入。

順成大廈未翻新前，地下大堂的出入口較狹窄 (左)，團隊在翻新時，將垃圾房遷至大廈德輔道西一方的地下，令現時的大堂更寬敞，方便居民出入。

此外，順成大廈四樓平台、面向德輔道西的一方，原本設有一條有蓋行人通道連接獨立於大廈外的升降機，讓住戶從德輔道西的門口出入，不過住戶一般慣常使用靠近皇后大道西的正門出入，使該平台及升降機使用率偏低。為了善用空間，團隊在改造重設的過程中，將有蓋行人通道上蓋及已棄用的升降機拆走，改裝成一個讓住戶可眺望維港景色的平台空間，讓居民使用。

順成大廈四樓平台翻新前 (左)，使用率偏低；翻新後 (右)，改造成一個可以眺望維港的平台空間，讓住戶使用。

為「中年樓」引進樓宇監測系統  實踐預防性維修

除了透過改造重設提升安置大廈的設施水平及提升宜居性之外，我們更擔當「先行者」的角色，推動樓宇「預防性維修」及「預測性保養」的概念，為日後參與樓宇復修工作的業主和工程業界，提供個案參考。

若按照傳統的舊樓樓宇復修執行模式，工程承建商在翻新樓宇的公用部分時，一般只會更換設在不同樓層的電力、水泵和消防等屋宇設備，至於相關設備的監測系統，例如水泵房的水壓計及滲漏警報，一般只會裝設在相應的機房內，管理人員需到機房巡查，才會發現設施有否出現故障，未能做到實時監測和警示，以致有機會延誤處理，令問題惡化。

而「預防性維修」的執行模式，可讓設施的管理人員即時監察和跟進問題。以豉油街的安置大廈項目為例，我們在更換不同樓層的屋宇設備時，同時鋪設傳送線路，將監測設施運作的裝置接駁至地面控制室的樓宇監測控制箱，所有訊號會傳送到一個集中點，協助管理人員同步監察水泵、水缸和總電制房的運作狀況，一旦大廈設施出現異常，系統可發出警示，讓管理人員準確了解情況，並迅速反應，處理問題。

大廈管理人員可以透過屋宇裝備監測系統監測水泵、水缸和總電制房的運作狀況，一旦遇到突發性故障，可即時處理。

此外，部份在樓宇翻新前沒有加裝監測系統的設備，亦藉著翻新的機會加設遙距監測裝置，例如在各個樓層的防煙門安裝無線門磁開關感應系統，一旦防煙門未有關上，門上的感應器便會將該訊號傳送到中央監測系統，提醒管理人員前往檢查，以免因疏忽或延誤處理，影響防煙門阻隔濃煙及熱力的效果，同時亦提高防盜功能。

加入智慧元素   邁向預測性保養

市建局在四幢安置大廈在樓宇復修不同範疇的工作，為「中年」樓宇在實踐維修保養工作方面起示範作用。然而，我認為，若要達致最大成效，我們應採用更具前瞻性的樓宇保養概念，推動「預測性保養」，通過對設備狀況的持續監測，做到在問題發生之前已作出評估，並制定長遠的保養計劃及各項預算，才能從樓宇「護老」邁向至「防老」這個市區更新的長遠目標。

為了試行這「預測性保養」的模式，市建局團隊將大廈復修工程的紀錄，以及各項新更換設施的維修保養資料，經數碼化後重新整合，並編制成一套數碼樓宇保養手冊，方便物業管理人員透過移動裝置內的樓宇管理應用程式查閱資料，綜合各項設施按樓宇保養手冊列明的保養周期，以特別加設的維修日程功能，制定維修及保養提示並定期進行檢測。

工程團隊亦在順成大廈的項目，開發了一套以整合大廈設施狀態資訊為基礎的「中央智能樓宇監察系統」（智能監察系統），提升對設施保養數據的處理能力。在順成大廈進行改造重設工程時，我們為樓宇部份公用地方裝設無線數碼網絡，讓設施的使用狀態資訊，實時傳送至設於網上平台的智能監察系統。系統經加密處理，只限市建局及相關設施的負責管理公司登入，監測相關設施的數據，並安排專屬的工程團隊適時作專業評估。

這網上智能監察系統亦連結豉油街12號、麗珠大廈和必發臺其餘三幢安置大廈的樓宇監測控制箱，使四幢安置大廈的屋宇設備資料、日常監測數據、預警和保養紀錄等樓宇保養數據，整合成一個數據庫存於伺服器內，市建局和項目的專屬物業管理團隊可隨時隨地，透過流動裝置登入智能監察系統，檢視數據庫內各項目的監測數據和相關紀錄。

當我們累積足夠數量的數據，下一步便可以研究如何全面審視和比對不同項目、不同時間的設施使用狀態數據，從而預測設施耗損程度，甚至是發生故障的可能時間及規模；此外，還可以探討應用數據來評估不同保養承建商的服務水平，以制定更有效的樓宇保養計劃。

網上作業的「中央智能樓宇監察系統」，將四幢安置大廈的屋宇設備資料及樓宇保養數據整合成一個數據庫，以便作全面審視。

憑藉項目團隊的創新精神和努力，其中位於旺角豉油街的改造重設項目，早前獲香港測量師學會建築測量組頒發「建築測量師大獎 2021」的卓越大獎，以及保養及復修工程－專業顧問組別優勝獎，表揚該項目在設計、創新、管理、可持續性及價值提升各方面的卓越表現。我除了為團隊所付出的努力得到認同而感到高興之外，更大意義的，是讓我們向樓宇復修業界展示有關工作的嶄新成果，發揮牽頭作用，從而鼓勵更多從業員在這方面作嘗試和更廣泛的推動。

豉油街12號安置大廈獲香港測量師學會建築測量組頒發「建築測量師大獎 2021」的卓越大獎，以及保養及復修工程－專業顧問組別優勝獎。

物業是業主的資產，保持樓宇單位內、外良好狀況是業主的共同責任；然而，社會一直對這方面的關注及參與，普遍較薄弱。市建局在推動樓宇復修工作，一直發揮著「倡導」和「促進」的作用，鼓勵及協助業主籌組樓宇復修工程，提供財政和技術支援；此外，亦以「先行先試」，在轄下的物業應用樓宇保養的新概念和執行模式，期望為樓宇復修業界和業主提供切實可行的個案參考，以期達致廣泛的應用。

市建局早前公布了油旺地區研究的結果，我留意到社會上有不少意見，聚焦如何在地區規劃層面，應用新規劃工具，加快市區更新的步伐。然而，舊區、樓宇老化的規模龐大，社會在缺乏財政和土地資源來應付舊樓重建的前提下，我認為，貫徹在不同樓齡樓宇實踐多元的樓宇復修策略和模式，延長樓宇壽命，才是處理舊區樓宇雙老化的正本清源之道。