煥然懿居「首置」首兩天售出超過九成單位 三房戶型最受家庭申請者歡迎
市建局在去年12月為「煥然懿居」餘下43個以「首置」形式出售的單位，早前已按優先次序分批安排申請者與房協會面作資格審核。房協完成審批工作後，我們在剛過去的周三和周五 (1月27日及29日)，安排第一批合資格的申請者揀選單位。這兩天共有40伙獲揀選並完成單位的買賣手續，當中包括28伙首次加入「首置」單位發售的三房戶型。
在揀選單位的過程中，銷售團隊除了協助合資格申請者完成單位買賣的手續，亦了解他們現時的居住情況及置業的計劃。其中一組「80後」夫婦吳先生和太太，現時與一歲大的兒子和父母合共五人同住。吳先生表示，希望兒子在成長過程中有更多活動空間，一家人能享受較佳的居住環境，因此挑選了一個實用面積約570平方呎、售價約790萬元的三房單位，除可以讓兒子日後有自己的房間之外，亦可容納外傭幫忙打理家居。
在揀樓當日，夫婦兩人選好心儀的單位後，先到現樓視察，檢查廚房煮食爐具和雪櫃等家電，並觀察單位的實際景觀，他們對單位的質素均非常滿意。他們說，在有置業的打算後，過去一直有留意地產市場資訊，若以現時購買「煥然懿居」首置單位的價格，在市場上只能選擇樓齡較大或面積在500平方呎以下的單位。對自己能夠成為「首置」計劃的首批三房戶業主，他們都感到十分高興和幸運。
「80後」夫婦吳先生與吳太太選購了「煥然懿居」一個三房單位，他們簽署臨時買賣合約前先到現樓單位視察單位質素。
另一組家庭戶雍先生和雍太，現時與兩名分別6歲和1歲兒子，及雍太的父親一家五口同住在一個樓齡已經 40年的單位。兩人也希望可以買到一手的三房單位，讓三代同堂享受天倫之樂，並改善居住環境。雍太表示，市場上的三房單位太貴而難以負擔，上一次亦曾申請首批首置，但未能成功，這次再接再厲，心情一直緊張，直至優先排序結果出爐後，知道排在前列而獲安排在首兩天揀選單位，才鬆一口氣。
雍先生和雍太太帶同一歲的兒子，參觀他們揀選的「煥然懿居」三房單位，期望盡快入伙，展開新生活。
看到申請者成功獲得心儀單位時的喜悅，我和銷售團隊都感到欣慰。正如我在過去的網誌所言，這些中產家庭戶在市場上很難找到售價在800萬元以下、呎數與「煥然懿居」兩房和三房相若的新樓單位，滿足有兒女或與長者同住的家庭需要。我很高興煥然懿居首置項目，可以給予他們「上車」的機會，既在他們的負擔能力範圍之內，又能夠滿足居住需要的單位。
安排申請者實地檢視單位狀況
由於煥然懿居屬於現樓，我們按照《一手住宅物業銷售條例》的要求， 將全部43個單位開放予申請者參觀，讓他們在簽訂臨時買賣合約前，能更全面了解單位的實況。
由於這批出售單位分佈在屋苑兩座樓宇的不同樓層，若同一時間有太多申請者前往各個不同單位，難免會對各樓層已入住的居民造成不便。為此，我特別吩咐團隊要審慎檢視單位的參觀流程及防疫措施，盡量避免在屋苑公用地方和單位內聚集人群；參觀安排亦要符合社交距離措施和「限聚令」的要求，例如每個申請者在揀樓當日只限參觀一個所選擇的單位，參觀人數限於兩人，並以15分鐘參觀時間為限。我們亦加強場地的清潔消毒及做好其他防疫措施，減低病毒傳播的風險。
所有申請者於參觀煥然懿居單位前，需先在屋苑地下的銷售中心工作站量度體溫，才會獲安排參觀單位。
我樂見這兩天的單位參觀過程順暢，申請者都歡迎措施，認為以首次置業來說，能夠親身視察單位才落實交易，會更安心。我們已邀請新一批合資格的申請者，在本周三揀選餘下3伙單位。銷售工作完成後，我們將給予單位的買家3個月的時間，辦理銀行按揭計劃和律師行的轉讓手續，預計最快在今年4月交付單位予買家安排入伙。
三房戶型最受家庭申請者歡迎
為了解首次加入「首置」單位發售計劃的三房戶型，是否切合目標群組的需要，我特意要求團隊整理成功揀選單位的申請者的家庭和經濟特徵資料，在剔除可辨識申請者身份的個人資料後，從單位戶型的吸引力、申請者負擔能力和收入及資產限額準則三個層面作全面分析。我在這裏先分享以下初步觀察。
在家庭戶型吸引力方面，在過去的兩天，在40個合資格申請者當中，31個屬於家庭申請者，他們絕大多數以三房戶型為購買的目標。數據顯示，大約六成購買三房戶型的申請者屬於「80後」甚至「90後」的三人和四人家庭，他們大多育有一至兩名年幼子女，傾向面積較大、房間數目較多的單位，以滿足現時及未來家庭成員的需要。
至於一房單位的設計，以及有獨立廚房的戶型，則最受一人申請者歡迎，這戶型的單位在揀樓的首天已全數被揀選和售出。
三房戶型按揭供款約佔入息三成
在負擔能力方面，三房戶型單位以市價七折訂價後，售價介乎695萬至798萬元，這批單位選購者的平均每月入息約7.5萬元。視乎銀行批出的個別按揭計劃條款，若以九成按揭計算，他們的實際每月供款額介乎2.4萬至2.8萬元之間，供款佔其總入息的比例大約三成。若以去年出售450個開放式、一房和兩房單位時，申請者的供款比率約27%作比較，反映即使三房戶型售價較高，對申請者而言，供款壓力仍在可以接受的水平。
至於「首置」計劃的收入及資產限額準則方面，在250個已進行資格審核的申請者當中，約一成申請者因為其總收入或總資產淨值超出申請資格的「上限」或「下限」，而不符合資格。數據顯示，就入息低於「下限」的個案，其平均入息相較限額低約38%，相信居屋或房協的資助出售房屋項目較符合他們的能力；至於入息高於「上限」的個案，絕大部份的平均入息較限額高出不多於一成。
我們相信，「煥然懿居」首置計劃的銷售經驗和首置業主的數據，有助政府檢討日後其他「首置」計劃的申請資格準則，從而更針對性地配合目標群組的經濟及負擔能力，照顧他們的置業需要。
煥然懿居二期單位五成為兩房和三房戶型
隨著市建局成功落實「煥然懿居」項目，工程團隊已就毗鄰的「煥然懿居二期」項目，展開詳細的規劃設計工作。
我們參考了這次發售「首置」單位的經驗和業主的置業需要，初步計劃將260個「首置」單位的一半數量，撥作兩房及三房戶型，盡量照顧家庭申請者的需要；至於餘下的一半單位，將以一房戶型設計，故此，「煥然懿居二期」項目將不會提供開放式單位作選購。
考慮到家庭戶的需要，在設計「煥然懿居二期」項目屋苑會所和戶外設施配套時，我們亦盡量探討引進更多元化和適合長幼共融的設施；而「二期」的地面休憩空間亦會透過融合規劃設計，與「煥然懿居」連接，讓兩個項目的居民可以共享這個優質的社區環境。
我期望在未來一年，團隊能加快完成「煥然懿居二期」項目的規劃及設計工作，使建築工程能夠盡快動工，希望爭取新一批「首置」單位能夠推前在2023年預售，滿足更多首置申請人的置業需要。