保育建築元素　發揮活化成效　為上海街唐樓建築群引進新生命

市建局位於上海街╱亞皆老街的唐樓建築群保育活化項目「618上海街」，在上月已完成保育及活化工程，並已於月底開放，用作商業及文化藝術用途。這個由市建局負責管理和營運的「618上海街」，大樓內的商業部份大致完成招租，部份完成內部裝修的商戶，亦已開始試業，餘下商戶會在未來數個月陸續開業。

保育活化工作是市建局市區更新5R業務（重建、復修及改造重設、保育及活化）之一，我們一直遵照《市區重建策略》的指引，盡量保存市區更新項目範圍內的歷史建築物。然而，舊建築群因長年累月缺乏適當的維修保養，結構已經嚴重老化；除了硬件老化之外，區內的民生和經濟活動，亦隨著人口老化和經濟活動的轉型而變遷。因此，在市區更新過程中推展保育活化，我認為不是單純追求「原汁原味」地保留舊建築和原來的民生和經濟，當中更蘊含「更新」的意義－給予歷史建築物新的生命和用途，融入社群。要達到這目標，必須在保留、活化再用以及人的元素當中取得平衡，特別是原來生活在舊建築的居民，是否願意繼續當時的生活模式，住在較差和擠迫的居住環境，或是融入舊區更新步伐，透過調遷改善生活。

保育活化與更新兼重　將舊建築化成新城市資源

在歷史建築的保育和更新方面，除了盡量保存樓宇建築設計最具價值的特徵元素外，亦需評估樓宇的結構狀況及損毀程度，以決定保育的範圍和方法；此外，亦應加入保育後建築物未來用於社會的功能，及因此而需配合的相應設施和裝置，並且必須合乎建築物、屋宇及消防安全條例對現代樓宇的規管。

至於軟件的「更新」，則需同時保留歷史傳統、文化和地區特色，與居民生活和社區未來發展需要，融入到活化建築之內，讓更新後的項目能與社群重新建立關係，達致「新舊交融、人地共濟」，讓社區持續發展。這樣才可以將舊建築轉化成新的城市資源，發揮最大社會效益。隨著「618上海街」項目完成，我希望引用它作為事例，闡述這套保育活化工作的理念。

上海街項目由14幢戰前及戰後唐樓群組成，當中10幢戰前騎樓式唐樓群建於1920年代，另外4幢屬於1960年代戰後興建的樓宇。市建局於2008年開展項目時，進行了廣泛的公眾諮詢，了解地區不同持份者，包括居民、學者、專業人士及區議員等，對樓宇活化後的用途和設計的意見。結果顯示，大部份市民支持在保存唐樓群原有的建築特色之餘，亦應讓建築群活化再用，成為社區的資源。

建築群嚴重老化　保育活化增難度

市建局在開展項目並為樓宇進行結構勘測時，發現建築群的老化程度非常嚴重，此外住宅單位普遍被分成多間劏房租出，天台亦建有一些懷疑違例構築物被用作住宅用途，令樓宇出現嚴重漏水和鋼筋鏽蝕，可謂已達其結構壽命的極限。
上海街項目原來的住宅單位充斥劏房，老化程度非常嚴重。

保存建築特色　恢復實用功能

針對建築群的結構狀況及為制定合適的保育活化方案，市建局當年邀請了香港大學建築文物保護課程學部主任李浩然博士提供建議。李博士對城巿文物保育的實踐，與建築文物的活化再用有很深入的研究。他認為不同類型的歷史建築物，需要有不同保育方法，不能以單一模式進行。他舉例，「原汁原味」的保育模式，一般是適用於考古遺址或重要的文化遺產，例如宗教建築、宮殿、政府主要建築物等；至於唐樓群一類具活化再用潛力的實用性建築，除了保存它們的建築特色，更重要是盡量恢復它們的實用功能，日後與社區共享。

上周我很高興邀請了李博士參觀「618上海街」的保育和活化成果。李博士說，「618上海街」是香港進行保育活化唐樓的良好範例。他指，上海街唐樓群最重要的歷史元素，在於騎樓部份所呈現的歷史街景，他留意到項目保留了10幢戰前唐樓群的騎樓部份，以及支撐整排騎樓的13條麻石柱，這正好把最具價值的建築元素保存下來，讓市民途經這段上海街時，能感受到昔日的街道氛圍。

市建局將10幢戰前唐樓群面向上海街的立面，以及伸延到街道之上、由麻石柱支撐的騎樓部份全部保留，呈現昔日街景。

傳承歷史傳統　連結社區

此外，李博士亦參觀了「618上海街」的內部營運空間。市建局在制定項目的營運安排時，為了將唐樓群的歷史文化，融入活化後的新用途，特意邀請了香港大學建築學院的學生協助，透過訪問歷史學者、街坊口述歷史、翻查舊剪報和政府檔案紀錄等方式，蒐集有關上海街的人情故事和街道店舖的變

遷等歷史資料作為參考。根據資料記載，現址在五十至六十年代設有電器行、皮具舖、茶煙莊和涼菓店等形形色色的商舖，到八十年代逐步轉型以售賣建材用品為主。市建局展開項目的收購工作後，這些建材舖已獲得適當的補償，搬遷到毗鄰的康樂街和同區附近街道，繼續經營至今。

我們參考了項目的歷史資料，並尊重公眾諮詢時市民對項目活化成大眾化的商業與文化空間的期望，讓項目能延續上海街在戰後逐步成為民生經濟集中地這個歷史傳統。為此，市建局團隊走訪地區內多間富有特色的商戶，種類包括售賣家品、食肆、原創品牌和工作室等，邀請他們進駐「618上海街」開業。現時在項目開業的店舖，便有三分之一來自油旺地區，其中有售賣雜貨、廚具和家居飾品的旺角樓上舖商戶，便因鍾情項目的歷史特色，特意將店舖搬到項目內，而以冰室為概念的食肆亦即將開業。此外，我們邀請藝術家，以上海街一帶的地區風貌作為元素，為內部多處加添壁畫，加強項目的地區特色。項目內並有一個多用途房間，供地區團體使用。

李博士對這套營運安排十分認同，他說，唐樓群傳統上是「下舖上居」，經濟活動和居民的生活息息相關；而活化項目給予建築物新的生命和功能，不但在硬件上延續了歷史，在人的元素上亦達致人地共融，配合社區現在和未來的需要。

項目活化後設有社區空間（左）供地區團體籌辦文化藝術活動，給予建築物新的社區功能；大樓內多處以上海街歷史為題材的壁畫，加強地區特色。

在更新及活化歷史建築的過程中，創新是不可或缺的成功元素。市建局在「618上海街」項目首次將「建築信息模型」技術 (BIM)，應用到整個活化項目的不同發展周期，包括設計、建造以至項目落成後的營運和物業管理三個階段，提升工作效率和工程管理，例如預視在歷史建築加入現代樓宇設備（冷氣管道、電力和消防等設施）時，可能出現的工程問題，以便制訂方案，盡量減少對保育部份的影響。我很高興這項目BIM技術的全面應用，在美國一項剛公佈的國際卓越BIM項目大賽，於眾多本地和海外參賽項目中脫穎而出，贏得小型建築項目組別的冠軍，成為年度全世界最創新的項目之一。

隨著上海街唐樓群已完成保育和活化工程，我們將總結今個項目的執行經驗，並致力工程創新，日後推廣至其他市區更新項目。我期望在進行中的油旺地區研究，可借鑑今次經驗，尋找更多具民生及地區特色元素的地點，探討進行保育和活化的可行性，並從更宏觀的地區規劃角度，結合 5R策略內其他市區更新的項目，推展油旺的地區更新。