保育建筑元素 发挥活化成效 为上海街唐楼建筑群引进新生命
市建局位于上海街╱亚皆老街的唐楼建筑群保育活化项目「618上海街」，在上月已完成保育及活化工程，并已于月底开放，用作商业及文化艺术用途。这个由市建局负责管理和营运的「618上海街」，大楼内的商业部份大致完成招租，部份完成内部装修的商户，亦已开始试业，余下商户会在未来数个月陆续开业。
保育活化工作是市建局市区更新5R业务（重建、复修及改造重设、保育及活化）之一，我们一直遵照《市区重建策略》的指引，尽量保存市区更新项目范围内的历史建筑物。然而，旧建筑群因长年累月缺乏适当的维修保养，结构已经严重老化；除了硬件老化之外，区内的民生和经济活动，亦随着人口老化和经济活动的转型而变迁。因此，在市区更新过程中推展保育活化，我认为不是单纯追求「原汁原味」地保留旧建筑和原来的民生和经济，当中更蕴含「更新」的意义－给予历史建筑物新的生命和用途，融入社群。要达到这目标，必须在保留、活化再用以及人的元素当中取得平衡，特别是原来生活在旧建筑的居民，是否愿意继续当时的生活模式，住在较差和挤迫的居住环境，或是融入旧区更新步伐，透过调迁改善生活。
保育活化与更新兼重 将旧建筑化成新城市资源
在历史建筑的保育和更新方面，除了尽量保存楼宇建筑设计最具价值的特征元素外，亦需评估楼宇的结构状况及损毁程度，以决定保育的范围和方法；此外，亦应加入保育后建筑物未来用于社会的功能，及因此而需配合的相应设施和装置，并且必须合乎建筑物、屋宇及消防安全条例对现代楼宇的规管。
至于软件的「更新」，则需同时保留历史传统、文化和地区特色，与居民生活和社区未来发展需要，融入到活化建筑之内，让更新后的项目能与社群重新建立关系，达致「新旧交融、人地共济」，让社区持续发展。这样才可以将旧建筑转化成新的城市资源，发挥最大社会效益。随着「618上海街」项目完成，我希望引用它作为事例，阐述这套保育活化工作的理念。
上海街项目由14幢战前及战后唐楼群组成，当中10幢战前骑楼式唐楼群建于1920年代，另外4幢属于1960年代战后兴建的楼宇。市建局于2008年开展项目时，进行了广泛的公众咨询，了解地区不同持份者，包括居民、学者、专业人士及区议员等，对楼宇活化后的用途和设计的意见。结果显示，大部份市民支持在保存唐楼群原有的建筑特色之余，亦应让建筑群活化再用，成为社区的资源。
建筑群严重老化 保育活化增难度
市建局在开展项目并为楼宇进行结构勘测时，发现建筑群的老化程度非常严重，此外住宅单位普遍被分成多间劏房租出，天台亦建有一些怀疑违例构筑物被用作住宅用途，令楼宇出现严重漏水和钢筋锈蚀，可谓已达其结构寿命的极限。
上海街项目原来的住宅单位充斥劏房，老化程度非常严重。
保存建筑特色 恢复实用功能
针对建筑群的结构状况及为制定合适的保育活化方案，市建局当年邀请了香港大学建筑文物保护课程学部主任李浩然博士提供建议。李博士对城巿文物保育的实践，与建筑文物的活化再用有很深入的研究。他认为不同类型的历史建筑物，需要有不同保育方法，不能以单一模式进行。他举例，「原汁原味」的保育模式，一般是适用于考古遗址或重要的文化遗产，例如宗教建筑、宫殿、政府主要建筑物等；至于唐楼群一类具活化再用潜力的实用性建筑，除了保存它们的建筑特色，更重要是尽量恢复它们的实用功能，日后与社区共享。
上周我很高兴邀请了李博士参观「618上海街」的保育和活化成果。李博士说，「618上海街」是香港进行保育活化唐楼的良好范例。他指，上海街唐楼群最重要的历史元素，在于骑楼部份所呈现的历史街景，他留意到项目保留了10幢战前唐楼群的骑楼部份，以及支撑整排骑楼的13条麻石柱，这正好把最具价值的建筑元素保存下来，让市民途经这段上海街时，能感受到昔日的街道氛围。
市建局将10幢战前唐楼群面向上海街的立面，以及伸延到街道之上、由麻石柱支撑的骑楼部份全部保留，呈现昔日街景。
传承历史传统 连结社区
此外，李博士亦参观了「618上海街」的内部营运空间。市建局在制定项目的营运安排时，为了将唐楼群的历史文化，融入活化后的新用途，特意邀请了香港大学建筑学院的学生协助，透过访问历史学者、街坊口述历史、翻查旧剪报和政府档案纪录等方式，搜集有关上海街的人情故事和街道店铺的变
迁等历史资料作为参考。根据资料记载，现址在五十至六十年代设有电器行、皮具铺、茶烟庄和凉菓店等形形色色的商铺，到八十年代逐步转型以售卖建材用品为主。市建局展开项目的收购工作后，这些建材铺已获得适当的补偿，搬迁到毗邻的康乐街和同区附近街道，继续经营至今。
我们参考了项目的历史资料，并尊重公众咨询时市民对项目活化成大众化的商业与文化空间的期望，让项目能延续上海街在战后逐步成为民生经济集中地这个历史传统。为此，市建局团队走访地区内多间富有特色的商户，种类包括售卖家品、食肆、原创品牌和工作室等，邀请他们进驻「618上海街」开业。现时在项目开业的店铺，便有三分之一来自油旺地区，其中有售卖杂货、厨具和家居饰品的旺角楼上铺商户，便因钟情项目的历史特色，特意将店铺搬到项目内，而以冰室为概念的食肆亦即将开业。此外，我们邀请艺术家，以上海街一带的地区风貌作为元素，为内部多处加添壁画，加强项目的地区特色。项目内并有一个多用途房间，供地区团体使用。
李博士对这套营运安排十分认同，他说，唐楼群传统上是「下铺上居」，经济活动和居民的生活息息相关；而活化项目给予建筑物新的生命和功能，不但在硬件上延续了历史，在人的元素上亦达致人地共融，配合社区现在和未来的需要。
项目活化后设有社区空间（左）供地区团体筹办文化艺术活动，给予建筑物新的社区功能；大楼内多处以上海街历史为题材的壁画，加强地区特色。
在更新及活化历史建筑的过程中，创新是不可或缺的成功元素。市建局在「618上海街」项目首次将「建筑信息模型」技术 (BIM)，应用到整个活化项目的不同发展周期，包括设计、建造以至项目落成后的营运和物业管理三个阶段，提升工作效率和工程管理，例如预视在历史建筑加入现代楼宇设备（冷气管道、电力和消防等设施）时，可能出现的工程问题，以便制订方案，尽量减少对保育部份的影响。我很高兴这项目BIM技术的全面应用，在美国一项刚公布的国际卓越BIM项目大赛，于众多本地和海外参赛项目中脱颖而出，赢得小型建筑项目组别的冠军，成为年度全世界最创新的项目之一。
随着上海街唐楼群已完成保育和活化工程，我们将总结今个项目的执行经验，并致力工程创新，日后推广至其他市区更新项目。我期望在进行中的油旺地区研究，可借鉴今次经验，寻找更多具民生及地区特色元素的地点，探讨进行保育和活化的可行性，并从更宏观的地区规划角度，结合 5R策略内其他市区更新的项目，推展油旺的地区更新。