努力不懈推展中環街市活化　分階段開放運作　盡早讓市民享用

早前，我出席香港規劃師學會的周年晚宴，與一眾本地專業規劃師聚首一堂。晚宴邀請到行政長官作為主禮嘉賓，她在致辭時提到，政府在十年前宣佈「保育中環」計劃，並委託市建局負責中環街市大樓的保育和活化工作，有關工程仍尚待完成，她期望項目能早日竣工並開放給公眾使用。

中環街市活化項目的推展過程漫長，而市建局在2017年10月，才正式從政府接手中環街市，開始保育及活化工程。自此，市建局團隊馬不停蹄、陸續展開涉及不同範疇的工作。早幾個月前，施工團隊更因應大雨情況，通宵達旦工作以加強構築物天台的防水和疏水能力，避免結構受雨水滲入破壞。我們致力能夠於2021年上半年內，率先開放中環街市大樓大部分樓面及設施，包括24小時開放的行人通道和公共空間，給公眾享用；並希望於本屆政府任滿前，全面開放整座活化後的中環街市。

中環街市工程面對三方挑戰

在2009年受政府所託負責中環街市的保育及活化工作後，市建局便展開為期兩年的社區參與活動，成立由區議員、社區領袖、建築專家、保育專家、政府官員和歷史學家等組成的社區諮詢委員會，並就保育和活化後中環街市大樓的用途和營運方向，進行廣泛社區諮詢，收集公眾意見和期望，藉以制訂項目的保育活化計劃。

根據當時所確立的公眾主流意見，市民期望活化後的中環街市，需要尊重建築物原來的設計外觀和歷史建築特徵，並認為其內部結構可以作較大幅度的改動，以提供綠化和有質素的公共空間。

中環街市是一幢已經超過80年歷史的建築物，其結構已受很大程度侵蝕而出現破損，要復修和活化後作不同用途予公眾使用，必須要符合現今建築法規和安全的不同要求。市建局需要克服規劃上要保存原建築元素並提供新的公共空間、通道和樓宇設施；結構需大範圍復修及加固的技術要求，以及日後營運安排符合公眾主流意見等三方面的挑戰。中環街市的保育活化，比起一些不涉及複雜結構問題、純翻新的保育項目，難度要高出幾倍，需時較長。

制定創新工程方案　提升效率

由於中環街市大樓的原結構及地基圖則相信於戰時已經遺失，令我們無法妥善準確地籌劃具體的施工方案；大樓的混凝土結構已經殘破剝落、鋼筋銹蝕嚴重，需要進行大範圍的結構復修和加固，並要盡量減少需要新建造的結構，以免超出大樓地基及主體結構可承受的載重量。為了克服這些工程的挑戰，市建局的工程團隊，致力探索應用創新科技，為復修工作尋求突破。

為了準確掌握中環街市大樓的原建築結構，工程團隊以鐳射掃描為大樓的內外範圍，進行精確的立體掃描；其後，亦應用建築信息模型技術（BIM），將鐳射掃描得出的資料數據轉化為三維電腦模型，整合建築、機電及管道設備的圖則和建築細節，讓不同範疇的工程人員，在設計和建造過程中了解各個細部，並預視工程可能出現的問題，及早制訂方案，加強項目管理效率。此外，在原來的三維信息模型上，團隊亦加入第四維（4D）－模擬施工計劃的資訊，評估實際施工的工程步驟，以及第五維（5D）－ 建造成本管理系統，利用BIM資料庫內的建築工料數據，更準確地評估工程合約估價，從而做好工程在質素、時間和建造成本的管理，提高效率。

市建局工程團隊利用鐳射掃描科技，為中環街市大樓製作三維視像模型（圖左）。以BIM技術整合不同構件的數據，並以三維立體視圖呈現（圖右），加強辨識和操作。

在大樓結構加固工作方面，工程團隊在大樓內進行全面勘察，掌握混凝土及鋼筋的損毀跡象，研究修葺方法。工程人員會盡量保存狀況良好的混凝土結構，避免對原建築作太大的改動，並縮短工程時間；至於出現嚴重鬆脫剝落的樑柱、樓層地台及天花部份，則會進行修補或重塑部份構件。

由於我們需要在不增加大樓原設計的載重量的情況下，為結構進行加固，我們引用一種名為「纖維增強聚合物復合材料」（Fiber-Reinforced Polymer Composites，簡稱 FRP）的新型修葺物料，其優點是當用於修復混凝土建築物時，能粘合在柱、樑及樓板等構件外層，塑造成一層堅韌的薄膜，加強結構的強度和承托力，但無損建築外觀或加重結構荷載。

工程團隊在應用FRP這新型修葺物料前，必需經過詳細研究和反覆測試，特別是確認FRP的應用範圍及防火耐熱要求，並取得屋宇署的批准，才能使用。同時，市建局亦同步擬定了採用FRP技術進行結構加固的關鍵構件和設計方案，務求加快復修工程的進度。　

FRP是一層薄膜（圖左），可粘合在中環街市的柱、樑及樓板等構件外層（圖右），增強構件的強度和承托力。

至於大樓的主體混凝土復修工作，由於要兼顧地盤施工期間，繼續保持大樓2樓24小時公眾行人通道的運作，承建商便需要分階段為大樓分期進行復修加固。工程承建商自2018年11月展開大樓的主體復修工程以來，在不足一年的時間，已完成了超過七成需要修補和加固工作的混凝土面積。

混凝土復修涉及繁複工序，包括將鬆脫危險的混凝土部份徹底清除，以便進行鋼筋除銹及防銹處理（左上）；修補混凝土或重新覆蓋混凝土（右上）；以模板支撐橫樑（左下）及為橫樑進行灌漿工序（右下）。

在混凝土復修工程進行的同時，我們已爭取時間展開大樓機電設施的裝設和內部裝修的工程，此後，建築物立面的工程便會緊接展開。我們定下目標，於2021/22年度，完成中環街市整項活化工程。

分階段開放運作　盡早讓市民享用

在此期間，為讓市民能盡早享用保育活化後的中環街市，我們決定分階段開放大樓，提前開放給公眾使用和商戶經營。首階段部份包括大樓內的24小時行人通道、通道內新建的公眾洗手間、中庭和皇后大道中的公眾休憩空間，以及地面、一樓和二樓的部份內部營運空間。這些設施在完成裝修和設施測試後，預計於2021年上半年內可以率先使用。至於餘下部份，包括德輔道中外牆新立面和一條由地面直上行人通道的電梯，亦將會在2022年上半年完成及開放。

就項目落成後的營運安排，市建局在2017年已聘請顧問，根據早前公眾參與所歸納出的營運指引，初步擬訂營運的方針和模式，並於今年9月邀請有意參與營運項目的機構代表出席簡報會，向他們講解有關營運安排的建議，聆聽不同業界代表的意見。

簡報會共有60多名來自社會企業、飲食、零售、文化藝術、物業管理等不同範疇的機構代表出席，大家就項目的內部設計、財務、物業管理、租務安排和公共空間的管理等營運細節，提出了不少意見。

不以盈利為主導的營運原則

由於公眾期望活化後的中環街市，可提供大眾化的商品和服務，故此，市建局擬訂項目營運的招標條款時，亦強調不以盈利為主導的原則，要求入標機構提交一份全面的營運建議書，列出未來的業務計劃，當中須包括為市民提供大眾化的飲食、零售和其他藝術文化等服務的元素。入標者亦要提出具創意的計劃，包括利用項目內公共空間，以及項目毗鄰的其他社區空間和活化項目，舉辦多元化的活動，進一步發揮協同效應，活化街市。市建局將按照各個入標者的營運建議書水平，包括其願景、創意、租務和設施管理等範疇，作為主要評分考慮。

此外，為達致項目不以盈利作主導的原則目標，市建局初步計劃就營運機構需負責的各項公眾設施管理費用，提供資助，減輕財務的負擔。有意參與營運項目的機構在制定財務預算和安排時，便能更集中資源在提供大眾化的飲食、零售和其他服務上，切合市民的主流意願。有關營運夥伴的招標工作，最快在明年初便會展開。

中環街市項目是市建局成立以來規模最大的保育活化計劃，縱然在推展過程中，我們面對許多規劃、工程以至法例上，難以預料的情況和困難，但市建局一直積極應對，未有一刻放慢步伐，並會盡最大的努力，在未來兩、三年內完成整個活化項目，把中環街市這歷史建築，營造成具意義、有活力的劃時代新地標。