努力不懈推展中环街市活化　分阶段开放运作　尽早让市民享用

早前，我出席香港规划师学会的周年晚宴，与一众本地专业规划师聚首一堂。晚宴邀请到行政长官作为主礼嘉宾，她在致辞时提到，政府在十年前宣布「保育中环」计划，并委托市建局负责中环街市大樓的保育和活化工作，有关工程仍尚待完成，她期望项目能早日竣工并开放给公众使用。

中环街市活化项目的推展过程漫长，而市建局在2017年10月，才正式从政府接手中环街市，开始保育及活化工程。自此，市建局团队马不停蹄、陆续展开涉及不同范畴的工作。早几个月前，施工团队更因应大雨情况，通宵达旦工作以加强构筑物天台的防水和疏水能力，避免结构受雨水渗入破坏。我们致力能够于2021年上半年内，率先开放中环街市大楼大部分楼面及设施，包括24小时开放的行人通道和公共空间，给公众享用；并希望于本届政府任满前，全面开放整座活化后的中环街市。

中环街市工程面对三方挑战

在2009年受政府所托负责中环街市的保育及活化工作后，市建局便展开为期两年的社区参与活动，成立由区议员、社区领袖、建筑专家、保育专家、政府官员和历史学家等组成的社区咨询委员会，并就保育和活化后中环街市大楼的用途和营运方向，进行广泛社区咨询，收集公众意见和期望，藉以制订项目的保育活化计划。

根据当时所确立的公众主流意见，市民期望活化后的中环街市，需要尊重建筑物原来的设计外观和历史建筑特征，并认为其内部结构可以作较大幅度的改动，以提供绿化和有质素的公共空间。

中环街市是一幢已经超过80年历史的建筑物，其结构已受很大程度侵蚀而出现破损，要复修和活化后作不同用途予公众使用，必须要符合现今建筑法规和安全的不同要求。市建局需要克服规划上要保存原建筑元素并提供新的公共空间、通道和楼宇设施；结构需大范围复修及加固的技术要求，以及日后营运安排符合公众主流意见等三方面的挑战。中环街市的保育活化，比起一些不涉及复杂结构问题、纯翻新的保育项目，难度要高出几倍，需时较长。

制定创新工程方案　提升效率

由于中环街市大楼的原结构及地基图则相信于战时已经遗失，令我们无法妥善准确地筹划具体的施工方案；大楼的混凝土结构已经残破剥落、钢筋锈蚀严重，需要进行大范围的结构复修和加固，并要尽量减少需要新建造的结构，以免超出大楼地基及主体结构可承受的载重量。为了克服这些工程的挑战，市建局的工程团队，致力探索应用创新科技，为复修工作寻求突破。

为了准确掌握中环街市大楼的原建筑结构，工程团队以镭射扫描为大楼的内外范围，进行精确的立体扫描；其后，亦应用建筑信息模型技术（BIM），将镭射扫描得出的资料数据转化为三维电脑模型，整合建筑、机电及管道设备的图则和建筑细节，让不同范畴的工程人员，在设计和建造过程中了解各个细部，并预视工程可能出现的问题，及早制订方案，加强项目管理效率。此外，在原来的三维信息模型上，团队亦加入第四维（4D）－模拟施工计划的资讯，评估实际施工的工程步骤，以及第五维（5D）－ 建造成本管理系统，利用BIM资料库内的建筑工料数据，更准确地评估工程合约估价，从而做好工程在质素、时间和建造成本的管理，提高效率。

市建局工程团队利用镭射扫描科技，为中环街市大楼制作三维视像模型（图左）。以BIM技术整合不同构件的数据，并以三维立体视图呈现（图右），加强辨识和操作。

在大楼结构加固工作方面，工程团队在大楼内进行全面勘察，掌握混凝土及钢筋的损毁迹象，研究修葺方法。工程人员会尽量保存状况良好的混凝土结构，避免对原建筑作太大的改动，并缩短工程时间；至于出现严重松脱剥落的梁柱、楼层地台及天花部份，则会进行修补或重塑部份构件。

由于我们需要在不增加大楼原设计的载重量的情况下，为结构进行加固，我们引用一种名为「纤维增强聚合物复合材料」（Fiber-Reinforced Polymer Composites，简称 FRP）的新型修葺物料，其优点是当用于修复混凝土建筑物时，能粘合在柱、梁及楼板等构件外层，塑造成一层坚韧的薄膜，加强结构的强度和承托力，但无损建筑外观或加重结构荷载。

工程团队在应用FRP这新型修葺物料前，必需经过详细研究和反复测试，特别是确认FRP的应用范围及防火耐热要求，并取得屋宇署的批准，才能使用。同时，市建局亦同步拟定了采用FRP技术进行结构加固的关键构件和设计方案，务求加快复修工程的进度。

FRP是一层薄膜（图左），可粘合在中环街市的柱、梁及楼板等构件外层（图右），增强构件的强度和承托力。

至于大楼的主体混凝土复修工作，由于要兼顾地盘施工期间，继续保持大楼2楼24小时公众行人通道的运作，承建商便需要分阶段为大楼分期进行复修加固。工程承建商自2018年11月展开大楼的主体复修工程以来，在不足一年的时间，已完成了超过七成需要修补和加固工作的混凝土面积。

混凝土复修涉及繁复工序，包括将松脱危险的混凝土部份彻底清除，以便进行钢筋除锈及防锈处理（左上）；修补混凝土或重新覆盖混凝土（右上）；以模板支撑横梁（左下）及为横梁进行灌浆工序（右下）。

在混凝土复修工程进行的同时，我们已争取时间展开大楼机电设施的装设和内部装修的工程，此后，建筑物立面的工程便会紧接展开。我们定下目标，于2021/22年度，完成中环街市整项活化工程。

分阶段开放运作　尽早让市民享用

在此期间，为让市民能尽早享用保育活化后的中环街市，我们决定分阶段开放大楼，提前开放给公众使用和商户经营。首阶段部份包括大楼内的24小时行人通道、通道内新建的公众洗手间、中庭和皇后大道中的公众休憩空间，以及地面、一楼和二楼的部份内部营运空间。这些设施在完成装修和设施测试后，预计于2021年上半年内可以率先使用。至于余下部份，包括德辅道中外墙新立面和一条由地面直上行人通道的电梯，亦将会在2022年上半年完成及开放。

就项目落成后的营运安排，市建局在2017年已聘请顾问，根据早前公众参与所归纳出的营运指引，初步拟订营运的方针和模式，并于今年9月邀请有意参与营运项目的机构代表出席简报会，向他们讲解有关营运安排的建议，聆听不同业界代表的意见。

简报会共有60多名来自社会企业、饮食、零售、文化艺术、物业管理等不同范畴的机构代表出席，大家就项目的内部设计、财务、物业管理、租务安排和公共空间的管理等营运细节，提出了不少意见。

不以盈利为主导的营运原则

由于公众期望活化后的中环街市，可提供大众化的商品和服务，故此，市建局拟订项目营运的招标条款时，亦强调不以盈利为主导的原则，要求入标机构提交一份全面的营运建议书，列出未来的业务计划，当中须包括为市民提供大众化的饮食、零售和其他艺术文化等服务的元素。入标者亦要提出具创意的计划，包括利用项目内公共空间，以及项目毗邻的其他社区空间和活化项目，举办多元化的活动，进一步发挥协同效应，活化街市。市建局将按照各个入标者的营运建议书水平，包括其愿景、创意、租务和设施管理等范畴，作为主要评分考虑。

此外，为达致项目不以盈利作主导的原则目标，市建局初步计划就营运机构需负责的各项公众设施管理费用，提供资助，减轻财务的负担。有意参与营运项目的机构在制定财务预算和安排时，便能更集中资源在提供大众化的饮食、零售和其他服务上，切合市民的主流意愿。有关营运伙伴的招标工作，最快在明年初便会展开。

中环街市项目是市建局成立以来规模最大的保育活化计划，纵然在推展过程中，我们面对许多规划、工程以至法例上，难以预料的情况和困难，但市建局一直积极应对，未有一刻放慢步伐，并会尽最大的努力，在未来两、三年内完成整个活化项目，把中环街市这历史建筑，营造成具意义、有活力的划时代新地标。