善用資源　盡用資源　持續履行市區更新任務

行政長官在剛發表的2019年施政報告中，提出多項房屋政策新措施，其中一項措施是賦予市建局新任務，在其重建項目中積極提供更多「首置」或其他類別的資助出售房屋單位，協助滿足市民的住屋需求。市建局正就如何落實執行這個任務，在規劃、項目及財政資源等三個層面作深入研究，以制定涵蓋短、中、長期的計劃。

在過去兩個星期，大部分媒體的報導及評論都支持有關的房屋政策新措施，但對市建局是否有足夠資源去落實執行則有不同的意見。故此，我希望藉這次網誌作詳細的解說，讓社會大眾明白。

市建局現時財政穏健　能足以多推「首置」項目？

持續履行市區更新的任務，是《市區重建局條例》賦予市建局最基本的使命和職能。我們一直以審慎理財的原則，利用現有資源推行重建、樓宇復修、保育、活化和改造重設這五項市區更新工作。目前市建局的財政狀況尚算穏健，資產淨值約有470億元，而當中超過7成，是從正在進行收購的重建項目所收購回來破舊物業的「不動產」，流動資金實質只有約120億元。

未計及配合政府房屋政策的新措施，市建局於未來五年將有超過600 億元的現金支出，以開展草擬中業務綱領內（包括規劃儲備內的計劃）的收購工作。市建局的財政在3至4年後便會進入流動資金短缺情況，屆時，便需要採取適當的向外融資安排，才可確保有充足的流動資金應付工作所需的開支；若然再加上執行房屋政策新措施的工作，有關的融資安排將可能需要提前實施，而所需的融資金額將會更多。故此，焦點不應只著眼於市建局現時的財政狀況穏健，而是未來是否有足夠的資源持續推行市區更新。

「首置」單位為市建局帶來收入，如何會影響財務資源？
要解答這個問題，我嘗試以我們馬頭圍道「煥然懿居」首置先導項目，來說明推出首置項目對市建局財政，特別是流動資金的影響。

從圖表可見，市建局在推展首置項目時，需要承擔項目的收購成本，而在接著的建築工程階段，亦要承擔建築費用的支出。在這段建築工程期間，項目不會帶來任何收入。相反，假設項目沿用與發展商合作發展的模式，市建局可在完成收購和清場後，便將項目招標交由發展商負責發展，而從招標得來的前期款項收入以及撥作建築費的資金，可以用於開展更多重建項目的收購工作。由此可見，推展首置項目將會影響市建局的流動資金，這難免會拖慢市區更新的進度；此外，從項目收購、建築、落成到出售首置單位，往往長達8至10年的時間，在收購舊樓呎價近年持續上升的情況下，出售首置單位所帶來的收入，亦不足以發展下一個樓面面積與首置項目相若的重建計劃。由此可以預見，在現時的樓市狀況，以首置項目的收入來推動日後重建項目，規模只會愈做愈細，影響更新的步伐及持續發展。

深入研究三大層面　提供更多首置或資助出售單位
正因如此，市建局必須為履行這項「新任務」作深入旳研究，在維持市區更新的可持續發展與推出不同類型的資助出售單位之間，取得平衡。我們會在三個重要層面，包括地區規劃、項目發展模式和財務資源，作全面審視，以便能訂下周詳的業務計劃，讓提供首置或資助出售單位與推行市區更新能相互配合，發揮雙贏。我會就這三大層面作較詳細的講解。

地區規劃加入公營、資助房屋元素
在市區缺乏新增土地的情況下，若要在重建項目中提供更多不同類型的單位，首要條件是創造額外的土地資源，透過規劃土地的不同用途，加入公營和資助出售單位的設定。以市建局正在進行的「油旺地區研究」為例，據我們掌握的資料，研究範圍內絕大部份土地已建設成樓宇或各類基建及社區設施；而在範圍內共7.7萬個房屋單位中，屬公營出租單位的只有不足700個。因此，在制定這人口和樓宇高度密集的舊區的更新規劃藍圖時，有需要在規劃階段，考慮調整項目內公、私營建屋的比例，減低新建私營房屋的數量；又或尋求能夠釋出更多可供發展地積比的方案或新增土地資源，加大「輸出」以維持私營房屋供應的同時，亦加入公營房屋，部分用作為日後進行重建時，調遷和安置受重建影響的居民；部分亦能撥給公營房屋機構編配予有需要的市民，滿足他們的住屋需要。

多元化項目發展模式　配合不同類型房屋需要
在項目發展模式方面，通過重新規劃、重整土地用途所得的土地資源，可以因應短、中、長不同時期的發展需要而制定相應的項目模式。短期而言，現時市建局處理中的項目大致可分為兩類：

• 第一類是已招標及建築中、以及已落成並正在發售的項目。這類項目正按照市建局與合作發展伙伴簽訂的發展協議進行，由發展商負責興建及出售。由於合作發展協議並無設下由市建局回購項目單位的條款，因此我們不能從合作發展伙伴回購有關單位並改作其他模式推出。此外，回購項目在實際操作層面亦存在地契、法律以至稅率計算等不同層面的複雜性，包括修改地契、大廈公契和繳付印花稅等，並非短期內可以處理。況且，若要市建局按照現時已訂的價格從合作發展商購回單位，然後以折扣價作首置出售，亦不符合成本效益，有違審慎運用資源的原則。
• 第二類是一些仍在規劃階段的項目。由於項目仍在規劃設計中，有空間讓市建局擬訂合適的模式來推展項目。經初步評估後，毗鄰馬頭圍道「煥然懿居」首置先導項目的春田街／崇志街發展計劃，便屬於可考慮改作成首置項目的合適選址。春田街／崇志街發展計劃現時已完成收購工作，在清場後便可以自行發展的模式，由市建局興建，最快能在3、4年內推出，回應市民的置業需要。

至於較長遠的計劃，我們希望在一些規模較大的市區更新項目中，透過規劃手段釋出可供發展的土地資源，以不同項目模式發展資助出售以至公營房屋單位。以我們在研究當中、兩個位於九龍城區地段的公務員合作社樓宇試點重建項目為例，市建局將會在其中一個規模較大的項目，重整及規劃土地用途，充分利用有關地段的潛力來發展，估計重建後的單位總數，約為現時單位的五倍。因此，我們在規劃這個試點項目時，已將提供公營／資助房屋的因素，納入研究之內。我們將於明年第一季啟動項目，預計在數年後完成收購和清場工作，屆時，我們將劃出部份土地，交由提供公營或資助出售房屋的機構發展，集合他們的資源和能力，加快推展計劃。

另外，市建局將全面審視其「規劃儲備」內涉及收購成本總值超過1,000億元的發展計劃，探討那一些「規劃儲備」內的項目可以加入首置或其他資助出售房屋的元素，並評估所需要的資源及對市建局流動資金、以至財務穏健的影響，與政府作進一步討論。

須為市區更新提供充足資源
為繼續履行持續推動市區更新這項重要使命，並同時承擔提供更多首置或其他資助房屋的新任務，維持穩健及可持續的財務安排，亦是重要的一環。我樂見在這方面，施政報告已提到，政府會適當地提供資源，配合市建局的工作。事實上，《市區重建策略》亦表明，政府可透過不同措施向市建局提供財務支援。這當中不限於政府注資或提供貸款或擔保，亦包括其他形式的協助，例如放寬市建局向外融資的上限。

正如市建局主席早前表示，市建局會善用資源、盡用資源，來履行工作目標、加快市區更新。若然出現財務資源不足的情況時，便需要尋求額外的資源，這包括銀行借貸、發行債劵和向政府提出支援要求等。

市建局作為公營機構，其融資的能力，一般而言與其資產規模成正比，其擁有的資產越多，融資能力愈高。政府現時給予市建局向市場融資的上限為60億元，以市建局今天資產淨值約470億元來說，融資額度應可相對提升。若然政府批准市建局提高融資上限，並能進一步提供擔保，將可降低融資的利息開支，讓市建局能有效運用金融市場上資源，推動市區更新和承擔提供首置房屋的工作。當然，我們亦必須顧及，融資的比例愈高，所承擔利息成本涉及的風險亦會相應增加。

另方面，政府可提供的資源亦可包括向市建局提供土地，以減輕因提供首置或資助出售單位，對市建局流動資金的壓力和負影響。眾所周知，市建局以高於市價的「七年樓齡」價格收購舊區物業，近年我們在九龍區收購重建項目時，便要向住宅業主提出約每平方呎1萬 8千元作收購。以「煥然懿居」純建築成本每平方呎4千500元來作比較，收購每一平方呎舊樓物業的成本，便足夠興建4平方呎的新住宅樓面。由此，若然政府能向市建局提供額外的土地資源，那我們便可以免卻收購的開支，令發展成本用於興建更多的首置單位。

然而，香港現時缺乏可作發展的土地，各界必須認真面對，以多管齊下的措施，增闢土地並確保土地供應持續而穩定，才可以在不同時段滿足不同用途的土地需要，包括闢地發展各類型的公營及資助出售房屋。

置業安居是香港市民的共同盼望，市建局十分樂意配合政府房屋政策的新措施，協助滿足市民的住屋需要、改善居住和生活的質素。在未來的日子，市建局會繼續善用本身的資源，並結合市場夥伴的資源和政府的支援，履行持續市區更新的任務。