善用资源 尽用资源 持续履行市区更新任务
行政长官在刚发表的2019年施政报告中，提出多项房屋政策新措施，其中一项措施是赋予市建局新任务，在其重建项目中积极提供更多「首置」或其他类别的资助出售房屋单位，协助满足市民的住屋需求。市建局正就如何落实执行这个任务，在规划、项目及财政资源等三个层面作深入研究，以制定涵盖短、中、长期的计划。
在过去两个星期，大部分媒体的报导及评论都支持有关的房屋政策新措施，但对市建局是否有足够资源去落实执行则有不同的意见。故此，我希望藉这次网志作详细的解说，让社会大众明白。
市建局现时财政穏健 能足以多推「首置」项目？
持续履行市区更新的任务，是《市区重建局条例》赋予市建局最基本的使命和职能。我们一直以审慎理财的原则，利用现有资源推行重建、楼宇复修、保育、活化和改造重设这五项市区更新工作。目前市建局的财政状况尚算穏健，资产净值约有470亿元，而当中超过7成，是从正在进行收购的重建项目所收购回来破旧物业的「不动产」，流动资金实质只有约120亿元。
未计及配合政府房屋政策的新措施，市建局于未来五年将有超过600 亿元的现金支出，以开展草拟中业务纲领内（包括规划储备内的计划）的收购工作。市建局的财政在3至4年后便会进入流动资金短缺情况，届时，便需要采取适当的向外融资安排，才可确保有充足的流动资金应付工作所需的开支；若然再加上执行房屋政策新措施的工作，有关的融资安排将可能需要提前实施，而所需的融资金额将会更多。故此，焦点不应只着眼于市建局现时的财政状况穏健，而是未来是否有足够的资源持续推行市区更新。
「首置」单位为市建局带来收入，如何会影响财务资源？
要解答这个问题，我尝试以我们马头围道「焕然懿居」首置先导项目，来说明推出首置项目对市建局财政，特别是流动资金的影响。
从图表可见，市建局在推展首置项目时，需要承担项目的收购成本，而在接着的建筑工程阶段，亦要承担建筑费用的支出。在这段建筑工程期间，项目不会带来任何收入。相反，假设项目沿用与发展商合作发展的模式，市建局可在完成收购和清场后，便将项目招标交由发展商负责发展，而从招标得来的前期款项收入以及拨作建筑费的资金，可以用于开展更多重建项目的收购工作。由此可见，推展首置项目将会影响市建局的流动资金，这难免会拖慢市区更新的进度；此外，从项目收购、建筑、落成到出售首置单位，往往长达8至10年的时间，在收购旧楼呎价近年持续上升的情况下，出售首置单位所带来的收入，亦不足以发展下一个楼面面积与首置项目相若的重建计划。由此可以预见，在现时的楼市状况，以首置项目的收入来推动日后重建项目，规模只会愈做愈细，影响更新的步伐及持续发展。
深入研究三大层面 提供更多首置或资助出售单位
正因如此，市建局必须为履行这项「新任务」作深入旳研究，在维持市区更新的可持续发展与推出不同类型的资助出售单位之间，取得平衡。我们会在三个重要层面，包括地区规划、项目发展模式和财务资源，作全面审视，以便能订下周详的业务计划，让提供首置或资助出售单位与推行市区更新能相互配合，发挥双赢。我会就这三大层面作较详细的讲解。
地区规划加入公营、资助房屋元素
在市区缺乏新增土地的情况下，若要在重建项目中提供更多不同类型的单位，首要条件是创造额外的土地资源，透过规划土地的不同用途，加入公营和资助出售单位的设定。以市建局正在进行的「油旺地区研究」为例，据我们掌握的资料，研究范围内绝大部份土地已建设成楼宇或各类基建及社区设施；而在范围内共7.7万个房屋单位中，属公营出租单位的只有不足700个。因此，在制定这人口和楼宇高度密集的旧区的更新规划蓝图时，有需要在规划阶段，考虑调整项目内公、私营建屋的比例，减低新建私营房屋的数量；又或寻求能够释出更多可供发展地积比的方案或新增土地资源，加大「输出」以维持私营房屋供应的同时，亦加入公营房屋，部分用作为日后进行重建时，调迁和安置受重建影响的居民；部分亦能拨给公营房屋机构编配予有需要的市民，满足他们的住屋需要。
多元化项目发展模式 配合不同类型房屋需要
在项目发展模式方面，通过重新规划、重整土地用途所得的土地资源，可以因应短、中、长不同时期的发展需要而制定相应的项目模式。短期而言，现时市建局处理中的项目大致可分为两类：
- 第一类是已招标及建筑中、以及已落成并正在发售的项目。这类项目正按照市建局与合作发展伙伴签订的发展协议进行，由发展商负责兴建及出售。由于合作发展协议并无设下由市建局回购项目单位的条款，因此我们不能从合作发展伙伴回购有关单位并改作其他模式推出。此外，回购项目在实际操作层面亦存在地契、法律以至税率计算等不同层面的复杂性，包括修改地契、大厦公契和缴付印花税等，并非短期内可以处理。况且，若要市建局按照现时已订的价格从合作发展商购回单位，然后以折扣价作首置出售，亦不符合成本效益，有违审慎运用资源的原则。
- 第二类是一些仍在规划阶段的项目。由于项目仍在规划设计中，有空间让市建局拟订合适的模式来推展项目。经初步评估后，毗邻马头围道「焕然懿居」首置先导项目的春田街／崇志街发展计划，便属于可考虑改作成首置项目的合适选址。春田街／崇志街发展计划现时已完成收购工作，在清场后便可以自行发展的模式，由市建局兴建，最快能在3、4年内推出，回应市民的置业需要。
至于较长远的计划，我们希望在一些规模较大的市区更新项目中，透过规划手段释出可供发展的土地资源，以不同项目模式发展资助出售以至公营房屋单位。以我们在研究当中、两个位于九龙城区地段的公务员合作社楼宇试点重建项目为例，市建局将会在其中一个规模较大的项目，重整及规划土地用途，充分利用有关地段的潜力来发展，估计重建后的单位总数，约为现时单位的五倍。因此，我们在规划这个试点项目时，已将提供公营／资助房屋的因素，纳入研究之内。我们将于明年第一季启动项目，预计在数年后完成收购和清场工作，届时，我们将划出部份土地，交由提供公营或资助出售房屋的机构发展，集合他们的资源和能力，加快推展计划。
另外，市建局将全面审视其「规划储备」内涉及收购成本总值超过1,000亿元的发展计划，探讨那一些「规划储备」内的项目可以加入首置或其他资助出售房屋的元素，并评估所需要的资源及对市建局流动资金、以至财务穏健的影响，与政府作进一步讨论。
须为市区更新提供充足资源
为继续履行持续推动市区更新这项重要使命，并同时承担提供更多首置或其他资助房屋的新任务，维持稳健及可持续的财务安排，亦是重要的一环。我乐见在这方面，施政报告已提到，政府会适当地提供资源，配合市建局的工作。事实上，《市区重建策略》亦表明，政府可透过不同措施向市建局提供财务支援。这当中不限于政府注资或提供贷款或担保，亦包括其他形式的协助，例如放宽市建局向外融资的上限。
正如市建局主席早前表示，市建局会善用资源、尽用资源，来履行工作目标、加快市区更新。若然出现财务资源不足的情况时，便需要寻求额外的资源，这包括银行借贷、发行债劵和向政府提出支援要求等。
市建局作为公营机构，其融资的能力，一般而言与其资产规模成正比，其拥有的资产越多，融资能力愈高。政府现时给予市建局向市场融资的上限为60亿元，以市建局今天资产净值约470亿元来说，融资额度应可相对提升。若然政府批准市建局提高融资上限，并能进一步提供担保，将可降低融资的利息开支，让市建局能有效运用金融市场上资源，推动市区更新和承担提供首置房屋的工作。当然，我们亦必须顾及，融资的比例愈高，所承担利息成本涉及的风险亦会相应增加。
另方面，政府可提供的资源亦可包括向市建局提供土地，以减轻因提供首置或资助出售单位，对市建局流动资金的压力和负影响。众所周知，市建局以高于市价的「七年楼龄」价格收购旧区物业，近年我们在九龙区收购重建项目时，便要向住宅业主提出约每平方呎1万 8千元作收购。以「焕然懿居」纯建筑成本每平方呎4千500元来作比较，收购每一平方呎旧楼物业的成本，便足够兴建4平方呎的新住宅楼面。由此，若然政府能向市建局提供额外的土地资源，那我们便可以免却收购的开支，令发展成本用于兴建更多的首置单位。
然而，香港现时缺乏可作发展的土地，各界必须认真面对，以多管齐下的措施，增辟土地并确保土地供应持续而稳定，才可以在不同时段满足不同用途的土地需要，包括辟地发展各类型的公营及资助出售房屋。
置业安居是香港市民的共同盼望，市建局十分乐意配合政府房屋政策的新措施，协助满足市民的住屋需要、改善居住和生活的质素。在未来的日子，市建局会继续善用本身的资源，并结合市场伙伴的资源和政府的支援，履行持续市区更新的任务。