按部就班 齊心事成 樂觀期待創建新觀塘
今年3月，我在網誌提到市建局在推展觀塘市中心重建計劃，面對第五發展區私人土地上存在違例構築物這個拖延已久的難題，必須要開誠布公地與構築用戶同行、加強溝通，在明白構築用戶的訴求、作合情和合理的處理之餘，也須要回應社會對搬遷方案須平衡公共資源運用的關注。
經過約半年的溝通、意見收集和分析、籌備和制訂特別的搬遷方案，市建局在上月初按不同構築物的使用性質和用戶身份，發出共106個搬遷方案具體建議，並派專責同事與構築物用戶逐一聯絡，講解搬遷方案的內容和安排。在這期間，同事們長駐特設在裕民坊的辦事處，方便與構築物用戶接觸和溝通。而因應用戶的特別情況，並在他們提供合理資料證明後，我們也就佔用人身份的改變、經營年期的長短或構築物的面積計算，上調了部分的特惠貼津數額。
在大家的努力，特別是構築物用戶的合作下，我們在10月8 日搬遷方案的有效期截止時，共收到91份接納搬遷建議的回覆，當中，商用構築物用戶「經營者」及「持有人」接納建議的比率，分別高達90%和87%。我特別感謝大部分構築物用戶以持平和務實的態度，與市建局一同解決問題；這個成績，亦加強了我們推展下一步搬遷工作的信心。
市建局將在餘下時間，加緊處理這些已接受搬遷建議的構築物用戶的津貼發放及搬遷安排等工作，這包括我們現正陸續與接受搬遷建議的「經營者」和「持有人」，簽訂遷出契約文件，確認用戶同意放棄構築物的相關權益及永久遷出構築物，並將構築物的空置管有權交給市建局。
於過去三個星期，已超過7成接受搬遷建議的構築物用戶，與市建局簽妥遷出契約文件及收取部分津貼。考慮到構築物經營者需要時間「散貨」，我們特別將遷出構築物的期限定為明年2月28日，方便已接受搬遷方案的經營者，能最遲於農曆新年節慶之後才遷出。在市建局收到構築物的空置管有權後，同事會依照一貫做法，在構築物貼上通告，表示該地方已屬市建局管有。而在可行及有需要的情況下，我們亦會將構築物圍封及清拆。
在與構築物經營者和持有人處理遷出契約文件期間，市建局更擔當協調者角色，調解構築物持有人與經營者之間的分歧，部份更涉及他們早前所訂立的租約內加設私訂的補償條款，令市建局在處理遷出契約及發放津貼的過程變得複雜。雖然這些租約屬於構築物用戶之間的私人協議，市建局亦會盡力提供協助，促進持有人和經營者雙方達成共識。
搬遷方案的建議已於10月8日到期及失效。若因涉及特殊情況而未能及時接受搬遷方案，在有足夠的資料證明下，同事們會個別酌情處理。至於部分不接受搬遷建議的用戶，我們了解到主要是認為津貼額太少，一些用戶更要求市建局給予有合法註冊業權物業同等的收購補償。
由於這些違例構築物既沒有註冊業權，同時亦違反《建築物條例》及地契條款，市建局不會以既定適用於註冊業權物業的收購政策，收購這些構築物。而他們所提出的補償訴求，亦遠遠超出因應「合情」、「合理」原則制訂的搬遷方案的津貼水平。在合理運用公共資源的前提下，我認為市建局應有所堅持。
至於餘下在第五發展區由持有食物環境衛生署小販牌照持牌人士經營的違例構築物，市建局董事會轄下的專責委員會，已於早前審議及通過相關搬遷方案建議的原則、安排以及額外所需要的撥備款項。市建局同事將於短期內與有關小販牌照持牌人聯絡，講解搬遷方案的具體內容和安排。
就第五發展區的收地計劃，我們將於11月根據《市區重建局條例》的相關條款和程序，向政府提出啟動收回第五發展區土地的工作，並在明年初聯同地政總署諮詢觀塘區議會，在取得行政長官會同行政會議的核准後，預計政府將於明年中引用《收回土地條例》收回第五發展區項目範圍內所有私人土地業權，以便推行觀塘市中心計劃第五發展區的發展。在收回有關的私人土地業權後，該土地將會張貼收地公告，由貼出公告起至三個月時間屆滿後，被收回的業權便會復歸政府。此後，市建局仍需要協助政府繼續與該些物業的佔用人商討，幫助他們遷出。從上述的程序來計算，我相信大概仍需要一年多的時間，才可以完成第五發展區的收地和清場。
我在之前的網誌已提到，在政府引用《收回土地條例》收回第五發展區的土地後，會向土地的前業主或擁有合法註冊業權或權益的人士發出補償建議，或邀請他們提出補償申索。不過，由於在第五發展區上的違例構築物用戶（包括「持有人」）並非上述兩類人士，他們有可能不會獲得政府補償建議或被邀請提出申索。若他們考慮向法庭提出申索補償的申請，法庭有可能要求申請人提交令人信服的證據，以供考慮，並在成功取得逆權管有（一般稱之為「逆權侵佔」）的裁決後，方能進一步處理補償事宜。
除了處理構築物用戶(包括持小販牌照持牌人)及收回土地的工作之餘，我們在月初亦在裕民坊市建局的辦事處向公眾展示觀塘市中心重建項目第四及第五發展區的規劃計設模型，向參觀的市民和關注項目的人士講解當中各個細節，並聽取他們的意見。在未來的兩年多，市建局尚有涉及整體規劃及建築物內的佈局設計、工程、公用設施、道路網絡建設及加建接駁港鐵觀塘站平台等相關的大量工作需要籌備和進行，當中將會面對不少的挑戰。我想借此機會，為大家作扼要講解：
- 市建局觀塘市中心重建項目其中一個重要規劃建設，是興建一個 24小時接駁港鐵觀塘站及第四發展區的大型行人連接系統，藉此優化現時觀塘站A出口及C出口與舊區的連接。工程期間於觀塘道、協和街及同仁街將有臨時的改道或封路工程；由於觀塘的人車交通相當繁忙，此項工程涉及的時間和工作，包括與相關政府部門共同擬備永久及中期臨時安排的交通評估報告、制定臨時交通人流安排的方案、與港鐵商討行人系統與屬港鐵物業範圍地方的接駁以及同意更改有關的地契圖則等，所需的審批程序可以說是一關又一關，挑戰極大。我們希望若於2020年底前能夠得到路政署批准封路申請並進行刊憲，工程便能如期在2021年內順利展開。
- 由於第四及第五發展區座落於觀塘的核心舊區，在觀塘道、裕民坊及同仁街地底下，藏有多條高壓電纜、大型輸水及排水管道、煤氣喉等公共設施，於第四及第五發展區進行地基工程前，我們必須妥善準備有關管線的搬遷走線方案，以配合發展區的重新規劃。從研究方案至完成施工，粗略估計也要好幾年時間。
- 市中心重建的另一項重要建設，是興建一個公共運輸交匯處，將大部份於第四及第五發展區內的多條巴士線及小巴站，重置到將來設於第二及第三發展區內的大型公共運輸交匯處，為居民提供更集中及舒適的乘車、候車環境。在搬遷過程上將會涉及與不同政府部門、巴士及小巴業界人士及有關團體組織的討論和研究，同時亦需要預留政府部門對交匯處的驗收及審批時間，預計大約要到2021年才可以完成有關的搬遷工作。
解決這個第五發展區違規構築物的難題，從探訪構築物用戶踏出的第一步、經過無數次會議反覆討論制定的搬遷方案、處理遷出及簽署契約時出現的不同複雜情況、以至收回土地的工作等，讓我充分體現到，只要市建局、構築物用戶、各級議員及關心項目的地區人士，各方都抱著務實明理、實事求是的精神，加上市建局由董事局成員以至前線同事對解決困難所持的決心和努力，以及過程中秉持合法合理、情理兼備的原則，按部就班，問題終可解決。
在未來幾年，觀塘市中心重建項目雖然仍有很多複雜而規模大的工作要處理，存在的挑戰也不少；不過我有信心，只要市建局、政府、地區各持分者能齊心協力，項目最終可以如期完成，早日回應社區對創建新觀塘的期盼。