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行政總監網誌《摯誠.志成》

按部就班 齐心事成 乐观期待创建新观塘

今年3月,我在网志提到市建局在推展观塘市中心重建计划,面对第五发展区私人土地上存在违例构筑物这个拖延已久的难题,必须要开诚布公地与构筑用户同行、加强沟通,在明白构筑用户的要求、作合情和合理的处理之余,也须要响应社会对搬迁方案须平衡公共资源运用的关注。

经过约半年的沟通、意见收集和分析、筹备和制订特别的搬迁方案,市建局在上月初按不同构筑物的使用性质和用户身份,发出共106个搬迁方案具体建议,并派专责同事与构筑物用户逐一联络,讲解搬迁方案的内容和安排。在这期间,同事们长驻特设在裕民坊的办事处,方便与构筑物用户接触和沟通。而因应用户的特别情况,并在他们提供合理数据证明后,我们也就占用人身份的改变、经营年期的长短或构筑物的面积计算,上调了部分的特惠贴津数额。

在大家的努力,特别是构筑物用户的合作下,我们在10月8 日搬迁方案的有效期截止时,共收到91份接纳搬迁建议的回复,当中,商用构筑物用户「经营者」及「持有人」接纳建议的比率,分别高达90%和87%。我特别感谢大部分构筑物用户以持平和务实的态度,与市建局一同解决问题;这个成绩,亦加强了我们推展下一步搬迁工作的信心。

市建局将在余下时间,加紧处理这些已接受搬迁建议的构筑物用户的津贴发放及搬迁安排等工作,这包括我们现正陆续与接受搬迁建议的「经营者」和「持有人」,签订迁出契约文件,确认用户同意放弃构筑物的相关权益及永久迁出构筑物,并将构筑物的空置管有权交给市建局。

于过去三个星期,已超过7成接受搬迁建议的构筑物用户,与市建局签妥迁出契约文件及收取部分津贴。考虑到构筑物经营者需要时间「散货」,我们特别将迁出构筑物的期限定为明年2月28日,方便已接受搬迁方案的经营者,能最迟于农历新年节庆之后才迁出。在市建局收到构筑物的空置管有权后,同事会依照一贯做法,在构筑物贴上通告,表示该地方已属市建局管有。而在可行及有需要的情况下,我们亦会将构筑物围封及清拆。

在与构筑物经营者和持有人处理迁出契约文件期间,市建局更担当协调者角色,调解构筑物持有人与经营者之间的分歧,部份更涉及他们早前所订立的租约内加设私订的补偿条款,令市建局在处理迁出契约及发放津贴的过程变得复杂。虽然这些租约属于构筑物用户之间的私人协议,市建局亦会尽力提供协助,促进持有人和经营者双方达成共识。

搬迁方案的建议已于10月8日到期及失效。若因涉及特殊情况而未能及时接受搬迁方案,在有足够的数据证明下,同事们会个别酌情处理。至于部分不接受搬迁建议的用户,我们了解到主要是认为津贴额太少,一些用户更要求市建局给予有合法注册业权物业同等的收购补偿。

由于这些违例构筑物既没有注册业权,同时亦违反《建筑物条例》及地契条款,市建局不会以既定适用于注册业权物业的收购政策,收购这些构筑物。而他们所提出的补偿要求,亦远远超出因应「合情」、「合理」原则制订的搬迁方案的津贴水平。在合理运用公共资源的前提下,我认为市建局应有所坚持。

至于余下在第五发展区由持有食物环境卫生署小贩牌照持牌人士经营的违例构筑物,市建局董事会辖下的专责委员会,已于早前审议及通过相关搬迁方案建议的原则、安排以及额外所需要的拨备款项。市建局同事将于短期内与有关小贩牌照持牌人联络,讲解搬迁方案的具体内容和安排。

就第五发展区的收地计划,我们将于11月根据《市区重建局条例》的相关条款和程序,向政府提出启动收回第五发展区土地的工作,并在明年初联同地政总署咨询观塘区议会,在取得行政长官会同行政会议的核准后,预计政府将于明年中引用《收回土地条例》收回第五发展区项目范围内所有私人土地业权,以便推行观塘市中心计划第五发展区的发展。在收回有关的私人土地业权后,该土地将会张贴收地公告,由贴出公告起至三个月时间届满后,被收回的业权便会复归政府。此后,市建局仍需要协助政府继续与该些物业的占用人商讨,帮助他们迁出。从上述的程序来计算,我相信大概仍需要一年多的时间,才可以完成第五发展区的收地和清场。

我在之前的网志已提到,在政府引用《收回土地条例》收回第五发展区的土地后,会向土地的前业主或拥有合法注册业权或权益的人士发出补偿建议,或邀请他们提出补偿申索。不过,由于在第五发展区上的违例构筑物用户(包括「持有人」)并非上述两类人士,他们有可能不会获得政府补偿建议或被邀请提出申索。若他们考虑向法庭提出申索补偿的申请,法庭有可能要求申请人提交令人信服的证据,以供考虑,并在成功取得逆权管有(一般称之为「逆权侵占」)的裁决后,方能进一步处理补偿事宜。

除了处理构筑物用户(包括持小贩牌照持牌人)及收回土地的工作之余,我们在月初亦在裕民坊市建局的办事处向公众展示观塘市中心重建项目第四及第五发展区的规划计设模型,向参观的市民和关注项目的人士讲解当中各个细节,并听取他们的意见。在未来的两年多,市建局尚有涉及整体规划及建筑物内的布局设计、工程、公用设施、道路网络建设及加建接驳港铁观塘站平台等相关的大量工作需要筹备和进行,当中将会面对不少的挑战。我想借此机会,为大家作扼要讲解:

  1. 市建局观塘市中心重建项目其中一个重要规划建设,是兴建一个 24小时接驳港铁观塘站及第四发展区的大型行人连接系统,藉此优化现时观塘站A出口及C出口与旧区的连接。工程期间于观塘道、协和街及同仁街将有临时的改道或封路工程;由于观塘的人车交通相当繁忙,此项工程涉及的时间和工作,包括与相关政府部门共同拟备永久及中期临时安排的交通评估报告、制定临时交通人流安排的方案、与港铁商讨行人系统与属港铁物业范围地方的接驳以及同意更改有关的地契图则等,所需的审批程序可以说是一关又一关,挑战极大。我们希望若于2020年底前能够得到路政署批准封路申请并进行刊宪,工程便能如期在2021年内顺利展开。
  2. 由于第四及第五发展区座落于观塘的核心旧区,在观塘道、裕民坊及同仁街地底下,藏有多条高压电缆、大型输水及排水管道、煤气喉等公共设施,于第四及第五发展区进行地基工程前,我们必须妥善准备有关管线的搬迁走线方案,以配合发展区的重新规划。从研究方案至完成施工,粗略估计也要好几年时间。
  3. 市中心重建的另一项重要建设,是兴建一个公共运输交汇处,将大部份于第四及第五发展区内的多条巴士线及小巴站,重置到将来设于第二及第三发展区内的大型公共运输交汇处,为居民提供更集中及舒适的乘车、候车环境。在搬迁过程上将会涉及与不同政府部门、巴士及小巴业界人士及有关团体组织的讨论和研究,同时亦需要预留政府部门对交汇处的验收及审批时间,预计大约要到2021年才可以完成有关的搬迁工作。

解决这个第五发展区违规构筑物的难题,从探访构筑物用户踏出的第一步、经过无数次会议反复讨论制定的搬迁方案、处理迁出及签署契约时出现的不同复杂情况、以至收回土地的工作等,让我充分体现到,只要市建局、构筑物用户、各级议员及关心项目的地区人士,各方都抱着务实明理、实事求是的精神,加上市建局由董事局成员以至前线同事对解决困难所持的决心和努力,以及过程中秉持合法合理、情理兼备的原则,按部就班,问题终可解决。

在未来几年,观塘市中心重建项目虽然仍有很多复杂而规模大的工作要处理,存在的挑战也不少;不过我有信心,只要市建局、政府、地区各持分者能齐心协力,项目最终可以如期完成,早日响应小区对创建新观塘的期盼。