市建局山东街／地士道街项目试行「项目发展促进服务」 冀促进重建项目成功招标

市建局在推进市区更新的过程中，需要考虑旧区重建项目的特质，例如区内缺乏公共社区设施、停车位及交通堵塞等问题，作整全规划以照顾旧区更新的独特需要。我在早前的传媒访问中提及，市建局在推出九龙城启德道／沙浦道发展计划（沙浦道项目）招标前，已预料到由於要保留项目地盘内的新建楼宇，地盘形状比较难於剪裁，加上需兴建社区幼儿中心、多层地下广场、地库停车场和涉及相关封路调整沙浦道走线等，增加项目的复杂性及发展成本，因此发展商的竞投意欲未必太高，市建局有可能需要自行发展该项目。

尽管如此，市建局团队在今年8月项目招标前，仍尽力提升项目的吸引力，主动优化对合资格发展商及财团的筛选准则，又修订招标条款，务求项目能顺利批出。然而，在9月截收标书时，只有一家发展商入标，发展商更提出与招标条款有差异的额外条款。而投标价亦远低於市场估值下限，反映发展商对该项目的竞标态度极为保守。

由市建局收回项目至今，已过了两个月，香港楼市看似稳定下来。但面对经济不穏和物业市场的新盘库存量仍然处於高水平，发展商对投标的意欲仍然未回复积极；若市况持续不明朗，市建局未来推出招标的项目，有可能出现类似沙浦道项目的情形，不利市区更新的进程。

为免旧区更新步伐受阻，市建局必需灵活变通，以应对经济环境及楼市变化所带来的挑战。一方面，我们实行「动态管理」，因应市场情况调整招标步伐；另一方面，团队再多走一步研究推出新措施，让发展商在招标过程之前，更早了解将推出项目的资料和发展限制，以提升未来项目招标的成功率，尽早实现更新发展项目的规划裨益，适时改善旧区整体环境，带动周边有机发展，令市区更新可持续、稳步推进。

总结经验  因时制宜  促进成功招标机会

市建局的项目招标程序主要包括两个阶段，即（一）邀请发展商及财团提交合作发展意向书（邀请意向书阶段）；及（二）邀请合资格的发展商及财团提交标书（招标阶段）。

在邀请意向书时，市建局会在邀请文件公布项目的概括资料，包括项目发展参数及位置图，并邀请有兴趣的发展商及财团，在两至三周内提交意向书，当中需包括财务资讯及项目发展经验，以便市建局作审查，筛选合资格的发展商及财团，在招标阶段邀请其参与投标。之后，市建局会在招标阶段，在招标文件中才提供招标条款、详细的项目设计及发展要求和技术细节等。一般而言，由项目招标至截标，发展商及财团约有一至两个月时间，研究招标文件并进行技术和财务评估。换言之，以往无论是在邀请意向书阶段或招标阶段，市建局是以单向方式提供项目资料，而时间上亦相对进取。

在仔细检视以往项目招标各个阶段的工作后，我们归纳出以下三个重点：

（一）若进入招标程序才提供详细的招标条款及项目资讯，发展商可能没有足够时间对项目，尤其是较复杂的技术细节作深入认识或了解，便须作出入标决定，影响标书获批的成功机会。

（二）如发展商在收到标书后，才了解到项目及招标条款的复杂性，而考虑合组财团入标竞投，他们未必有充足时间筹组或调整组合。

（三）如发展商对招标条款有值得考虑的建议，但又涉及额外审批情况，市建局基於公平原则，可能需要重新招标，无可避免会影响项目原定的进程。若市建局能及早知悉及了解发展商的想法，可在招标前就条款作合理、合适的调整及优化，平均风险承担，以进一步提升发展商参与竞投项目的兴趣；亦可减少在进行招标程序时，需要修订招标条款或重新招标的机会。

市建局团队在与发展商恒常沟通中，得悉发展商亦希望及早获得重建项目的资讯。因此，市建局除了进行上述的「动态管理」，不时检讨项目推进的时间表，审视市场情况，等待合适的时机推出项目招标外，亦将在2025年1月开始，推出全新的「项目发展促进服务」（「促进服务」），在新的项目进行招标前，以双向方式，从增加项目资讯透明度及加强沟通著手，以针对以上三点，增加招标成功率。

「促进服务」提升资讯透明度  加强沟通

「促进服务」旨在於展开招标程序前，提升项目资讯的透明度，让发展商有更多时间为日后提交标书作准备。此服务只会在该项目招标前提供，一旦进入招标程序便会停止，完全独立於既定的招标程序。

市建局计划於今个财政年度推出旺角山东街／地士道街发展计划（山东街项目），并以此项目作为促进服务的试点，邀请发展商参加促进服务。参加促进服务的发展商可透过专属平台下载山东街项目的资讯，包括发展参数、地契条款、规划及设计要求等。我们亦会在平台上发出问卷，收集发展商对项目的意见，例如对发展参数、兴建公共设施及财务安排的意见等。

为了加强与发展商沟通，促进服务亦设有专属热线及电邮，独立收集及听取发展商各自的意见。如有需要，团队更可安排个别面谈及会议，解答有关项目的问题。我们相信，促进服务能加深发展商对项目的认识及了解，增加发展商对项目入标的信心，创造「双赢」局面。

市建局已在12月中，向多家发展商发出参与促进服务的邀请函；有意参加的发展商登记后，将可在明年1至2月使用促进服务。市建局会就促进服务中所收集到的意见进行分析，作为优化项目及招标条款的基础。是次推出促进服务的经验，将用作市建局日后在更大型的项目推行此服务的参考，尤其是一些牵涉提供较多公共设施及空间的大型项目。

灵活变通   有序推进市区更新

市区更新涉及庞大的资源，市建局既不能长期只依赖市场融资推行市区更新工作，也不可能独力承担所有市区更新的工作；因此，我们灵活变通，采取主动，研究推出创新的服务，以鼓励发展商积极参与项目投标。旧区更新其中的一个目标，是透过重建项目补充旧区所缺乏的社区设施和改善交通，但这会增加项目的发展成本。在当前的市场环境下，市建局需要适时优先考虑市场对项目的关注点，使市区更新的步伐在不同的经济环境中，仍能有序前进。市建局会继续尽力平衡持份者的需要，寻求「多赢」的方案，推动各界携手合力，令市区更新能行稳致远。