市建局财政「自给」 以跨项目、跨地区、跨时空补贴 支援推展市区更新项目
财政司司长陈茂波上月发表新一年度《财政预算案》，全面撤销额外印花税、买家印花税、新住宅印花税等「辣招」；金管局亦宣布取消压力测试及提高按揭比率，为楼市带来正面影响，刺激物业市场的成交，楼市短期内转趋热闹。
然而，地价会否因而乘势上升，我认为是言之尚早。我在去年底的网志提及，地价下跌的幅度比楼价多近三倍；即使楼价上升令其带动的地价亦因而上升，有关上升的速度亦比楼价慢、幅度也较少。因此，现时楼市成交畅旺的气氛，对发展商入标市建局项目所反映的地价，亦未有直接的影响。
我之前曾作出预警，提到当环球经济、量宽政策、利率等情况出现变化时，可为楼市带来冲击，市建局的项目将无可避免面对「高买低卖」的情况，增加市建局的财务风险。去年我们推出盛德街项目招标，回标价逊於预期，给予我和团队启示，就是面对外围经济环境复杂多变，楼价和地价容易受外在环境影响而变得波动，市建局不单只要制定其财务策略和措施应对，还要在市区更新项目的规划、推展进程以至执行模式和策略，及早研究新的策略，以应对未来营运环境的转变和挑战。
现时社会经济及楼市状况仍未趋向稳定，我们不能排除往后一段时间推出招标的项目，也会像盛德街项目一样，出现「高买低卖」、影响市建局财务的情况。我想借此网志阐述市建局透过「跨项目补贴」、「跨地区补贴」和「跨时空补贴」模式，及调整现行开展项目进程，以维持财务稳健推行业务纲领内的更新项目；并研究其他新策略，加强市建局应对瞬息万变的市场环境的能力。
多项措施及策略应对楼市不景气
在未来五年，市建局需要就多个已开展的大型重建项目，进行业权收购，同时亦进行新开展项目的收购工作，预计涉及开支超过800亿元，以现时市建局现金流大约180亿元来说，在财政方面有一定压力。市建局团队已为此制定策略，从多方面加强应对，以维持市区更新的可持续性。
首先，我们「跨项目补贴」的模式，从个别项目所得的盈余，为当前有机会录得亏蚀的项目作补贴，确保项目能继续如期推出。举例说，市建局早前於土瓜湾区完成招标的项目，其每尺楼面地价均比盛德街项目的回标地价高，因而可以补贴盛德街项目的亏损。
其次，市建局在成立至今，大部分於早年收购的项目，在项目招标时，因应楼市畅旺，为市建局带来一定的盈余，至今累积的总盈余(不包括政府注资的100亿元)，大约370亿元。市建局从重建项目中录得的任何盈余，将会保留及用作推行其他重建项目，以及不会带来收入的其他市区更新工作。因此，透过「跨时空补贴」模式，累积的盈余在今时今日，亦为推展有可能亏蚀的项目在财务上作补贴。
除了在财务上作补贴的模式之外，市建局团队在过去一年，亦积极从不同方面作策略性的调整，尽力维持财务穏健性以利市区更新项目的推行，这几方面包括：
（一）调整收购和招标步伐改善资金流
在过去多月，市建局团队不时审视原订计划推出项目招标的时间表、市建局的现金流状况及未来需要展开收购的项目，协调收购和招标项目的步伐，期望项目之间能发挥资源互补的作用，适时透过招标所得的前期款项，为其他项目进行的收购工作提供资金流。
在此财务规划下，市建局将原定安排在2023／24年度进行的九龙城启德道／沙浦道发展项目（KC-015）招标工作，推迟到2024年第三季，以配合衙前围道／贾炳达道发展项目（KC-017）大约在4月底提出收购物业建议的时间表。由於在市建局提出收购建议后，业主有60日的考虑期，因此，KC-015在第三季招标的时间及随后收到的前期款项，便能够适时为KC-017的收购开支补充现金流。
除KC-015项目之外，今年还有山东街／地士道街发展项目及观塘市中心项目第四及第五发展区推出招标。市建局会以此调整机制，及留意物业市场的发展并配合政府卖地计划，在获得市建局董事会批准后，便会於适当时间将这两个项目推出招标。
（二）检视项目收购程序缩短流程
过去一年，市建局研究如何缩短收购流程，尤其在处理租户身份、计算补偿及协助调迁等工作，期望能加快业户迁出单位给予市建局，以便项目地盘能早作准备，在合适时间推出招标，令资金尽早回笼，减低日后的利息开支。
(三) 地尽其用 控制收购规模
市建局亦从控制项目的收购规模方面著手，以期能减轻收购涉及的庞大现金开支。我们从项目储备内，加快推动开展一些不涉及大量收购物业业权，但能带来较大幅度改善旧区环境的市区更新项目；同时，研究将地区内过时的政府设施或未有确定用途的政府土地，纳入项目的发展范围，提升土地的发展潜力并创造发展容量。
例如，於月中启动的洗衣街／花墟道发展计划，将现时只有一至两层高、设施过时但各自占用土地的康乐及体育设施用地，整合重新规划，透过「一地多用」模式，在其中一个地盘兴建多用途综合大楼，日后除了将这些康体设施重置在综合大楼内，给市民享用现代化水平的设施之外，亦透过规划不同的发展及用途，令整片土地更具规划效能和效益。
（四）善用新规划工具增土地发展潜力
市建局将积极善用「油旺研究」提出的新规划工具，并在合适的项目引入「垂直城市」和「浮动规划参数」概念，以充分发挥土地的发展，规划楼宇纵向扩充容量以容纳住宅、商业、办公室及社区设施等混合并兼容的用途；此外，在总体发展楼面不变的前提下，容许灵活调拨楼面作准许的用途，提升项目的发展韧力和弹性，令项目能在不同阶段迅速应对瞬息万变的市况。
举例来说，正在研究制定更新发展蓝图的荃湾地区，最高住宅用地的地积比率仅为5倍，相对於九龙区的9倍或港岛区的10倍，当区现时楼宇准许发展参数不高，在基建容量可支持的情况下，部分地段的地积比率有空间可以提高，尽量发挥土地的发展潜力，为市区更新创造土地及财务资源，除可支持荃湾当区更新的发展之外，更可以跨区补贴「油旺」或深水埗等发展密度较荃湾高的地区，有可能出现亏蚀的项目，协助市建局能更快於其他旧区推展更新工作，达致「跨地区补贴」的效果。
（五）展开融资维持财政「自给」
当透过上述这些调整机制仍未能完全应付未来推展更新项目的开支时，在维持财政「自给」的原则下，为确保市建局有足够的资金应付当前及未来业务的需要，我们於一年多前，预视现金流将出现短缺时，已展开向外融资所需的前期准备工作。
目前，我们已接触了多间金融机构，就市建局需要向外融资展开深入讨论，并构思了融资所需的工具、额度和年期等。我很高兴，市场对市建局融资的计划反应十分正面，我们预计，具体的工作将在今年第三季展开。
招标条款作策略性改动 提升投标意欲
然而，面对经济和物业市场不穏而且瞬息万变，发展商对投标的意欲未能即时回复积极，单靠优化现有措施我认为并不足够。市建局必须突破以往一些既定的模式及机制，从「源头」入手研究更针对性的招标策略，我和团队已为此展开工作，包括：
（一）简化招标条款提高入标意欲
以 KC-017项目为例，市建局团队早在规划阶段，已将政府、机构或社区（GIC）用地，与住宅用地分开在两个地段规划，在这模式下，市建局可负责建造较具规模的GIC设施，而住宅大楼及附属设施（例如停车场）部分，则由发展商负责兴建，因而该些GIC设施不用包括在招标条款内，大大减低招标的复杂性；发展商亦可减少政府审批该些GIC设施的程序，从而加快发展项目的步伐，更可减少利息的开支，提升发展商投标的意欲。
（二）与发展商分工 创造「混合」发展模式
在规模大、涉及较复杂程序的市区更新项目，市建局团队亦研究与发展商分工合作，由市建局在招标前先做好项目的前期工作，包括进行各项前期技术研究，例如环境影响评估、地下管道走线的铺设及交通改道建议刊宪等，让中标的发展商能专注发展住宅、商业零售、办公室、停车场等部分，减少面对不确定因素，提升发展项目的吸引力。
随著市建局以「规划主导、地区为本」的策略更新旧区，在市区开展的项目规模将会越做越大，复杂性亦会越来越高，更需要朝著上述两方面的研究，制定具体实践方案；而在有需要时，市建局亦会因应不同项目的规模及性质，在考虑届时的经济环境、楼市状况，以及发展商可承担的风险后，作不同的发展安排，包括研究由市建局自行兴建项目及出售单位，确保项目的回报在可接受的水平，以支持其他市区更新的工作。
（三）研究不同付款安排增发展商入场弹性
以往与市建局合作的发展商，中标后一贯需要先以一笔过方式缴付前期款项。随著市区重建项目的规模逐渐增大，造价动辄数十，甚至高达百亿元，我们将研究针对规模较大的项目，调整一笔过缴付前期款项的安排，在现金流状况容许的前提下，容许发展商以分期付款或较为灵活的付款方式，又或其他分红等形式的可行性，希望减轻发展商就规模较大的项目的入场压力，吸引更多不同规模的发展商参与。
对前景感正面 适时调整策略应对
市建局团队会坚持在力之所及的范围，调整措施并制定新应对策略，以期望维持其财务穏定性，推动在业务纲领内的已批准进行的项目。
以社会经济外在环境而言，随著财政预算案宣布推出稳定市场的措施，加上市场预期美国可能最快下半年开始减息，在减息周期下有利发展商的投资计划及置业人士的贷款需求增长，这些都是利好的因素。
虽然当前物业市道仍需时复苏，市建局亦已未雨绸缪、做好多方准备，面对未来经济环境的挑战，我们对前景仍抱著正面的态度，迎难而上，持续推动市区更新的工作。