市建局焕然懿居第三座优化设计及建造方案 开创楼宇「预防性维修」 新模式
本港旧区老化问题非常严重，加上社会缺乏土地和财政资源支援旧区更新，单靠重建绝不可能解决问题。社会需要结合重建、楼宇复修、保育活化和改造重设等不同策略，透过三个市区更新周期，逐步迈向宜居城市的目标。
现在，我们正处於更新工作的第一个周期，市建局团队正打稳基础，加强城市规划和应对市场变化，以充份运用土地和财政资源，加快市区更新的步伐；同时，推动具成效的楼宇复修措施和建议，促进业主履行妥善保养楼宇的责任，包括定期为楼宇进行检验和维修，改善楼宇状况，以延长楼宇寿命，并给予时间积累市区更新所需的财政和土地储备。
若要延长楼宇寿命，除了为已落成楼宇的业主提供财政资助和全方位的技术支援，以进行楼宇复修外，更需要从新建楼宇入手，研究将楼宇的设计寿命进一步延长，减低未来的重建压力。在这方面，市建局以自行发展项目作为试点，在设计及建造阶段，针对大厦的整体结构，提升选用物料的强度和防锈效能，并加强抵御强风吹袭的能力；同时亦针对室内单位，提升浴室和厨房的防渗水效能，从外到内延缓楼宇的老化速度，维持良好的居住和衞生环境。另一方面，在制定大厦公契时，亦加入相关条文，引导业主为日后楼宇的维修保养制订定期保养计划和建立财务储备。
为制定一套融合「预防性维修」理念的楼宇建造和管理模式，市建局团队在过去两年进行详细研究，并徵询工程专业界别、学术机构和相关政府部门的意见。我感谢政府部门对楼宇应用「预防性维修」新模式的支持，并批准在下月开始接受合资格市民申请的「焕然懿居第三座」首置项目作为试点，落实相关执行措施。
我将以四篇网志，逐一就项目的设计和管理模式作详细解说，让公众对「焕然懿居第三座」的各项发展环节有更深入和全面理解，并向准备作首次置业的市民，灌输楼宇复修的正确观念，鼓励他们从入伙开始，为楼宇保养制定合适的周期计划，并建立财政储备，齐心守护这个新家园。
现行楼宇以50年作为设计寿命
「焕然懿居第三座」是市建局位於土瓜湾春田街的重建项目，毗邻是由两座住宅大楼组成的马头围道重建项目「焕然懿居」第一座及第二座。第三座在2020年完成居民和商户搬迁的工作，并於2021年6月获政府批地落实发展。
虽然第三座的建筑设计和单位的规格，与前两座以及市建局与私人发展商合作发展的私人住宅发售项目相若，但若按照香港现行楼宇的设计规范，楼房会以50年作为设计寿命来建造，而从土木工程的技术角度，钢筋混凝土建筑物若保养得宜，寿命可以超过100年。
过去清拆重建的旧楼，平均楼龄大约是50年，然而，这类楼宇老化的速度较快，即使将市建局及私人发展商的重建能力相加，与楼龄超过50年楼宇的数目作比较，远追不上楼宇老化的速度。我一直认为，社会应审视楼宇设计标准，研究如何能将楼宇的设计寿命提升至70年甚至更长，这样便可以大大减低未来的重建压力。
为此，市建局身体力行，在建造业界担当「先行者」，透过提升自行发展项目的楼宇设计和建造标准，为建造业起示范作用。市建局团队在去年年初，邀请香港大学土木工程系副教授苏启亮博士的团队，伙拍市建局聘请的工程顾问，以「焕然懿居第三座」作为案例，研究从楼宇结构设计和建筑物料两方面著手，制定可将楼宇设计寿命提升至75年的具体方案及相关技术建议，并探讨在这个发展项目中实际应用的可行性。
市建局伙拍工程学者研究延长楼宇寿命方案
顾问团队与市建局团队分享，一般而言，当空气中的二氧化碳和水份，逐渐渗入混凝土内部并与钢筋接触，便有机会引致钢筋生锈，令其体积膨胀，并挤压原本的混凝土层，导致混凝土出现裂缝甚至剥落，令生锈的钢筋外露，加速整体结构老化。
为了协助顾问团队更全面了解楼宇老化的成因，市建局将过去为不同重建和楼宇复修项目进行技术研究时，曾抽取部份破旧楼宇的混凝土样本进行的化学及物理测试结果，包括混凝土的强度、厚度及成份等检测数据，交予顾问团队作全面分析，以助深入了解混凝土结构破损的周期及成因。
顾问团队审视市建局所提供的混凝土数据后，注意到部份以50年作为设计寿命的楼宇，普遍在楼龄届乎30至40年时，已开始出现不同程度的混凝土剥落。这次研究结果反映现行的建筑标准有提升空间，例如应考虑采用更高强度的混凝土，并加强钢筋的保护设计，以提升其防锈能力。其后，顾问团队作进一步研究，就如何优化楼宇的建筑设计及建筑物料，达致楼宇的设计寿命，提升至75年的目标，制定了一系列工程方案及相关技术建议，并於去年10月完成报告，交予市建局考虑。
三方面强化「焕然懿居第三座」项目的楼宇结构
我们收到顾问团队的报告，随即审视将有关工程方案应用在「焕然懿居第三座」的可行性。当时，「焕然懿居第三座」项目的建筑设计工作已到了最后阶段，相关工程图则亦已交予政府部门审批。考虑到顾问团队的部份方案，涉及修改项目的设计，并要向政府申请修订图则，对首置单位的施工时间造成一定延误，故此，我们决定在毋须修订图则的前提下，采纳部份适用的工程方案，这包括：
（一）应用经镀锌技术处理的钢筋
因应苏博士的研究指出，楼宇天面的混凝土较垂直外墙这类外在结构部份，更容易因积水而受到水份入侵，引致钢筋生锈，故此市建局参考其研究建议，在「焕然懿居第三座」的天面层，采用经镀锌技术处理的钢筋。相比起传统钢筋，经此技术处理的钢筋具有较佳的抗腐蚀效能，并能够提升其抵御水份，尤其是雨水侵蚀的能力，减低钢筋出现锈蚀的风险。
（二）增加混凝土的英泥比例
混凝土主要由英泥、沙石和水组成，透过优化三种物料混合的比例，可产生减慢混凝土老化速度的效果。团队参考顾问的研究结果，将在「焕然懿居第三座」项目混合的混凝土，略为增加当中的英泥含量，较一般私人住宅项目多大约百分之三，藉此显著提升混凝土的耐久性。
（三）使用高强度混凝土
有别於在1980年代以前兴建的楼宇，普遍采用较低强度的混凝土，工程团队将针对「焕然懿居第三座」项目的结构部份，包括柱、梁和结构墙，采用较高强度的混凝土，令有关结构的整体承重能力，较普遍已建成楼宇大幅提升，令楼宇的整体结构更为坚固，从而减低楼宇落成后出现结构破损的机会，以及需要进行维修的规模和密度。
据市建局的工程顾问初步评估，应用上述各项加强楼宇结构的措施，涉及约200万元的额外建筑成本，大约只会占项目的总建筑成本不足1%，但足以发挥延长楼宇可使用期的成效，值得建筑和工程业界借镜。
我们亦会总结在「焕然懿居第三座」项目应用各项延长楼宇寿命方案的经验，研究在下一个自行发展的大坑西邨首置项目，从前期规划及设计阶段开始，已全面应用延长楼宇寿命措施，从优化楼宇的结构布局、引进可抵御更强风暴吹袭的建筑设计，以至增加混凝土厚度和钢筋比例等不同方案，更有效提升楼宇的结构水平，为居民建设更安全宜居的居住环境。
事实上，我们为项目投放额外资源，致力将质素更高的单位交付给业主，旨在希望给予首置业主一个品质优良的居所；从社会整体层面来说，亦可减少将来因拆卸楼宇所产生的建筑废物及碳排放，长远有利城市可持续发展。然而，即使是一个优质的住宅项目，随著年月，楼宇的结构和设施亦会出现不同程度的损耗，若缺乏适当的保养，楼宇的质素便会下降，甚至出现老化和失修。故此，业主必须从楼宇年轻开始，做好保养和维修，才能长远安心耐用，并让物业发挥「保值」的效果。
我将在接下来的网志，就如何支援业主做好楼宇公用地方以及室内单位的保养和管理的工作，作详细介绍。