消弭「天价」维修工程疑虑 「招标妥」及「楼宇复修平台」助业主认识「正价施工」

我在上一篇网志中，分享一些楼宇复修个案，反映业主因对筹组维修工程的范围、招标安排、报价、以至施工方案等方面不了解，以致在拣选承办商时未能达成共识，甚至引发争议，阻延工程的实施。

这类引发争议的个案，大多出现於楼龄已达30 年、业主接到强制验楼的命令后，才第一次进行全面性维修工程的楼宇。由於有关楼宇已有一段很长时间没有维修保养，所以不同的结构构件，包括外墙、柱梁和天面，以至排水系统、消防设备和电力装置等公共设施，都已出现不同程度的老化和损坏；相比於一直有定期维修保养的屋苑，此类30年才首次进行大维修的楼宇，所需筹划的工程范围一般较广，修葺规模较大，因此需要支付的工程费用亦自然会较高。结果，对鲜有接触楼宇维修工程的业主来说，或会认为有关费用过高，甚至以所谓「天价」来形容，导致对工程的报价产生疑虑。

针对业主面对的疑难，市建局推出的「招标妥」楼宇复修促进服务，会安排独立专业人士，在不同阶段为业主提供第三方的专业意见和技术支援，协助业主审阅工程顾问的楼宇勘察报告、制订工程范围和招标文件，并在招标阶段为相关维修项目提供工程费用估算作参考，以及就工程顾问拟备的标书分析报告给予意见，助业主拣选合适的承办商进行工程。另方面，「招标妥」亦提供电子招标平台，让合资格承办商可在不受干扰的环境下，因应楼宇相关工程的维修范围、施工方案、工料成本、人手管理以至保险费用等不同因素作评估，从而提出应属「市价」的工程价格而入标竞投。上述「招标妥」的措施，皆有助维修工程达致「正价施工」。

此外，为进一步提升业主对「正价施工」的意识，市建局的「楼宇复修平台」亦正进行分阶段升级，加强维修工程相关资讯的发放及对业主的支援，包括优化多套适用於招标聘请工程顾问和承办商的参考文件，以及推出「强化版」工程费用资讯中心，提升楼宇复修工程价格数据的全面性和参考度，并涵盖不同类别的复修工程，以增进业主和法团有关筹组维修工程的知识和能力，减少误解和分歧。

「天价」工程涉四方面迷思及误解

市建局团队在推动楼宇复修的过程中，经常出席楼宇业主的会议，就正确筹组维修给予指导和解答业主的疑问。团队从中观察到，工程造价这个课题，往往是业主最关注而又出现不少迷思和误解的范畴，当中涉及维修工程范围、施工方案、报价方式以至拣选工程承办商时的评分准则四方面，我将在这篇网志逐一剖析。

（一）工程范围愈广愈好？
在政府的强制验楼计划下，屋苑收到强制验楼令后，需要为楼宇进行检验及修葺，当中涵盖五项订明的标准工程范围，包括外墙墙身及相连构筑物、属於公用部份的柱、墙、横梁及楼板等结构构件、消防安全构件、排水系统以及识别僭建物。另一方面，工程顾问一般会藉著进行标准维修工程的契机，一并建议进行非订明的「其他工程」，例如更换食水供应系统，冲厕水系统和水缸、以及翻新公用地方和在地下大堂加装冷气等，以进一步改善楼宇的环境和设施。

上述「其他工程」所需要的费用，视乎个别屋苑落实「其他工程」的实际规模，可以占工程总造价一个可观的份额。因此，业主在议决工程范围时，若决定一并进行标准及「其他工程」，承办商的回标价将无可避免较只进行订明标准工程的为高。所以在落实工程范围时，法团应就所拣选的「其他工程」项目对居民的裨益、涉及工程费用以至对日后的保养和管理费的影响等多方面，作全盘的理解和考虑，以提供适合的建议并向业主解说，促成业主达成共识。

（二）同一工程项目为何不同标书的报价差距大？
每当进行大维修工程，入标工程承办商一般会就每一项工程项目，提供不同的维修用料，供业主选择。然而，不同的施工方案会因为维修用料的品牌、产地来源和耐用度等规格，所作的报价差距甚远，例如部份承办商建议翻新外墙饰面时，采用一些价格亲民、实而不华的用料；亦有承办商提供价格较高、主要在日本或欧洲生产的墙砖，供业主选择。若然业主单看承办商的回标总价，而未有细阅及了解相关施工方案的解说，便无法就工程费用的合理性作客观评估及理性的讨论和决定。

（三）「总包制」报价没有保障业主利益？
目前，多数楼宇复修个案所制订的工程标书，是以「固定总包」形式的工程合约（俗称「总包制」）模式所编订。「总包制」工程合约在本地楼宇复修市场获普遍认可和采用，主要原因是相关的工程总金额不会因人工、物料等价格的浮动，以及因承办商在落标时未能确定需要修补的混凝土实际面积，当实际修补的混凝土面积较预期多等差距，在出现工程开支超出预算时，或由承办商自行承担风险。

由此，部份业主会认为，承办商为了尽量减低有关财政风险，可能在落标时「报大数」，以较宽松的工量估算，推高标价；相反，业主亦会针对标价较低者，质疑承办商会「将货就价」或「偷工减料」，以低价争取中标。

尽管工程合约已列明必须包括工程顾问监督施工的机制，以保障工程质素及工程费用能够用得其所，不过，业主未必清楚合约条款的详情，担心无论拣选「价高」或「价低」的标书，皆未必可以保障他们的利益，如是者，便无法就拣选承办商作出决定。由此可见，挑选一家有经验及信誉良好的工程顾问十分重要，更不应单凭「价低者得」的准则去作决定。

（四）工程承办商评分高就是偏私？
「招标妥」服务提倡业主在议决工程标书条款时，不应只以「价低者得」作为拣选承办商的准则，而是在价格以外，业主大会应同时就承办商的公司规模、资历、楼宇维修经验等不同方面，决议一套全面性的评分准则，以综合评选承办商的整体能力。当承办商回标后，法团会按照有关评分准则，以及承办商在评标面试过程中的表现，逐一为回标承办商评分，供业主在业主大会投票拣选合适的工程承办商作参考。

然而，部分业主未必理解该套经管委会或业主大会议决的评分准则，个别业主可能对於一些较具实力和资历、但工程价格较高的承办商，在此套评分准则下可获取较高分数的结果，不表认同，甚至怀疑法团是否偏私或存在不当行为，因而出现争拗。

「招标妥」和「楼宇复修平台」提供多方支援

因应以上四方面的迷思和误解，市建局一直透过「招标妥」服务，为业主提供多方支援。「招标妥」的特色之一，是由市建局委派独立专业人士，在不同阶段为业主提供专业意见和技术支援，包括在聘请工程顾问前，为工程作初步勘察和就工程费用作粗略估算；在法团聘用的工程顾问上任后，亦会协助业主对顾问所拟订的具体工程范围和标书内容给予意见。到招标聘请承办商阶段，独立专业人士会因应工程标书列明的范围和要求，在没有利益冲突的情况下，提供不偏不倚的工程报价供业主参考。

然而，这个独立报价不应被视作为工程的「最低价」，因为真正入标的工程承办商，除了考虑标书内列明的工程具体范畴，亦要考虑维修物料价格波动、前线工人的人手预算及相关薪酬支出等其他因素，作出不同的入标价。因此，有别於「最低价」，业主应该将有关独立报价视作「基准」价格，以便对部份偏离独立估算较大的投标价，向相关入标的承办商详细查询报价的理据，从而作出判断。

团队近日与我分享一宗刚於去年完成大维修工程的「招标妥」个案，涉及南区一个有20多幢楼宇、单位数目达4,000多伙的大型屋苑。该屋苑在2012年收到政府通知，将被纳入强制验楼的范围，管理公司随即召开业主大会筹组大维修工程、制定工程范围、招标聘请工程顾问和承办商，惟当时只有两间合资格承办商入标，业主对如何筹组工程、招标安排及回标价皆意见分歧，最终要搁置工程。

及后，这个屋苑在2016年申请「招标妥」服务，在「招标妥」团队的协助下重新拟订工程标书，并利用该服务所提供的电子招标平台重新展开招聘承办商的程序。是次招标收到超过20份有效标书，当中更包括吸引多间在市场上有丰富工程经验及具实力的承办商入标竞投。

在这宗个案中，「招标妥」独立专业人士提供的独立估算工程总价约5亿元，业主在此「基准」上，全面比对不同标书内的工程内容、维修用料、施工方法以至保险费用等不同工程细项的差距，经过全盘考量和商讨，最后议决拣选一间较具实力和经验、而在回标价排名中属於第二价低的承办商，并通过约6亿元的工程费用。有关维修工程已在2022年底完工，楼宇的公用地方及外墙经复修后，已全面翻新。

我和团队都明白，大型楼宇复修工程涉及的费用高昂，业主一般的心态，都希望依靠「招标妥」收到最好、最平的工程报价。然而，上述案例正好反映，「招标妥」服务的目标，乃按部就班地协助业主和法团，以「正价施工」的理念，去招标及拣选合适的承办商，为楼宇进行维修工程。

优化「楼宇复修平台」   提升工程资讯透明度

除了「招标妥」服务外，市建局团队在2019年推出的「楼宇复修平台」，亦是另一项促进业主「正价施工」的重要工具。

该平台委聘建筑及法律专业顾问，制作了多套适用於法团招标聘请工程顾问和承办商进行公用部份维修工程的合约参考文件，尽量将招标及合约参考文件的条款规范化和标准化，缩短筹备及草拟相关文件的时间。这些适用於不同种类楼宇复修工程的标准文件，与「招标妥」为每一宗工程个案提供的针对性支援，相辅相成，能够提升工程资讯的透明度及加强业主对工程各项内容的认知，尽量减低他们对「天价」维修工程的疑虑。

平台推出四年以来运作良好，团队亦积累了更多楼宇复修个案的实际数据和使用者的经验，将因应业主在招标过程中经常出现的疑难和误解，分阶段优化资讯和支援。其中，针对有关施工方案的疑虑，市建局在去年年底开始，首次推出一份标准化的「招聘承办商招标文件及合同」，当中对拟议工程范围作更清晰、具体的规范。相较以往坊间常用的相关招标文件和合同，只以文字说明工程内容，标准化合同以图纸方式加强解释、厘清工程范围和详细要求，提升承办商入标时的报价透明度和准确性。

此外，针对部份业主对「总包制」报价不理解和忧虑，市建局团体经谘询业界后，在这份标准化合同中，对某些成本高、工程数量在事前较难作量化估算的项目，例如批荡及混凝土工程，可按需要选择「按量付款」的报价机制。在此机制下，合约订明业主及工程承办商要安排独立第三方人士，订立一套客观的工程监督方法，以确认修补混凝土的实际工量，由业主按量支付所需要的费用。有关「按量付款」机制亦会有「封顶」安排，减少双方在量度工量上争拗的风险。

市建局将向目前仍未开始筹组工程招标的楼宇，推广试用标准化合同，以汲取实际应用经验，再作优化；至於已招标的楼宇，则建议继续使用原有文件推进工程，避免延误工程的进度。

强化「工程费用资讯中心」

除了优化参考文件，平台上另一项「工程费用资讯中心」工具，亦整理过往曾参加市建局楼宇复修计划个案的工程总金额，并对照个案中各类复修工程项目的工序、数量和费用等，罗列出楼宇公用地方主要复修项目，如混凝土修葺、外墙油漆及修葺，或更换排水渠管等工程的单价，为业主在制定初步维修预算时，提供客观的价格资料作为参考。

市建局团队正研究加强「工程费用资讯中心 」资讯性，由现时只涵盖25个常用工程项目种类的一般性单价资讯，进一步在同一种类内细分不同施工方案、不同用料的单价资料，增加法团和业主对同一工程、不同方案所涉及的工程费用差距的认知，提升各项数据的参考度。

我冀盼上述解说，加深业主对评审维修工程造价的认知。事实上，进行楼宇大维修工程，只是维持楼宇良好状况的保养周期的开始。业主需要明白，完成大维修后，他们亦需要为楼宇作定期的维修保养，以及为下一个周期的大维修工程，作好前期准备。

故此，业主应持续增进对筹组维修工程的知识，提升自主筹组楼宇复修的能力，以至在下一个10年、20年的楼宇维修周期来临时，法团和业主均有充分掌握筹组楼宇维修工程的能力，业主间的分歧和争拗才会减少；而更重要的是，为维修工程积累财政储备，以至促进预防性维修保养的实践，这样才是市建局推动楼宇复修的长远目标。