市建廿载硕果累累 勇於创新智建未来

我在早前的网志提到，今年是市区重建局成立20周年，市建局团队已筹备一连串活动，与市民分享市建局在重建发展、楼宇复修、保育、活化和改造重设五项处理市区老化的核心业务上，以改善旧区居住环境和提升市民生活质素。

在本周五，我们将於中环街市举行市建局20周年庆祝活动，见证市建局成立20周年这个香港市区更新的里程碑。较早时，我将一棵由元朗政府苗圃带到中环街市这座「城市绿洲」的土沉香，在中庭内种植。市建局在2017年香港特区成立二十周年的日子，在荃湾的项目荃新天地种植了第一棵土沉香，希望将这品种由郊区带回市区；4年过去，市建局已在8个市区更新项目内种植土沉香，分布中西区、荃湾、旺角、九龙城、启德和观塘等地区，来到中环街市已是第20棵，喻意在过去20年市区更新的工作，成功克服不同挑战，为市民带来更美好的生活环境。

市建局行政总监韦志成日前见证第20棵土沉香种植到中环街市中庭的绿化空间。

以坚持、创新和努力  实现市区广植土沉香
回看2016年担任行政总监之初，我提出在不同项目种植土沉香。当时，本地园艺界仍未有在市区种植土沉香的经验和指引。我们在种植过程中遇到不少挑战，其中两棵小沉香苗因根基未算稳固，难敌台风的摧毁而需要移除。

尽管如此，在渔护署和树艺专家的指导下，团队不断优化种植模式、提升管理技术以至加强应付外在环境变化的能力，克服挑战。我们就种植土沉香涉及的选址、公众可达性、泥土特性、树木登记、日常管理以至科技应用等一系列的要求厘定客观准则，以便物色合适的项目作为栽种地点，并制定树木管理计划；加上应用科技提升管理技术，例如在土沉香周边的泥土安装树冠、温度及湿度监测器，连结项目的智能楼宇监测系统，方便管理人员随时监察土沉香的生长状态和土壤环境，适时调节护养方案，为树木的健康成长「未雨绸缪」，达致持续保养的目标。

市建局在种植土沉香树木周边加装感应器，监测生长状态和土壤环境。

同事近日和我分享各棵土沉香的生长近况，表示过去种植的19棵土沉香正茁壮成长，部份早期种植的土沉香，已由4年多前初种时只有约2米高，长高至超过8米。我十分感谢各项目的管理团队、园艺专业人员的努力和渔护署的支持，让土沉香成功在市区植根和健康成长。

4年多前在荃新天地一期种植的第一棵土沉香(左)，已茁壮成长至8米高(右)。

在今年春天，种於618上海街的土沉香长出白色花朵(左)；而在荃新天地的土沉香亦结出果实(右)。

以新思维克服市区更新廿载挑战   
市建局在过去20年推行市区更新工作的体会、在应对愈益严竣的市区老化问题上，也像种植土沉香一样，面对三方面的挑战：

（一）传统项目主导模式面临重建困局
政府在2001年成立市建局，接手处理前土地发展公司已宣布却未开展的重建项目，优先处理重建项目内严重失修的旧楼。虽然推行这类重建项目，能够改善旧区环境，不过这种「拆一幢、起一幢」的「项目主导」模式，未能解决旧区土地规划过时而引致的社区设施落后、休憩用地不足和交通挤塞等问题；部份属於「超高密度」、庞大而失修的旧楼群，因涉及高昂收购及发展成本，迟迟未能找到可行的重建模式，令重建工作愈益艰巨。

面对这重建困局，市建局从2016年开始试行以小区发展模式推行土瓜湾重建项目，并逐步由「项目主导」迈向实践「规划主导」的新模式，以整全的规划角度，检视项目范围毗邻未被善用的政府土地和老旧社区设施，纳入规划，重新整合，为地区制定规划蓝图，充分发挥土地的发展潜力，为整个旧区带来最大的规划禆益。

回看这数年市区更新模式的转型，我很高兴看到「规划主导」已全面落实；而令我感受最深刻的，是较早时在深水埗启动两个重建项目，促成兼善里楼宇群的重建，为这个原本近乎不可能的市区更新任务，找到出路，付诸实行，协助超过2,000个长年忍受恶劣居住环境的家庭改善生活。

兼善里楼宇群的重建，只是旧区更新困局的冰山一角；举例说，土瓜湾的「十三街」和「五街」、油麻地佐敦的「文字楼」以至大角咀的「中字楼」，亦属楼宇状况欠佳、重建潜力十分低的巨型建筑群，难度比起兼善里，有过之而无不及。要跨越挑战，我们需要以新思维、新规划工具，加上应用以地理资讯系统技术为基础的「市区更新资讯系统」，分析空间数据、发展参数和财务可能，制定不同更新方案，才有机会克服，打破困局。

（二）私人单位老化情况愈益严重
楼宇复修作为市建局另一项核心业务，过去数年我们陆续透过执行政府不同的楼宇复修资助计划，至今已协助超过28万个住宅单位的业主，为其楼宇的公用地方进行维修，改善环境。然而，这类由政府资助计划促成的楼宇复修工程，只能针对楼宇对公众安全构成威胁的公用部份，只占约四分之一的整体楼宇楼面面积。

政府在上月公布的《香港2030+》最终报告^[1]，便提及私人单位的老化程度，非常严竣，市区楼龄超过50年的私人住宅单位数目，将由2018年只有约198,000个，急增至2048年的854,000个，在未来30年增加4倍多。

这些数据说明，单位老化的规模庞大，即使市建局近年尽力加快重建步伐，恐怕仍无法追上单位老化的速度，需要持续推动业主改变对楼宇复修的被动心态，更要有新的概念和执行模式，促使业主照顾公众地方以外、属於私人单位内部的四分之三楼面面积，令其保养得宜，这样由外至内的维修保养，才能真正发挥楼宇复修的整全效果，改善住户的居住环境。

（三）外在环境不断变化  风险管理难度愈来愈大
除了市区更新业务有其内在挑战，近年外在环境亦不断变化，许多外在风险因素并非市建局所能控制，风险管理的难度愈来愈高。

就以持续将近两年的新冠肺炎疫情为例，相关防疫措施便对整体社会以致市建局的运作带来广泛的影响；疫情还增加环球金融和经济市场的波动，香港作为外向型经济体，其金融、物业、经济以至就业市场也受到影响；而市区更新业务涉及物业收购、建筑工程、楼宇管理、商铺租赁以至社区服务等多个不同行业，与民生经济息息相关，外在环境对市区更新工作造成的影响，将无可避免。

为此，市建局不断调整运作，积极应用新科技，如自行研发市建局「健康码」，加强市建局职员的防疫抗疫能力，以保障同事和市民的健康，将疫情对市建局业务的影响减至最低。

另一方面，我们亦为风险管理作准备，建立「规划储备」寻找具重整及重新规划潜力的土地，加快完成相关的项目前期可行研究，提升至「项目储备」 内；配合一套稳健而灵活的财务储备系统，因应现金流状况、物业市场波动、外围经济环境变化等不同因素，评估市建局对流动资金的需求，制定合适的财务策划和方案，让市建局因应物业市场及经济环境可能出现的转变，灵活调整项目推展时间，减低受市场波动所带来的影响。

未来市区更新工作：推动楼宇复修为核心
比对2001年初成立之时，市建局今天要肩负的市区更新工作和使命，与日俱增；不过，所面对的楼宇和市区「双老化」挑战，亦更严竣。

面对这情况，我认为市区更新的未来，应该将楼宇复修放在一个更重要的位置，正如我过去多次所言，「成也复修、败也复修」，这才是达致市区更新可持续发展的基础。

在未来5年，市建局已准备投放1000亿元於市区更新工作。单看数字，这资金数目可算庞大；然而，要如文中提出，做到由外至内、整全的楼宇维修保养，所需要的财政资源，仍远远不足。

参考强制验楼计划的要求，楼龄达到30年的楼宇须每10年作检验，以此为基础，这些楼宇内的单位，亦应该从楼龄达到30年开始，以每10年为一个保养周期，定期为单位进行建筑结构及设施等维修工程。参考市场有关的工程数据，住宅单位在每个周期涉及的维修支出，粗略估算平均每个单位需要8万元。随著本港有多达85万个单位逐步踏入老化周期，假设有关单位的楼宇平均在70岁后便逐渐面临清拆，这些单位在拆卸重建前还需要进行大概5次复修周期，以此推算，估计保养相关单位的整体支出就会超过3,400亿元。

由此可见，若然业主未有做好楼宇复修的工作，亦没有就维修资金作储备，那么，届时这些单位的维修支出，是否也要由政府负担？若然社会认为应由政府来付钞，这涉及数千亿计的公共开支，最终都是由社会整体来承担。

楼宇是私人财产，如何保养理应是业主责任，保养得宜，也可以为物业保值。因此，社会更应支持促进业主为楼宇外、内进行定期维修保养、建立维修基金储备的要求，并加强相关的监管；再进一步，推动社会建立预防性楼宇复修的新文化。这样，社会未来才不需要为过去疏忽保养楼宇遗留下来的问题，付出沉重的代价。

面对未来市区更新更任重道远的20年，实现可持续的市区更新，我认为在更新工作的「拆（清拆重建）、改（复修改造）、留（保育活化）」三大手段，应该逆转为「留」、「改」、「拆」，避免提早耗费庞大社会资源和土地，作重建发展。

若我们要为衡量市区更新是否达致可持续的目标立一把尺，我们不应只在乎可清拆多少个老旧单位、多建几多新单位；还要尽力推动妥善保养状况仍然良好的单位，延长它们寿命，并以能够多「留」多少个这类的单位，定为另一个重要指标，这才是从根本性处理市区老化问题的关键。

前瞻未来，我和市建局整个团队和社会各界持份者，将继续群策群力，迎难而上，应付未来的挑战。