简化补地价流程 豁免法律与行政费用 促进合作社楼宇重建 惠及更多更广
在刚过去的星期二，周主席与我及管理层团队出席了立法会发展事务委员会会议，向议员汇报过去一年市建局的工作进度，包括位于九龙城区的两个公务员建屋合作社楼宇重建试点项目的推展情况。
两个试点项目受到新冠肺炎疫情影响，延迟了3个月至5月底才可以启动，虽然社交距离的措施仍在实施，但我们借助科技，让冻结人口调查工作能够顺利完成。
归纳调查结果 涉及「三无」、「三高」、「三难」
经过整理和分析两个项目涉及37个公务员建屋合作社、合共616个单位的住户资料后，我们就两个项目的住户特征得出一些初步观察。
物业状况方面，我们留意到全部合作社楼宇都没有天台僭建，单位内亦没有分租的问题，而于地面的住宅单位亦没有改装成商铺经营。从物业状况上的「三无」，可见公务员皆守法明理，遵守合作社条款的单位用途。
从冻结人口调查整理得来的住户资料，我们观察到「三高」的现象。第一是自住率高，有九成半的单位皆由合作社成员自己居住；第二是家访调查的成功率高，至现在，我们已完成约九成单位的调查。此外，住户的查询数字亦相当高，两个项目合共有大约接近一半的住户，向市建局提出查询，较一般项目高出超过一倍，反映他们十分关注这项重建计划，希望加深了解。
但另一方面，要执行这个重建计划，我们在收购和安置工作将要面对三个困难点。第一「难」是项目内共有10个合作社尚未解散，而散社的程序非常复杂，一般需要两、三年时间才能完成，而合作社社员需经散社和分契程序取回单位业权后，才能考虑市建局的收购建议。第二「难」是，除了散社之外，他们还要向政府补回地价，才能解除转让限制，以完成买卖手续，但现时两个项目内未补地价的单位多达九成。此外，项目内最大的单位面积超过1500呎，并约有一成住户属于「特大家庭」，家庭成员由6人至最多的11人。我们估计，他们日后考虑收购和搬迁计划时，「分户」将会是一个较难处理的问题，属于第三「难」。
居民期望改善居住环境与楼宇安全
冻结人口调查的结果亦反映，两个项目内共有近三成居民属于65岁或以上的长者。我从项目范围内部分居民，尤其是年老的一众，向城规会反映的意见中得悉，他们十分关注合作社楼宇没有升降机，令到年老居民日常出入大厦十分困难。有居民反映，长者生病后都无法步行落楼求医，唯有召唤救护员到场送院治理；更甚的是，即使有救护员接报到场，由于楼宇的楼梯十分狭窄，他们使用担架床运送病者时亦相当困难，有机会影响紧急救援工作。
(左图)；大厦楼梯狭窄，楼梯间的转弯位置阔度只有約2米，影响救护员使用担架运送病人(右图)。
合作社楼宇皆没有升降机，长者日常出入甚为不便
更有住户指出，绝大部分合作社楼宇属于旧式楼宇常见的单梯式设计，整幢大厦各个楼层只有一道楼梯连接，他们忧虑假若低层的楼梯口附近有杂物起火，令居住于高层的住户无法通往地面逃生，我认为这项消防安全风险绝对不容忽视。
从大多数合作社楼宇居民的意见中，我理解他们视合作社房屋为安居之所，不单盼望自己有一个舒适和安全的居住环境，亦视单位为家庭的重要资产，希望物业能够传承予下一代。然而，当楼宇已经老化并存在消防安全危险时，我们是否应该思考，透过旧楼重建，为原来单位业主提供适当的收购款额及补偿，协助他们重置楼龄较新、配套设施更完善的居所，并可为下一代留下更优质的物业资产，较维持现时的楼宇状况及居住环境，更为务实及合理？
再加上重建合作社楼宇这个契机，可让我们透过重整规划，尽用土地的发展潜力，除了改善旧区环境、增加社区设施和绿化休憩空间等之外，亦能大幅增加房屋供应，按现时的规划设计，新建单位总数约3,000个，较现时单位数目增多5倍，当中包括约1,000个公营房屋单位，将市区土地这珍贵资源，惠及社会上有急切房屋需要的市民。
加强解说 减轻受影响住户的忧虑
今次项目作为重建公务员合作社楼宇的试点之一，我明白部份住户对市建局的规划流程，以及收购和补偿机制未必有深入的认识。为了协助公众理解，我想透过这篇网志，回应公众提及的几个疑问，并厘清当中的一些误解，减轻受影响住户的忧虑。
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为何试点项目公布前保密，使居民未能尽早作心理准备？
市建局须就所有重建发展计划（包括试点项目）遵守保密原则，只会透过刊宪启动相关项目时，才会对外公布项目细节，包括重建位置及范围等资料。这是因为巿建局对业主的「七年楼龄」补偿较巿场对这类旧楼的出价为高，对合资格租客亦有特惠津贴和安置安排，因此，项目在公布开展前必须保密，以免有人在获悉消息后入住项目内已经撤销转让限制的合作社楼宇单位，滥用赔偿安排或安置资源。 - 项目开展后，如何咨询受重建影响的居民意见？
两个试点项目皆按照《市区重建局条例》，沿用市建局推展重建项目的形式推行。一如其他重建项目的咨询机制，公众可以就发展项目提出意见。
由于项目开展时，政府的「限聚令」和其他社交距离措施仍在实施当中，因此市建局未能一如过往举办公众简报会。虽然如此，我们已向受影响住户提供预先录制的影片，就项目的规划、审批、市建局物业收购准则及租客安置事宜、以及协助解散合作社的支援作详细介绍。
因应政府逐步放宽有关减少社交接触的措施，我们已决定恢复为居民举办简报会，以便与居民作更直接交流和解说。我们正加紧准备简报会的执行细节，并物色合适的场地，一俟有确定的安排，同事们会通知各个住户。
- 合作社楼宇未算严重失修，为何有重建的需要？
政府在2018年《施政报告》中，邀请市建局物色一至两个适合作高密度发展的合作社地段作为重建试点。市建局根据《施政报告》中所列出适合重建合作社楼宇的特点，考虑不同地盘选址的可用剩余地积比率、所涵盖的合作社数目，以及邻近现有公共屋邨等多项因素，选出这两个项目作为重建的试点项目。
选定试点的选址后，我们按照《市区重建策略》的指引，为项目的土地作重新规划，以用尽土地的发展潜力，从而提高单位的供应和可发展的面积，并将提供公营房屋的元素纳入规划之中，达致更广泛的社区裨益，惠及更多有需要的市民。
试点项目亦可以透过重新规划，改善地区的连接性及畅达性，并透过合适的城市设计，营造更宜居的社区。以靠背垄道项目为例，我们建议兴建一条地下购物街，连接毗邻项目沙中线日后启用的土瓜湾站两个出入口，并通过站内已建的行人隧道网络，进一步连系土瓜湾旧区以及市建局在该区的多个重建项目；透过优化楼宇布局，减少平台的上盖面积，可腾出更多地面空间作休憩及多元社区活动用途。
- 在处理土地补价的程序上遇到困难，市建局如何协助？
为协助合作社社员处理散社事宜，市建局已委聘一家对散社安排有专业知识和经验的法律顾问，为两个试点项目内尚未解散的合作社，提供免费法律顾问服务，协助社员尽早处理散社、分契和取回业权事宜。
合作社成员经散社及分契程序获取单位业权后，须根据合作社楼宇的土地契约条款，向政府缴付土地补价，才可以转让其单位。业主作为业权人，有履行地契的责任，然而，市建局会协助业主处理补地价的程序，简化补价的审批流程。
当试点项目的规划获得政府核准后，市建局便会代合作社业主统一向政府申请评估合作社楼宇的补地价款额，业主毋须自行申请补地价，以省却当中的申请及审批程序；同时，我们按既定的收购机制，委聘独立测量师评估受影响住宅物业的市值交吉价，加上一笔特惠津贴（即自置居所津贴），作为向受影响自住业主提出的收购价。
我们在出价时，会同一时间向业主分别提供市建局的收购价和政府的补地价金额，方便业主参考。若业主接受市建局的出价，市建局便会直接替业主向政府支付补地价，不用业主先行垫支。相对一般合作社业主要先行补价才可以转让单位，新安排可免却业主准备现金周转的烦恼。而每名业主亦可获政府豁免在补地价时所需支付的数万元行政费，连同市建局给予的免费法律顾问服务，可减轻这两个试点项目社员在处理散社和补地价这两方面所涉的繁复程序和财政负担。
在补地价方面，我亦留意到部份住户对补地价的计算方法，存在误解，例如以为需动用市建局整笔收购价当中的三分之二，用作支付补地价，因而担心余下的三分之一金额，不足以购买合适的重置居所。
其实，根据政府的补地价安排，业主要为撤销合作社楼宇转让限制而须缴付尚欠政府的三分之二土地补价，而不是「收购价」的三分之二。市建局的作价，以单位的市价加上特惠津贴计算，与政府收取的土地地价不同，各有独立的评估机制，而一般情况下，单位的市价比土地的市值为高。
按我们的初步评估，自住业主在扣除土地补价后收到的补偿，足够用作购买由香港房屋协会发展和提供的专用安置屋邨的资助出售单位，作为重置居所的选择之一。
旧区更新的过程复杂而漫长，难免会对居民原来的生活和社区网络带来影响。然而，我们应该放眼于旧区重建为社会创造的长远效益，当中不只是受影响的居民可以获得迁置到更优质居所的机会；更重要的是，透过重新规划，将非常紧绌的市区土地资源，充份运用，增加房屋的供应，同时惠及社会上更多需要改善生活及居住环境的市民。「取之社会、用之社会」，我们在顾及个人利益的同时，亦应考虑整体的社会利益，才能促进城市和经济发展，造福整个香港。
在推展公务员合作社楼宇重建试点项目的路上，市建局定当与社区同行，继续聆听不同持份者的意见，并兼顾受影响居民合情合理的需要和诉求，在可行情况下尽量提供协助，让重建计划得以顺利推展。