推展合作社楼宇重建 作更好的规划及储备
在刚过去的星期五，市建局在九龙城区启动两个公务员建屋合作社（合作社）楼宇的重建试点项目，分别为盛德街／马头涌道发展项目（盛德街项目），以及靠背垄道／浙江街发展计划（靠背垄道项目），并为开展项目进行冻结人口调查的工作，以便核实受影响人士的身份，及其领取特惠津贴和安置的资格。
在开展日的下午，我亦前往项目现场，实地了解冻结人口调查的工作和相应防疫措施的执行情况。我留意到同事在与住户面谈的过程中，一直贯彻执行各项防疫安排，而住户亦十分配合，协助同事登记各项关于其居民身份的资料及拍摄单位以记录物业的使用状况。在调查工作的首两天，我们已完成了近300 个住户的调查访问，进度良好，我对此感到十分欣慰，亦衷心感谢同事的辛勤努力和住户的理解，让市建局继续履行推动市区更新的任务，并尽力防范病毒在社区传播的风险。
行政总监韦志成到合作社试点项目与居民交流，并了解冻结人口调查工作的情况。
市建局职员进入大厦时，会配备口罩、护目镜和防水外套等防疫装备，才会上楼 (左图)；进行家访时，职员亦会留在门外登记居民资料，与居民保持较大的距离 (右) 。
善用智能科技 优化防疫措施
我们为开展试点项目而进行冻结人口调查，除了一贯必须要的防疫保护配备之外，亦特别利用智能科技协助调查工作，减少与住户接触之余，亦能提升效率。
我在早前的网志已提过，为防范病毒传播，进行冻结人口调查的市建局职员会在单位门外，与住户交谈并登记资料。为准确了解单位内的居住情况，我们购置了智能拍摄装置，让住户放置在单位内不同的位置拍摄记录，而透过使用4G 无线网络，于单位门外的市建局职员可即时以手提电话与拍摄装置连线，同步观看单位内的拍摄情况和画质，并遥距控制装置上的镜头及与住户对话，确保拍摄出来的画面记录与以往入屋进行人口冻结调查的无异。
住户只需将智能拍摄装置放在单位内（左），职员便可以利用手耭，遥距控制摄录镜头移动（右），详情记录单位内部状况。
新冠病毒自2月起爆发至今已三个多月，对民生和经济造成一定的影响。正如我在本月初的网志所分享，疫情亦影响市建局的工作以至推展市区更新的步伐。以这两个原本计划在2月尾、3月初开展的公务员建屋合作社楼宇重建试点项目为例，因疫情而要延迟大约3个月，对项目本身的规划、收购以至建造等环环相扣的工作流程造成影响之余，亦因应这推展时间的押后，而对同一年度内其他的业务计划以及市建局的财务状况，尤其是现金流，造成影响。
疫情影响项目修订规划程序
随着两个试点项目开展，亦表示项目进入法定的规划程序，其中靠背垄道项目因为涉及修订该区的规划，市建局须向城市规划委员会（城规会）提交项目的发展计划图草图。
然而，城规会就另一个市建局位于九龙城的发展项目，原订于1月进行审视公众意见的会议，在疫情下已数度押后，至今仍未完成审议工作。在这情况下，靠背垄道试点项目就审视公众意见的会议的时间，会否因疫情带来的「骨牌效应」影响而要延迟展开，仍然是未知之数，更是市建局无法控制的范围。
虽然如此，我们仍然希望通过修订该区的规划，来进行靠背垄道项目的重建，因为相比起只将合作社楼宇拆卸重建，这样以重整及重新规划土地的模式，更能尽用土地的发展潜力，增加房屋供应并为社区带来更大的规划裨益。
重整及重新规划 达致地尽其用
靠背垄道项目通过重新规划土地，除了重建街道两旁的合作社楼宇之外，亦会将地面街道纳入发展，尽用土地的发展潜力，增加房屋供应。完成重建后，这试点项目的住宅单位，将由现时的460个增加至大约2500个，包括公营及私营的住宅单位，为现时单位总数的5倍。而盛德街的试点项目，在重建后的住宅单位数目亦由大约150个增至640个。
而透过重整及重新规划，释放土地的发展潜力，将可增加重建后的可用面积，从而提高单位的供应及对社区的裨益。以面积较大的靠背垄道项目来说，待市建局完成有关的收购和清场工作后，地盘南面约三份之一的部分土地，将会无偿交予政府发展公营房屋。视乎日后的详细设计，估计可提供大约900至1000公营房屋单位。
两个试点项目亦会改善地区的连接性及畅达性，为居民提供更佳的步行环境，并善用临街空间提供地铺，带动街道活力。我们亦计划善用重建项目内的地下空间兴建地下停车场，藉此与政府相讨，希望释放靠背垄道路面两旁公众泊位的空间，优化周边步行环境及加强绿化，令重建项目能带动营造更宜居的小社区。
靠背垄道项目内部份街道会重新规划为步行街及地下购物街，与毗邻土瓜湾站出入口连接，成为一个多层行人网络，改善该区的步行环境和畅达性。
提供免费法律顾问服务 协助完成散社程序
相对于一般私人旧楼的收购工作，合作社楼宇重建试点项目的业权收购则复杂更多，需时亦较长。
两个试点项目共有37个合作社楼宇，当中10个合作社仍未解散，涉及182个单位。根据现行规管合作社楼宇转让业权的机制，合作社必须最少得到75%的社员同意，才可申请解散合作社，继而进行分契手续，让前社员取得其单位的业权，才能考虑市建局的收购建议。然而，散社过程涉及修订地契、审批大厦公契、委任清盘人将合作社清盘等复杂的程序，一般需要两年或以上的时间，才能成功散社。
为协助合作社社员处理散社事宜，市建局已委聘一家对散社安排有专业知识和经验的法律顾问，为社员免费提供支援和服务。在项目开展后，市建局将主动接触未解散的合作社社员，解释散社服务的工作并协助社员召开大会，在决议通过散社后向政府提交散社申请。
法律顾问会在合作社获批准散社后，协助前社员处理一连串包括合作社清盘、修订官地租契、大厦公契、与前社员签立单位楼契等的工作。我们期望透过这免费法律顾问服务，能协助社员处理涉及散社的复杂程序和法律事宜，减轻困扰。
项目进度受阻 影响收购及招标部署
重建项目的规划进度受阻，亦直接打乱了市建局对未来业务计划的部署。市建局在去年度（2019/20）业务计划内，原订有三个重建项目开展，包括两个合作社楼宇重建试点项目，现受疫情影响而须延至本年度（2020/21）内启动，连同本年度业务计划内原拟订的两个重建项目，意味着在2020/21年度，市建局需要开展合共五个项目。
以一贯的规划程序所需要的时间来推算，这五个项目于大约年半至两年后，陆续获得政府批准，届时，市建局便需要在短时期内，为展开这五个项目的收购工作，应付庞大的收购支出。我们预计，这五个项目在整个收购过程所涉及收购成本的现金支出，将会高达300亿元，是市建局现时持有约100亿元现金储备的3倍。
我曾在网志中提过，市建局需要从发展项目招标的前期款项收取现金，以支付其他项目的收购开支，发挥资金周转的效用。为应付疫情对新重建项目开展以至往后收购工作的影响，市建局一方面全面检视已进入收购最后阶段的项目进度，研究是否可让规模较大的项目，加快完成收地、清场及地盘平整工程的工作，继而推出招标，尽早从中标发展商获取前期款项，让我们有能力应付上述五个项目收购业权所需要的庞大现金开支，并尽力维持平穏的财务状况，持续履行其推展市区更新的任务。
为此，我们将计划就土瓜湾区内现正处理政府收回土地后补偿安排的项目，在未来一、两年内完成清场后，以合作发展模式招标，透过从项目招标中获取的前期款项作为资金储备，用于应付合作社楼宇重建试点项目和其他发展项目的收购支出。
通盘考虑发展「首置」的选项
因应这项部署，我们也检视在重建发展项目中提供更多「首置」单位的计划，并作更全盘的研究，让市建局在发展「首置」项目所需承担的收购、建筑费用及其他开支，能与业务纲领内其他计划的财务安排作更好的配合和策划，促使更穏妥的财务管理，支持市区更新的持续发展。
当中，合作社楼宇重建试点项目将可能是研究的选项之一。待完成清场后，我们会就有关项目私人出售住宅部份涉及一千多个单位的发展模式，在提供「首置」单位及其对市建局财务安排等事宜，作详细研究，务求在维持稳健资金储备以支持长远市区更新工作，以及提供适量「首置」单位满足市民置业需要，两者之间取得平衡。
长远来看，在以规划为主导的模式推展市区更新工作的同时，我希望能在研究发展规模较大以及重建后能增加一定单位数量的发展项目中，考虑提供适量「首置」单位的可行性。当然，要做好这项规划，市建局亦必须审慎考虑提供「首置」所需作出的财务承担，研究有否额外资源支持等财务策略和管理，并要配合政府就资助出售房屋（包括「首置」）的长远策略等多项元素，只有这样，提供「首置」单位与市区更新的持续发展，才会收相得益彰之效。