减少接触　加强防疫　尽快启动公务员合作社楼宇重建项目

在上月底的市建局董事会会议后，周主席和我一同会见传媒，介绍多项由董事会决议通过，就新型冠状病毒疫情对市民造成的经济困难而作出的纾缓措施。措施公布后，我们从媒体的报导，以及租户寄来的信件，乐见大多租户对这些支援措施都表示欢迎，并认同市建局的租金宽减能够协助他们渡过经济难关，并保住就业、不用裁减员工。

疫情对香港市民的生活以及不同行业的经营，都带来了很大的影响。其实，市建局的业务与运作，亦不例外；一些关注旧区重建的人士以及传媒，亦向我们查询疫情如何对我们在旧区推展市区更新工作造成影响，尤其是正在筹备推出的发展项目。我希望借此网志，讲解这方面我们所遇到的困难、挑战和我们的应对措施。

疫情对重建项目造成不同程度影响
市建局的重建项目，必须按照《市区重建局条例》及《市区重建策略》列明的程序，按部就班地推行，当中涉及不同的发展阶段和工作流程，涵盖包括开展期的冻结人口调查以核实居民身份、进行社会影响评估以及公众／地区咨询工作；开展期的工作完成后，政府需审视市建局提交的项目资料及公众意见，按既定程序处理，才核准项目进行；完成以上的程序后，市建局才可开始向项目内的物业业主提出收购、继而进行清场、地盘平整、招标、建造和楼宇落成后的单位验收等一连串工作。这次疫情对上述工作皆造成不同程度的影响；更甚者，由于每一项程序是环环相扣，任何一个阶段受阻，也会令往后的工作顺延。

而在开展重建项目当日进行的冻结人口调查，市建局需要派员逐家逐户与居民面谈，了解单位的使用状况以核实受项目影响人士领取特惠津贴和获得安置的资格。在疫情爆发时期，这类接触有可能引起部份居民担忧，或增加疫情在社区传播的风险，故此，我们决定暂缓重建项目的开展日期。

至于已展开的重建项目，部分正处于进行公众咨询阶段，包括去年一个正按法定规划程序，提交予城市规划委员会进行公众咨询的九龙城项目，原定于一月底进行审视公众意见的会议，亦在疫情下数度押后，至今仍然未有就有关的会议定下日期，直接影响重建项目获批准进行、向业主提出收购的时间。

即使已展开收购的项目，部分未能透过协商而需循《收回土地条例》向法庭申请取回物业空置管有权的个案，亦因受疫情影响法院运作而令项目地段的清场工作受阻。此类个案大约有20宗，现正等候法庭的聆讯结果；而另外亦有超过100宗个案，需待法庭重开后才能提出有关申请。这些个案涉及土瓜湾和观塘等多个大型的重建项目，地盘平整及招标工作将有机会受到拖延。

影响公、私营单位供应时间表
上述不同范畴的影响，不单阻延了重建项目的工作流程，即使是正在动工的项目，同样因应内地停市停工，导致建筑物原材料供应链受到影响，拖慢了施工进度及房屋单位的落成日期。

而在疫情下实施的「居家工作」及「限聚令」，则影响到我们辖下项目新建楼宇的验收工作。以往，就项目的建造工程、消防、排污和机电系统等多项不同设施，政府部门会派员到项目现场实地视察，审查和验收，以确保楼宇符合相关的建筑法规及地契条款。早前，我们有数个项目的验收工作，便因应控制疫情的措施而需要分拆成多个参与人数较少的小组，在不同时段分批进行设施验收，以减低群组聚集的风险，因而影响项目验收工作的效率。

市建局在去年度（2019/20）业务计划内，有三个涉及超过3,000个，包括公营和私人住宅新建单位的重建项目，原本计划在2、3月间开展，现受疫情而需暂缓，影响项目环环相扣的工序的进度，长远来说或可能影响房屋单位的供应时间表，尤其在公营房屋方面。

疫情阻延招标    影响财务状况
重建项目的推展进度受阻，对市建局的财务状况亦带来连锁反应。若然重建项目的不同阶段工作均因应疫情受阻，致使项目的招标和收取前期款项的时间延后， 将直接影响市建局的资金周转，并削弱了动用从前期款项收取的流动现金作收购物业开支的调节功能，尤其在楼市下滑以致收购价下调的市况下，这种以前期款项收入同时与收购物业支出「对冲」的财务管理、减少「低卖、高买」风险的机制，将不能发挥，对市建局的财务穏健造成一定的影响。

市建局于未来五年将有超过600亿元的现金支出，以开展业务纲领内项目的收购工作，但现时市建局持有的现金储备却只有约100亿元。因此，加快开展项目、完成收购、清场和平整工程、将项目推出招标，从中标发展商获取前期款项作为应付未来数年多项重建项目的收购资金，持续推动市区更新工作，也是疫情之下的当务之急。

研究相应措施启动重建项目
随着政府于上星期公布，因应疫情渐趋稳定而逐步恢复公共服务，市建局现正积极研究相关应对措施，让在业务计划内已准备就绪的重建项目，能在疫情缓和受控的情况下开展，并顺利进行冻结人口调查的工作。

我们将以业务计划内两个公务员合作社楼宇的重建试点项目，为开展该项目而进行冻结人口调查所需的应对措施，作仔细研究，以加强防疫、减少接触、缩短时间为三大主要考虑，务求在启动项目、取得准确的居民资料和单位使用状况、维持市区更新步伐，以及保障居民和市建局职员健康等方面，达致最佳的效果。

在加强防疫方面，我们计划在进行冻结人口调查期间，所有市建局职员均会配备包括口罩、护目镜、酒精搓手液、消毒纸巾以至防水风衣外套等防疫及消毒物资；我们亦会确保有充裕的物资，以便适时更换，并在需要时为受访的居民提供口罩。我们会尽力从多方位考虑加强防疫，期望在冻结人口调查期间，能尽量减轻居民和职员的忧虑。

两个公务员合作社楼宇项目合共涉及600多个单位，考虑到项目内大部份的合作社仍未解散，单位在未补地价以解除在市场转售和出租的限制下，仍属自住性质，故此，相较一般涉及大量劏房租客的重建项目，在冻结人口调查所需记录住户资料和物业使用状况的工作，相对简单直接；况且，我们亦可以在公务员合作社的纪录，掌握户主的基本资料，缩短处理个案的时间。

此外，我们亦在尽量减少与住户近距离接触及缩短时间方面，研究新尝试， 这包括考虑能否让职员在单位门外进行登记，与居民保持更大的距离；研究以较先进的拍摄器材，遥距控制相关装置纪录单位使用状况的可行性等，减低传染的风险。

按《市区重建策略》的指引，进行冻结人口调查的主要目的，是核实受影响人士的身份及其领取特惠津贴和安置的资格，以免公共资源被滥用。因此，我们亦特别考虑将以往一并于冻结人口调查进行时的第二阶段社会影响评估问卷工作，略为调整工序。职员在人口调查当日将集中处理涉及核实居民身份和单位使用状况的必须资料；至于有关居民经济特点、住屋意愿、社区网络、个别住户和家庭的特殊需要等的社会影响评估资料，则会以电话访问的形式进行。在工序调整后，平均每户家访的时间，可以较以往的处理缩减超过一半，达到减少接触的目标。

至于为影响居民进行的项目简介工作，我们会向他们发放预先录制的项目简介影片，讲解规划、审批程序、市建局物业收购准则及租客安置安排等事宜，以及协助解散合作社。这项新安排将取代过往涉及为数近百、有时甚至数百人一起参与的大型公众简报会，避免群组聚集，构成防疫风险。我们亦会特别设立热线电话，解答住户的查询。

我期望以上解说，协助社会人士理解，市建局只会在经过审慎考虑、平衡风险、制定加强防疫措施等多方面工作后，才会有所决定，务求在继续履行政府赋予市建局持续推动市区更新任务的同时，亦尽力防范病毒在社区传播的风险。