要建更多「首置」 非单靠增加财务资源能成事
行政长官于2019年施政报告提出多项房屋政策新措施，其中一项是要求市建局积极在其重建项目中提供更多「首置」或其他类别的资助出售房屋单位。为回应此要求，市建局将向政府建议一个较长远的「首置」计划，在未来五年的业务纲领内，研究拨出项目，增加「首置」房屋的供应，并评估这项计划对市建局在财务安排上的影响。
持续提供「首置」 并非单靠钱能办到
自从施政报告发表后，我留意到大部分媒体的报导及评论都支持市建局兴建更多「首置」项目，当中有部份社会意见，认为以市建局手上的资源，加上其向外融资所得到的流动资金，以及政府向市建局额外注资及拨款成立基金等三方面的财政资源，足够让日后大部份重建项目用作兴建「首置」房屋，满足市民的住屋需要。然而，这些资源皆涉及动用公帑，市建局在考虑资源的运用上，必须确保公帑用得其所并符合效益。
而更重要的是，我们不能忽略《市区重建局条例》赋予市建局的使命和职能，是要通过将旧区重新妥善规划，改善香港的住屋水平及已建设环境，并防止市区继续老化。我们必须在维持市区更新的可持续发展这个前提下，考虑如何让市建局在提供更多资助出售房屋这项工作上，取得平衡。
持续提供「首置」房屋的根本性问题
为了阐明有关持续提供「首置」房屋所涉及的根本性问题，我想透过这篇网志，解释几个有关推行「首置」项目所需面对的挑战，希望帮助大家明白及厘清当中的一些误解。
- 市建局现有约470亿元净资产，有足够财力兴建更多「首置」项目？
- 虽然市建局目前资产净值约有470亿元，但当中超过七成属「不动产」，大部分是为正在进行中的重建项目所收购的破旧物业。事实上市建局现时的流动资金只有约110亿元，在我们未来5年的业务纲领计划中，有21个项目正在或准备进行收购，预计总收购成本已达到1,000亿元，所需金额远远超出目前市建局拥有的流动资金。可以预见，未计及发展「首置」项目的成本，市建局的财政在3至4年后便会出现流动资金短缺的情况。
- 如果我们将业务纲领计划内的21个项目，全数自行发展为「首置」房屋出售，则市建局会在缺乏透过招标从合作发展伙伴中收取前期款项的情况下，须要独力承担上述收购支出；另外，还要额外承担各个项目的建筑成本及有关的市场风险，这势将严重加剧市建局资金短缺问题。我们估计，市建局需要向外融资740亿元，才能应付所有项目的支出。
- 若市建局缺乏财力，只要透过借贷筹集资金，便能发展更多「首置」项目？
- 上述740亿元的融资额，相当于现时市建局资产净值的1.5倍。当机构的债务总额超出资产净值时，便出现资不抵债的情况，届时即使我们用尽所有融资方法，都难以筹得所需的资金；就算我们将自行兴建的「首置」项目数量的比例降至七成或只有一半，仍需要融资达660亿元，同样也超出了市建局的融资能力。
- 就算我们与发展商合作发展，由对方负责项目的建筑费用，而市建局保留部分单位作「首置」之用，余下单位由发展商按市价出售，但发展商作为私人机构，融资的利息成本较市建局更高，加上需要收回全部发展成本，和赚取一定利润，才会参与投标。我们预期，就算项目招标成功，市建局从合作发展商收取的前期款项亦会大大减少，不足以填补流动资金来应付庞大的收购成本和其他市区更新工作的支出，届时市建局无可避免地须大幅借贷至其融资能力的极限，以筹集所需的资金，这将会大幅增加市建局的利息成本和营运风险。
- 即使政府愿意为「首置」项目提供担保，协助市建局承担部份融资风险和提升其融资能力，但借贷越多，利息成本和涉及的风险亦会随之增加，这将为市建局带来极高的财务风险，并不是市建局作为公营机构所应该做的选择。此外，市建局亦将面对超过10年长的时间，因为缺乏额外财政资源支持其他市区更新的项目，而需停顿绝大部分市区更新的工作。
- 如果市建局无法靠自身财力或融资筹集足够资金，兴建更多「首置」项目，政府向市建局提供额外的财政资源便能解决问题？
- 虽然政府表示会适当地提供资源配合，让市建局可以持续履行市区更新的任务，但若以公帑提供资源，那么需要从公共财政中拨出多少资助市建局，才可以足够应付持续而长远地提供「首置」项目？而这项开支则无可避免地对医疗、教育、社福、扶贫等其他民生需要的经常性开支，以及就经济和基建发展等方面的拨款，造成一定影响。现时，政府已有大量涉及民生、房屋和经济发展的项目，需要向立法会提交拨款申请，及待立法会议员审议。有关政府动用公帑支持市建局兴建「首置」房屋的建议，须由政府和立法会讨论如何处理，以及决定审议有关议题的优次。
- 另一方面，最近本港经济转弱，令政府收入减少，政府已预测新一个财政年度的赤字可能较高。在政府面临财政赤字的情况下，政府、立法会以至社会各持份者，需共同思考运用公帑的优次，以优先照顾市民福祉，和保障经济及就业环境。
发展重建项目 难取代新增土地提供「首置」
要长远和持续地提供「首置」房屋，既非单靠钱能办得到，亦非单依赖市建局的重建项目来提供。我们需要思考新的策略，探索新的「首置」项目发展模式，以改善计划的推行效益。我认为其中一个可考虑的方向，是由政府直接向市建局提供土地兴建房屋，作为市区更新项目的调迁单位。这样可大大减轻市建局以高于市价的「七年楼龄」价格收购旧区物业对现金流造成的沉重财务负担，亦可以从重建项目的收入拨出额外资源以兴建「首置」房屋。以「焕然懿居」纯建筑成本每平方呎4,500元来作比较，在九龙区平均用1万8千元来收购一平方呎旧楼物业的成本，便足够在政府提供的土地上，兴建4平方呎的新住宅面积来灵活运用，很明显，这方案较符合成本效益。
而在旧区重建的模式以外，政府更可考虑透过其他开拓土地的方法创造新的土地资源，以兴建「首置」和其他类别的公私营房屋，提升效能和效益。
举例说，政府在安达臣道推出的「首置」项目，该地盘位于原已闲置的安达臣道前石矿场范围，政府通过规划，将该土地变成可供发展的新土地资源。根据政府资料[1]，石矿场用地合共提供约12公顷的住宅用地，能够兴建9,000至10,000单位，计及平整、基建及道路等建设费用，有关土地的开发成本约108亿元。以此推算，未计及住屋单位的建筑开支和其他休憩和政府设施的建造费，每个单位所涉及的土地成本约为110万元。
若以此作比较，在市建局5年业务纲领计划内的21个项目，预计可提供17,000个住宅单位，但为收回项目地盘内楼宇业权的收购成本，却要约1,000亿元，即每个新建单位的土地成本约590万元，是开发安达臣道住宅土地的5倍。由此可见，由开拓新发展土地来兴建住屋，远远较用旧楼重建的方式来发展，更具成本效益。
我希望通过上述详细的解说，协助公众理解发展「首置」项目所需要面对的挑战和困难，这绝非单纯从财务安排能解决，而当中公共财政的分配和优次，亦必需要由政府、立法会以及社会和市民来决定。此外，社会只有持续不懈地创造新土地资源，才能穏定而可靠地供应可发展的土地，以兴建更多不同类型的房屋单位，这比起单靠市建局以重建模式觅地建屋，更具成效、更快捷。
市建局作为推动市区更新的机构，会尽量配合相关的政策，改善市民的居住和生活环境。市建局将在其未来5年的业务计划，制定长远可行的「首置」项目发展模式，在平衡财务资源状况、维持稳健流动资金以及审慎风险评估等方面，作进一步研究，然后向董事会提交建议。
短中期措施加推「首置」单位
此外，我们亦已经从未来5年内可以发售楼花的项目中，挑选了两个合共可提供约1,400个单位的项目，详细研究将有关单位以「首置」形式发售。至于「焕然懿居」的剩余40多个单位，由于政府已放宽由香港按证保险有限公司提供的最高九成按揭贷款安排，市建局正计划将该项目剩余的三房单位，同样以「首置」形式发售。「焕然懿居」的验收工作已进入最后阶段，但受到近期疫情的发展而影响了进度。我们会在单位完成验收后，适时推出这些剩余单位作「首置」形式发售，务求以短、中、长不同时期的措施，满足市民的置业需要。