迎难而上、协助业主做好楼宇设施保养

于刚过去的星期三，行政长官发表2018年《施政报告》，宣布为楼宇旧式升降机推出「优化升降机资助计划」。这项资助计划将参照现正接受业主申请的「楼宇更新大行动2.0」（「行动2.0」）及「消防安全改善工程资助计划」（「消防资助计划」），由政府委托市建局合作推行。

市建局将与发展局及机电工程署等政府部门，商讨「优化升降机资助计划」的执行框架，相关细节将在本月举行的董事会上讨论，预计可于明年第一季接受申请。另一边厢，去年《施政报告》宣布推行的「行动2.0」和「消防资助计划」，已于今年7月正式接受申请，并于本月31 日截止。早于今年年初，市建局透过不同推广渠道，包括向全港目标楼宇的业主寄出邀请函，邀请他们出席简介会，介绍「行动2.0」和「消防资助计划」两项资助计划的内容，及业主所需要的准备工作，协助他们申请相关的资助。此外，市建局亦于目标楼宇聚集的主要地区，包括油尖旺、深水埗、九龙城、红磡、中西区、元朗、香港东区、大埔、长沙湾及荃湾等，伙拍共11个非政府团体，逐一协助有需要的楼宇提交申请。这项服务已接触超过4,000幢楼宇。根据目前点算，这两项资助计划开始接受申请至今，已收到约 650宗申请。

市建局一直留意申请资助计划的情况，并就业主在筹备有关申请的过程中遇到的困难提供协助，在处理申请的安排上作相应的调整。有部份已成立法团的楼宇向我们反映，他们未能够在本月底的递交申请限期前，联络一众业主出席业主大会就参加资助计划作议决及提交所需的业主大会议决文件。有见及此，我们已透过不同渠道通知法团只需要首先召开管理委员会（「管委会」），并取得管委会的议决通过宣布召开业主大会，议决参与「行动2.0」和「消防资助计划」，即使该业主大会在资助计划截止申请前仍未举行，法团也可附上管委会会议的纪录，先行提交申请。

至于一些尚未成立法团的楼宇，若有关业主计划于短期内成立法团，并以法团名义参与资助计划，他们只需要按照《建筑物管理条例》的要求召开业主大会，议决成立法团，及在成立法团后以法团的名义申请参加「行动2.0」及「消防资助计划」，亦可在资助计划截止申请前向市建局提交以上的业主大会会议记录，作为申请的所需文件。

市建局处理上述这两类情况时，会容许业主在申请期完结后的6个月内，即至明年4月底前，才提交申请资助计划的所需文件，包括业主大会通过申请资助计划的议决及法团注册证书等，让业主有更充裕的时间筹备有关工作和文件。我相信这些相应的调整和具弹性的处理，能切实地帮助遇有困难的业主，更能让「行动2.0」和「消防资助计划」这两项计划发挥成效。

对于其他仍未成立法团的楼宇，市建局早前亦已委聘法律顾问，协助有关业主查阅其楼宇公契，了解在没有成立法团的情况下，业主如何能通过有效的议决进行楼宇公用地方的维修及改良工程。

至于「优化升降机资助计划」，主要是透过资助有需要的楼宇业主，由市建局提供专业和技术支持，协助大厦筹组升降机优化工程。现时香港的升降机运作受到《升降机及自动梯条例》规管，一般升降机经过适当的定期检验和保养维修后，可安全使用。随着近年升降机的技术水平提升，业主可为旧式升降机装设较全面的安全保护装置，改善及优化运作。根据机电工程署推出的相关指引，优化升降机涵盖七个装置项目，当中四个为必须的安全装置，包括双重制动系统、防止机厢不正动移动装置、防止机厢向上超速装置及机厢门锁及门刀；其余三项为可选择的全安装置。「优化升降机资助计划」将透过资助，鼓励业主进行上述安全装置工程，加快推动优化升降机，提升其安全水平和进一步保障公众安全。

市建局早前已就如何为参与「优化升降机资助计划」的大厦提供「招标妥」服务，开始作研究，发现升降机工程的作业流程和市场情况，跟一般楼宇维修保养工程进行招标的不同情况。我想借此网志稍作说明，让业主有所了解。

目前市场上共有 41间注册升降机承办商，为升降机提供保养维修服务。换句话说，整体市场就只有41间承建商可登记加入「招标妥」服务电子招标平台，参与竞投日后资助计划下招标的工程。相对同一平台下，已登记的注册一般楼宇工程承建商有多达400间，升降机的维修保养承建商的数目相对较少。

另一方面，由于不同升降机承办商对处理不同的升降机型号和制式各有其专长和经验，它们考虑是否竞投涉及非其专长范畴的升降机制式系统的优化工程合约及后续的维修保养工作时，会较审慎。故此，法团为其楼宇升降机优化工程进行招标时，所收到的标书数目，一般将会较楼宇维修工程的回标数目低。

此外，升降机的优化工程费用可能会因应升降机的设计、状况、零件兼容性等不同原因而有很大的价格差异，单纯以其他已批出合约的标价作为评估的基础，不容易推算出有关工程投标前的估价，而是要透过公开投标及客观分析标书，才能取得合理的市场价格。

基于上述三项因素，市建局不会因循套用「招标妥」服务现时的操作；我们将会为「优化升降机资助计划」，度身订造一套因应其作业流程和市场情况的「招标妥」服务，协助法团筹组优化升降机的工程时，能拣选适合的承办商。

市建局将会安排顾问，协助法团筹组升降机优化工程，工作包括到楼宇实地视察升降机的运作情况，以评估优化工程的范围，并会搜集市场上同类升降机工程的合约价格的数据，为法团在工程筹组初期提供优化工程费用的参考预算。顾问亦会协助法团以准备标准招标文件，并透过市建局的电子招标平台进行招标，减低围标的风险。市建局亦会为参与计划的楼宇，提供一套适用于筹组升降机优化工程的「自助工具包」，循序渐进地指导他们筹组有关工程。而在工程招标时，基于前段所述的原因，市建局不会如「行动2.0」的楼宇维修工程项目般，提供招标前的工程估价，但会就顾问所提供的工程数据，厘定发放的资助金额并知会法团。

同时，我们亦与机电工程署合作，由署方委派熟悉升降机工程的专家，加入市建局组成专责团队，共同制订计划的执行框架和落实其他执行细节。

由于涉及机电工程署「改善令」强制修正不符合法例要求的升降机数目只占少数，大部分置有旧式升降机的大厦业主，均对所须的安全装置及相关的工程没有认识，对为升降机进行优化工程亦不知如何入手。因此，当计划接受申请时，市建局将主动筹办一连串活动，走访各区、发信给目标大厦邀请参加此计划、组织简介会，向业主详细讲解资助计划内容、合资格楼宇及优化工程涉及的范围等。

提升升降机的安全跟楼宇复修同样重要。市建局透过针对楼宇结构、消防安全和优化升降机三项计划，协助业主全面提升楼宇公用地方的整体安全，加强楼宇设施的维修保养。在执行相关计划时，往往会遇到不少的问题，不过，我相信市建局的同事必会尽心尽力，协助业主解决困难，才能让计划顺利推展、发挥成效。