以诚意与用户同行 用新思维解决旧问题

观塘市中心重建计划乃市建局历来最大的重建项目，涉及私人物业业权逾1,600个。基于项目的规模及复杂性，为保持小区活力，市建局遂选择将项目分期进行。

月华街地盘（即第1发展区）的住宅物业早于2015年便完成，而位于其基座的观塘小区健康中心亦已启用。主地盘发展计划第一期的收地及迁置工作（涉及第2、3及4发展区的业权）亦于2013年12月完成。至于第5发展区（即裕民坊裕华大厦及国泰大楼等楼宇）方面，市建局现时已收购了该发展区内466个物业业权中的459个业权（约98%），现正处理余下的个案。

市建局原有的计划是将第4及第5发展区合并发展，并暂定于2024年完工。为尽快完成周边交通及行人接驳往地铁站的连接点，改善物华街、协和街及秀茂坪一带居民通往观塘道及港铁站的连接和畅达性，市建局于2017年中向城市规划委员会（城规会）提交修订第4及第5发展区的规划申请，建议将第4和第5发展区分开发展，以便尽早独立完成第4区的发展，发挥连接第2及第3区的功能。该申请早前亦获城规会批准，第4及第5发展区将可分开发展。

大家可能会提出一个疑问，为什么市建局虽然经已收购了第5发展区98%的业权，却要将第4和第5区分开发展；而位于第5发展区内几幢楼宇的地下依然有店铺在营业，灯火通明，并没有任何搬迁的迹象呢？

事实上，除了上文提及希望尽快完成交通及行人的连接点、改善该区的行人畅达性之外，市建局当年在开展观塘市中心重建计划后，于2007年3月进行人口冻结调查期间，发现包括裕民坊裕华大厦及国泰大楼等楼宇的地下，有大约100个没有注册业权的搭建物。

为了进一步了解这些搭建物的「演变」，我特意翻查了一些历史数据。据上世纪60年代初的一些报章报导，由于观塘区日益繁荣，裕华大厦发展商计划将该大厦的底层辟作行人通道，以便利人流往来观塘道与裕民坊一带商业区及政府拟建的大会堂^[1]。及后，有报导亦指出在裕华大厦的底层，九个原本可作为商店用途的铺位，被改作行人通道，以疏导裕民坊与观塘道繁忙的人流。根据当时的说法，有关当局在批出建筑图则时，要求该大厦辟出若干部分，改作行人通道，以便市民取道该行人通道前往政府拟建的大会堂、花园及街市^[2]。此外，根据有关大厦现存的地契卖地条款及所附的地盘平面图，这些搭建物所在位置的指定用途须为公众信道，并须保持信道畅通及开放。

至于为什么该处会逐渐演变成为现时一整列的「店铺」则有很多不同说法，我亦没有打算在此一一引述。

根据现时市建局的初步估算，在第5发展区内的100个搭建物中，约有30多个位于政府土地上，9个拥有食物环境卫生署的固定摊位小贩牌照；另外60多个分布于裕华大厦和国泰大楼地面的公众通道上。这些搭建物主要用作零售用途，经营各式各样的生意，如小食、药房、钟表、杂货、家俬等，当中亦有少数搭建物用作居住用途。

我上任以来，听到区议员和一些地区人士反映，观塘市中心重建项目是市建局最大的重建项目，小区和居民对此都抱有期望；然而，裕民坊第5发展区的搭建物及占用问题，仍有待处理。为此，当我知道观塘民联会、当区区议员及立法会议员都有接到搭建物用户希望与市建局会面的要求时，我随即接受他们的邀请，于上星期一下班后，到观塘民联会出席座谈会，与搭建物用户见面，聆听他们对观塘市中心重建计划，特别是他们在第5区经营情况的意见。

市建局行政总监韦志成(左二)于上星期一晚到观塘出席座谈会，与观塘市中心重建项目第5发展区搭建物用户见面。

当晚有50多个搭建物用户、超过70人出席，会面气氛良好。我向他们讲出现时市建局在处理这个议题时所面对的困难︰第一，由于市建局对上一次在第5发展区内的冻结人口调查是在2007年3月进行，至今经已相隔了11年，部份搭建物的使用情况、用户身份以及相关数据已改变，而过往纪录下来的数据亦需要更新。然而，根据《市区重建局条例》，市建局只会在宣布开展重建项目的当日，进行冻结人口调查，所得的资料将被用作日后核实受重建影响人士可获得特惠现金补偿或安置资格的基础。不过，法例并没有授权市建局可以为同一个重建项目，进行第二次冻结人口调查，因此，自2007年进行冻结人口调查后，至今我们并没有掌握最新、最确实的搭建物的占用情况和用户的数据，去制定搬迁方案。这是市建局面对的第一个难题。

其次，由于现时位于第5发展区内的搭建物基本上没有注册业权，但从2007年的人口调查资料所知，部分搭建物已存在并被占用多时，因而衍生逆权侵占的问题，以致市建局不能沿用过去的收购及安置政策，处理这些搭建物和用户。现时第5发展区仍有一宗由一户搭建物占用人提出的逆权侵占案件在处理中，已耗时多年但仍未有判决。试想想，假若有大量搭建物占用人同时兴讼，要处理众多逆权侵占案件将会是一项持久消耗的工作，以致第5发展区的收地和重建工作变得遥遥无期，对搭建物用户、观塘区的居民及市建局来说，这绝对是一个「三输」的局面。

另外，现时位于裕华大厦及国泰大楼的搭建物，大部分建于公众通道范围内。根据有关大厦的地契卖地条款及所附的地盘平面图，这些搭建物所在位置的指定用途须为公众通道，并须保持通道畅通及开放。所以，即使我们能把逆权侵占的问题解决，仍有违反地契用途这一问题须要处理，令事情更为复杂，这就是我们须要处理的第三个难题。

市建局行政总监韦志成(右)与出席座谈会的搭建物用户交流，聆听他们的意见。

当晚所有出席会面的搭建物用户在听毕我所述的三个难题之后，十分明白现时的情况，而大家亦理解观塘市中心重建计划对小区的重要性。当晚会面时间比较短，我的同事未能回应所有的问题。为此，在与他们会面后翌日的早上，市建局已派员逐一为搭建物的用户进行问卷访问，收集相关用户的意见和数据，详细了解他们的经营情况、以及他们对未来搬迁安排的期望。之后，我们也会在第5发展区内的裕华大厦1楼设立联络中心，方便用户就有关问题向联络中心的同事查询。

虽然市建局同事以往多年处理一贯搬迁和补偿事宜已累积不少经验，但因应第5发展区搭建物的复杂程度和以上所述的困难情况，我们在准备问卷访问之前，也特别为同事提供训练，让他们掌握充足资料和技巧，以期望能更「到位」地协助用户。

在过去三天的问卷访问中，市建局同事已接触超过八成的搭建物用户，更新他们的数据和占用情况。同事告诉我，访问过程顺利、反应理想，他们给予我们很多意见作考虑。从座谈会到问卷访问，我充分感受到搭建物用户也希望与我们并肩同行，一起去解决这个老旧而复杂的问题。我想借此感谢各用户的时间和衷诚合作。

面对第5发展区搭建物这类「非一般」的情况，我们不能沿用以往一贯的政策去处理。市建局释出诚意、开诚布公地与用户一同协商，一同解决问题，最终希望能够在一个合情、合理及公平的前提下，因应他们的特别情况，制订一个合适的搬迁方案。我相信，这是务实而能得到搭建物用户以至社会大众支持的做法。