从没说过支持纳米楼

（编按︰自2018年起，市建局重建项目内最细单位的实用面积限制已增至不少于300平方呎，详情请参阅相关新闻稿。）

上个星期，我在网志中就如何善用空间，改善生活环境这个课题作探讨，原意是希望在现今市民面对住宅单位面积愈趋细小的实际情况下，作一些灵活运用空间的可行性建议。事实上，这些建议不论在大单位或细单位也可发挥作用，提升居住环境的质素。

意料之外的，是外间对文章的焦点错落在所谓「市建局撑纳米楼」之上，这实非我的原意，必须作出回应。对于我过去在网志内就市区更新相关课题提到的困难、观点和建议所引发的理性讨论和批评，我乐于接受，这也反映大家对市区重建及改善居住环璄的关注。我仔细阅读和收听了过去一个星期，传媒就这篇文章的报导和讨论。我希望在此引述一些数据资料，说明市建局并不支持兴建那些坊间形容超细单位的「纳米楼」。

市建局从合作发展商设计的单位面积，已察觉有细单位的发展趋势。故此，认为需要制定单位最细面积的规定，遏抑细单位愈演愈烈。由2014年起至今这几年间，我们与发展商合作项目的发展协议内已订明，重建单位的室内实用面积，即扣除露台和工作平台，最细的单位不可以少于260平方呎（2018年起已增至不少于300平方呎，请参阅相关新闻稿）。在限定最细面积不能少于260平方呎时（2018年起已增至不少于300平方呎，请参阅相关新闻稿），已考虑到这类属细单位、多为开放式供1至2 人居住，其空间面积必须足够摆放基本的设施如洗手间、淋浴室、煮食炉具、抽油烟机和雪柜的厨房空间，以及一般4乘6呎双人床及日常的家俱。这类开放式1至2人单位，如以一个二人家庭居住，人均面积也有130平方呎。海外不少地区都有制订人均居住面积的最低标准，报章亦曾作报导，当中提到新加坡及台湾的人均居住面积的最低要求分别为107及141 平方呎，可见市建局和合作发展商订的最细单位面积限制及其人均居住面积，与上述两个地方相若。

如我们翻查沙田区一些于80年代兴建的私人屋苑，他们提供最细的住宅单位，实用面积是介乎240至280平方呎，属两房单位。假设这类最细的两房单位的对象是三人家庭的话，那它们的人均居住面积也不足100平方呎。由此，我希望澄清，我不是提议倒退，更没有所谓「支持纳米楼」之说。网志内大部分的篇幅，重点在于就现时面对的现实问题，提出改善细单位住户生活环境、善用空间的建议，希望让大众思考。

我自去年11 月起推出网志以来，希望把重建工作及市区更新所涉及的范畴和面对的问题，逐一剖析，期望在每个大问题之下促进讨论，找寻新方向和可行建议。在有关推行油旺大规模地区研究的一篇里，我已指出近年市区内存在重建价值的住宅旧楼已经寥寥可数。就以油麻地、旺角为例，楼龄超过30年而楼宇的地积比已用尽或超出现行规定因而没有重建发展价值的，已达300多幢，若它们全都交由市建局去重建，以现时的重建及补偿模式及规划条件，所涉及亏蚀的款项将高达约1500亿元。以市建局过去十年间处理的重建项目所需的时间，和因新项目欠缺地积比增加而导致的亏蚀来看，根本不能应付旧区老化问题，更遑论处理香港的市区更新。

在另一篇我便提到市区缺乏可开发的土地，带出要加快处理旧区重建，改善旧区居住环境，无可避免地令更多受影响的住宅业主需要重置居所以及租户需要调迁安置，对公、私营房屋的需求造成一定的压力；再者，重建项目从清拆到新楼宇落成、有住宅单位推出物业市场，往往需要7至8年之久，在此期间也会加重对住房的需求；而以现时的规划条例，新楼宇单位落成的数量，比拆卸重建部分于60年代、以旧规划标准兴建的大厦内住户单位数目还要少，将问题加剧。所以我们必须切实思考增加房屋用地和楼面面积，才能应付重建引致调迁对房屋需求的问题。

解决楼宇老化问题、旧区重建改善环境、居民的调迁能合乎期望、以及增加人均居住面积等课题，均与土地资源息息相关。而土地短缺及即使有可开发的土地也因遇上不少困难而令发展停滞不前等，都是市区更新的绊脚石。要做好市区更新以应付未来40至50年的发展需要，我认为必须要从当中的大问题着手，厘清困难所在，才可以探索解决方法，对症下药。我们需要思考和探究的问题范围广泛，其中包括：

• 按现时市区重建的执行模式和规划程序所需的时间，是否能追赶及有效处理未来二、三十年的楼宇老化问题？
• 在政策及规划手段上应怎样处理并激发地积比已用尽或超出规定的旧楼的重建濳力？
• 地区的规划和地积比的操作，如何能因应地区的发展和市区更新的需要，而作适度的弹性调整和提供更具前瞻性的规划框架？
• 如何能在高密度发展的情况下，不超越地区基建设施的负荷，令现有交通配套、供电及渠务等公共服务得以继续有效发挥作用，又能提供休憩空间并改善采光与通风等环境因素？当中，又如何利用科技或「智慧城市」的概念？
• 近年楼价处于高位，相关的补偿政策如何能既照顾私人楼宇业主的调迁和重置需要，又可以维持市建局长远财政自给的目标？现行各项的补偿方案以至「楼换楼」的安排，是否存在检讨空间？
• 市区楼宇朝高密度发展，而可开发的土地却有限，再加上建屋需时等多种客观限制下，面对因市区更新而出现的庞大安置住屋需求，应怎样寻找新方法，有效解决调迁安置？
• 延缓楼宇老化问题，解决市区老化，重建并不是唯一的方法，亦不能单靠市建局去处理。如何提高业主对楼宇维修及预防性保养的意识和责任？如何鼓励不同持份者就重建发展模式的参与，达致「官商民合作」的集体成效？

以上种种大问题，加上在市区更新的过程中如何建构可持续发展的高密度、低碳城市，直至现时为止，仍有待探讨才可以得出具体的可行答案。我期望各界能以宏观的思维、全面检视的角度去看市区更新的问题。若然只针着于某一课题或意见而忽略全部，甚至让思考囿于「二分法」的极端，对处理市区更新这个复杂的难题，恐怕只会举步为艰。

我们早前计划的「油旺」地区规划研究，已正式启动。我希望在未来进行的深化研究和分析，能为区内不同年龄及状况的楼宇全面「把脉」，就该区的社会、经济及地区环境深人剖析，继而寻找新策略和切实可行的执行模式，让市区更新可作长远而具成效的发展。