优化「需求主导」重建项目操作 更好配合市区更新目标
农历新年才过了不久，踏入这个周末前，市建局的同事又开始忙碌起来，事关万安街/大角咀道「需求主导」重建项目为期两个月的公布期刚于两天前完结，他们都忙着整理这段期间收到的大量意见书。
这是有点异于平常的。「需求主导」顾名思义是由业主主动向市建局申请，所以一般没有太大的争议。过往的每个「需求主导」重建项目收到的反对意见书都不多，大多只有一、两份，有5个项目甚至没有反对意见。相反，这一轮的的万安街/大角咀道「需求主导」重建项目，两个月的项目公布期在上周四完结后，至今我们共收到39份反对意见书，当中有35份竟然是来自项目附近一幢只有32年楼龄、楼宇状况相对良好的大厦的住户，认为他们就在重建项目位置附近，巿建局应该一并把他们的大厦纳入重建。
早在2008年，马头围道塌楼发生前两年，政府展开为期两年的公众咨询，为2011年公布的《巿区重建策略》打下基础。那时候，香港有超过10万户家庭生活在失修房子，约有4,000幢年逾半百的高龄旧楼。公众咨询的意见反映不少小业主希望有主动提出重建需要的平台，《巿区重建策略》于是提出重建工作将以更多元化的模式进行，以响应业主的要求，其中之一，便是以旧楼业主需求为主导的重建模式，市建局可就大厦业主联合建议在其地段或大厦开展重建项目的事宜作出响应，在大部分业主的同意下，市建局会根据《市区重建局条例》开展项目，并采用现行的收购、补偿及安置政策。
在这个模式及相关框架下，市建局制定「需求主导」重建项目先导计划的申请资格。计划于2011年推出，初期申请数字按年递升、由第一轮的25个增加至第三轮的53个，需求主导计划甚至被传媒形容反应热烈。不过，在众多的申请中，能符合申请资格、而经仔细研究后筛选出的启动项目，每年却只有三至四个。当中大部分都是因为无法凑合所需的业权持有人的同意、地盘面积太细、又或者楼宇状况不差等，而不合乎申请资格。及至较近期的第四轮申请，我们发现大部分申请只属个别单位业主独立提交，而非凑合所需业权持有人的申请；而在第五轮中，亦出现近半数的申请属之前未能符合资格的申请。即使被挑选成功启动的项目，过去亦曾发生在开展后，又无法得到八成业主签署同意接受市建局的收购建议，而令项目最终告吹。
另一方面，市建局在「需求主导」项目的地盘范围往往处于被动的位置，因而在开展这类项目时便遇上不少规划及实施的困难，影响「需求主导」重建项目的效益。举个例说，我们曾经开展一个「需求主导」项目，它的范围包括十幢位于同一街道相连的唐楼和另一幢在邻街的唐楼，虽然地盘内地段的总面积已达申请要求，但地盘的形状呈一个狭长的T形，对地盘的规划、楼宇及其附近空间的设计，均存在很多限制和挑战，这相对减低项目发展的整体效益。相信，这些地盘面积不利于规划和实施、整体重建效益低的因素，并不是一般旧楼业主在自发提出重建需求时会考虑得到的；但是作为执行者的市建局，便不可以忽视项目在落实执行时要面对的困难和掣肘，以及在财务上的承担等。以上种种情况，正正就是当前「需求主导」重建项目面对的困局。
回看2011年《巿区重建策略》中提到市区更新的主要目标，首三项分别是：
- 重整及重新规划有关的市区范围
- 在有关的市区范围内设计更有效和更环保的地区性交通及道路网络
- 确保有关市区范围内的土地用途能互相配合
这让我一直思考，「需求主导」重建计划自2011年推出至今，共成功落实9个项目，是否是时候研究如何优化其框架和操作模式，以解决现时遇到的困难，维持它的可持续性，并与上述市区更新的目标相辅相成，发挥应有的成效、达致更大的社会效益？
如我在之前的网志也提到，我们现正计划在油麻地及旺角展开全面性的重建规划研究，探讨不同的模式和方向，推动市区更新，这亦给我们一个契机，把「需求主导」重建模式作探讨，令它更能与地区规划和土地用途方面互相配合，相得益彰。不仅如此，我认为透过这个全面性的地区规划研究，更可让我们将「需求主导」这个概念推而广之，不应单单将着眼点放在重建这模式上，而是推及至鼓励业主自发地提出楼宇复修以至改造重设提升大厦设施等的需求，协助业主改善及提升楼宇的状况，全方位的策略，多样化的实践方案，令「需求主导」这「由下而上」的模式能充分地在市区更新的不同工作领域上落实。我希望旧楼业主能给予市建局一点时间，可以在这方面做多一点，做好一点。
两个月前，万安街项目刊宪公布启动当天，正当近百名市建局同事逐家逐户上门做冻结人口调查，记录单位数据时，我也到过那里与项目内居民倾谈。在到访一个「一劏12户」的劏房单位，应门的伯伯向我表示，他每个月付六千元租金，住的地方只有约一百呎，12户人共享一个厕所、一个厨房。那时的情景和他的说话，至今我仍未能忘怀。
在今时今日，部分香港人的居住环境仍然好像回到六、七十年代的景况，反映市区更新、改善市民生活环境的重要。我相信，推动市区更新和重建工作，必须以多元化的模式和运作进行，而「需求主导」重建模式有着其存在的作用。好的政策，是由「官、商、民」共同合力实践的。「由上而下」与「由下而上」应双向发展、连接和配合，才能制定有效而全面的计划，既能协助居民改善居住环境，而又为地区以至社会整体带来更大的裨益，市区更新才会走出真正的意义。