苏庆和：集思广益 探索市区更新新模式（刊登於《信报》）
今年是笔者担任市区重建局（市建局）主席的第五个年头，仍记得2013年上任时，笔者对香港的市区更新工作寄语三个期望：「做快啲、做多啲、做大啲」。所谓「做大啲」是将重建范围扩大，覆盖更多残破楼宇，为旧区居民改善生活环境的同时，更能有效运用地土，为社区带来更大的裨益。
市建局早年已著手透过大范围的重建，改善旧区居民的生活环境，当中以2007年启动的观塘市中心计划为最大规模，及至2016年市建局更订下以「小区发展模式」的方向，在土瓜湾开展了五个重建项目，涉及的地盘总面积达18,635平方米。小区发展模式有别於重建发展单幢楼宇。透过更大范围的重建，从规划层面入手，用宏观的角度通盘审视包括该小区地区设施的需要，继而重新规划重建范围内破旧的已建设环境和设施，制订全面及周详的规划，包括更完善的公共设施、更好的步行环境和交通道路网络，以及为居民提供休憩空间等，为地区带来市区更新的实在裨益，务实地改善居民的生活环境。
小区发展 裨益更广
「小区发展模式」尽管让我们在规划层面将重建范围「做大」了，但始终都只是由市建局一个机构独力推行，由项目的规划、物业的收购、居民的补偿安置、楼宇的拆卸等，都是由市建局单独负责，然后透过公开招标程序，将项目的发展权批予发展商，以「合营发展」（Joint Venture Development）模式合作兴建，情况与政府卖地予发展商有些类似。然而，根据《市区更新策略》，重建发展不可能全由市建局去做；加上当市建局推行的重建项目规模愈大，面对的挑战和需要解决的问题愈趋严峻和复杂，「合营发展」的模式是否可以解决市区老化问题、是否可以实现「做快啲、做多啲、做大啲」的市区更新工作目标呢？
检视当前面对的各项问题，除了我们经常提到的旧楼剩余地积比不多，甚至已用尽或超出现行规划和法规所准许的发展密度，若以现行条例来重建发展，可兴建额外的单位数目不多，未能真正解决问题；以及扩大重建范围令受影响的居民人数增加，在市区缺乏土地的情况下，没有额外资源处理居民调迁安置的问题之外，我们较少提及、但一直存在的，更包括市场上一些投资者并购旧楼的活动。现时在一些旧区，有不少物业已由发展商或投资者经年累月的买入持有，他们都各自有重建发展的计划，即使市建局在附近有重建项目，也只是「各不相干」的独立发展项目，谈不上规划裨益，更遑论市区更新、改善旧区已建设环境的目标！
事实上，前土地发展公司（土发公司）曾采用更多样化的「公私营合作」（Public-Private Partnership）模式推展市区重建工作，其中一个是「业主参与发展计划」（Owners Participation Scheme）的模式，让在重建范围内的所有小业主选择是否以其单位作为投资的一种，参与重建发展项目。由於一个重建发展项目涉及以年计的时间才能完成，期间物业市场会出现波动，在此不明确的情况下，很难吸引小业主参与，以至「业主参与发展计划」的模式在当时未算成功推行。
另一个「公私营合作」的模式，是「联营合作」（Joint Venture Partnership），土发公司与已持有相当数量业权的策略性投资者或私人发展商合作，一同发展项目。以土发公司开展的衙前围村项目为例，当时项目范围内三分之二的村屋早已被私人发展商收购和清拆，剩余的原建筑物已破旧失修。当年，市建局考虑到衙前围村的保育价值，以及回应社会对衙前围村保育的关注，遂於 2007年启动项目，收购余下的业权，以「联营合作」模式，与已拥有项目范围内过半数业权的发展商合作，并以区议会的意见为前提，制订一个「保育为本、新旧交融」的规划设计方案，保留村内的文物建筑，并额外加入保育公园的设计以重塑古村的历史氛围，期望日后能体现一个兼融保育的住宅发展项目。
依例推展 保障业户利益
再看看市建局现时的执行模式，市建局是根据《市区重建局条例》第25和26条，透过「发展计划」或须符合《城市规划条例》的「发展项目」形式，推行重建项目。市建局必须遵照法例所规定的步骤，包括为期两个月的公布期或由城规会向公众展示以「发展计划」形式推行的规划草图、考虑收集得来的公众意见、取得发展局局长的授权（发展项目）或经城规会审批后再经行政长官会同行政会议核准（发展计划）。此外，不论以「发展计划」或「发展项目」形式实施的重建项目，法例亦设有机制处理反对意见，一般需时数个月至一年半不等。由此可见，一个重建项目由启动、收购到兴建落成需要起码八年或更多的时间，这过程根本很难追上市区老化的速度。然而，我们明白这些条例的要求，都是为保障受重建项目影响人士，尤其是小业主和租户的利益而设。
至於私人市场上的重建项目，策略性投资者或发展商一般先需要逐一收购有关物业的业权，如未能收购到全部的业权，则可根据《土地（为重新发展而强制售卖）条例》，将已达八成业权的个别旧楼向土地审裁处申请强拍，过程亦相当漫长；与市建局一样，重建项目的范围愈大，所需的时间亦长，有些更用上逾10年的时间进行收购。纵使旧区的街道布局和环境未必符合现代的设计和社区需要，发展商因不同的考虑，在成功收购旧楼后，大多也只会因应现存的街道布局和环境，把个别楼宇作独立发展，建成多幢没有涉及地区规划的单幢楼。当公私营机构在重建工作上都各自面对著不同的困局，怎样的合作模式可以更完善重建范围的规划，达致更有效运用土地，提升整体地区的设施及改善居民生活环境？
在土地房屋这议题上，香港现时面对多个迫切问题――日益严重的市区老化、劏房等的恶劣居住环境、不断上升的住屋需求，以及可供发展土地短缺等，均有著其优先处理的因素。作为世界级城市的香港，应如何就这些不同议题的优次作取舍呢？在此，我希望各界能集思广益，共同寻求切实可行的解决方案。
苏庆和
市区重建局主席