以下為市區重建局主席劉華森博士今日在香港聯青社午餐會演辭

吳會長、各位嘉賓：

過去十三年來，市區重建工作與我息息相關。我今日非常榮幸可以藉此機會，與各位分享我對市區重建的一些想法。

香港的市區老化問題日趨嚴重。目前市區內超過九千三百幢樓宇的樓齡是三十年或以上的。這個數字還會在未來十年増加一半。這批樓宇之中，大約有二千幢舊樓的問題特別顯著。它們的問題，主要是由兩方面的因素造成。首先，持有這些物業的業主，普遍都沒有認識到，需要為其物業進行定期的保養維修。此外，這批樓宇大都是在六十年代建成，當時的建築標準不及現在的嚴謹，加上當時香港面對嚴重的食水短缺問題，混凝土的質素不太理想。

政府早已留意到市區老化問題嚴重，故此在一九八八年訂定法例，成立土地發展公司。在沒有政府注資的情況下，當時的土地發展公司完全依靠合作發展商提供資金推行重建。該公司實際上與地產發展商無異。即使如此﹐今日我們在中上環見到的中環中心、新紀元廣場，以及剛完成的帝后華庭，都是值得土地發展公司引以為傲的成果。

那麼為何要成立市區重建局，取代土地發展公司？主要原因在於土地發展公司條例有關收地程序的部分存在"缺憾"。該條例的"缺憾"，在於它規定土地發展公司必須以自由買賣的協商方式﹐收購重建範圍的物業。不過﹐該條法例並沒有提供一個明確的觸發機制﹐讓政府可以引用收回土地條例﹐收回未能以協商方式收購的物業。結果﹐土地發展公司徴集土地時﹐往往需要經過種種的官方和法律程序，時間十分冗長，有時更長達十二年。利息開支亦因此變得異常沉重。同時﹐物業市場周期波動所引起的風險亦因而大增。到了一九九八年，當物業市道從高峰滑落時，若果無法向發展商保證交出土地的時間，他們都不願意與土地發展公司合作推行新項目。

汲取了這些痛苦的經驗後，市區重建局在二零零一年五月成立，以取代土地發展公司。政府亦下定決心，為市建局提供更佳的條件，以履行面前艱鉅的任務。首先，政府承諾分五年注資一百億元給市建局；其次，政府只會向市建局的重建項目收取象徵式的補地價金額。這兩項措施令市建局在成立的時候，能夠以較穩健的財政狀況展開工作。第三，新的市區重建局條例和行政安排，讓收回土地的工作很早便可以開始。市建局的目標，亦即在二十四個月之內完成每個項目的住客搬遷工作﹐變得實際可行。第四﹐市建局得到房屋委員會和房屋協會的合作﹐同意每年一共提供二千個單位，安置重建區的居民。

新的模式至今運作暢順。過去十二個月來﹐市建局已經接連推行了六個項目。由於市建局員工的辛勤工作﹐因此﹐二十四個月內完成住客搬遷的工作目標指日可待。我們已經成功收購平均逾百分之八十的業權。當本財政年度完結時，市建局將會落實推行八個重建項目，其中五個已向政府提出收地申請。

新的法律和行政架構雖然有助我們解決徵集土地的問題，不過這只是我們一半的工作。市建局的另一半工作，是塑造全新的市區重建概念，而不再局限於以往土地發展公司「拆舊樓起新樓」的舊有模式。

在發展規劃方面，我們採取了全新的方法，名為「地區為本的規劃」，它的意思是指我們的規劃工作，應該以更新整個地區為目標，而不單著眼於個別重建地盤。透過此種發展模式，我們除了希望改善重建區居民的生活環境外，更可提昇及保育社區網絡和地區特色。為了達致此項目標，我們成立了分區諮詢委員會，由當區居民、社區領袖、專家和學者向市建局建議如何以最佳方式更新社區。

這種以地區為本的規劃模式得以落實，全賴市建局採納了全面綜合的重建策略，亦即四大業務策略：重建發展、社區復修、文物保育及舊區更新。現時世界上各大城市曾經施行的城市更新策略之中，此套策略或許是最先進及證明行之有效的。

一方面，這套策略賦予市建局足夠彈性，以最合適的模式發展個別地區的不同部分，其中可能包括重建一組群的殘破住宅樓宇、復修仍有使用價值的舊建築物；保育歷史建築及地區特色，或者是更新區内的消閒、文化及經濟設施等，包括行人專區。另一方面，這種地區發展模式會產生連鎖效應，帶動鄰近地區的商機，使整區的土地及物業的經濟價值，得以提昇。讓我以銅鑼灣的時代廣場說明此點。

時代廣場這個例子可以清楚說明，大型的重建計劃自然而然會對周邊的經濟和投資環境，產生強大的推動力。這股增長力量有本身的生命力。當項目完成後，便會隨著年月衍生出來。增長的步伐緩慢而穩定。回頭細看，這種對周邊環境帶來的效益，若果有預先的規劃，發展步伐可能會加快，受益的範圍會更廣泛。這正是市建局四大業務策略可以發揮所長之處。

市建局會運用地區為本的規劃，結合四大業務策略，以啟動舊區內潛藏的龐大生意投資機會。市建局會透過多個在灣仔、旺角及油麻地進行中的重點計劃，預先進行規劃，通過四大業務策略，協助周邊地區推行社區復修和舊區更新的工作，盡量發揮它們的優勢。市建局匠心獨運，應該可以營造利好條件，令區內的物業和各種生意，成功吸引私人投資。總體來說，市建局的地區更生計劃會與私人投資產生協同作用，為目標地區帶來強大的生命力，為社會創造更多財富。

在未來五年，隨著多個新項目的逐步開展，市區重建工作會進一步向前邁進，涵蓋面遍及四大業務策略。與此同時，市建局與香港房屋協會已經結成策略伙伴關係。房協將會投入數以十億元計的資金，與市建局攜手以四大業務策略，推行市建重建項目。我們相信透過與私人機構的合作參與，市區重建計劃不但可以避免市區老化所帶來的危機，它更加可以把危機轉為機會，為香港經濟的策略性持續發展，提供無可估量的機遇。

總括而言，我希望可以令各位相信，在市區老化這度烏雲的邊沿，其實是銀光閃爍的。只要採取合宜的策略，配合適當的規劃和公眾參與，我們有機會把這個潛在的危機轉化為人人受惠的機遇。對於重建區的居民，他們有機會享受現代化的生活環境；對於企業家來說，他們可以獲得投資機會，開拓一個日趨活躍的消費市場，人力市場的需求亦因而增加；對於有關社區來說，居民既可以保留原來的社區網絡，亦可以享用更佳的社區設施，以及有更強的地區認同感和歸屬感。至於香港整體來說，我們有機會提昇數以萬計市民的生活質素；為本土經濟產生雪球效應，進而協助把香港建設成為名實相符的國際都會。這是市建局的理想與使命。我希望各位可以與我們攜手合作，一同履行這個充滿意義的使命。多謝