何海明：舊區重建需要新思維（刊登於《信報》）

市區重建不論在世界任何城市，都是吃力不討好的工作。因為，任何市區重建計劃都會影響舊區的原居民，不少是長者，亦會影響中、小商人的生計，所以要小心做好賠償、安置工作。

在香港，市區重建可說是難上加難，因為業權分散。而且，對很多舊樓業主來說，物業是他們一生擁有最貴重的資產，很着緊賠償金額的多少。所以，收購舊樓往往是過程漫長的工作。

港府及市建局明白舊樓業主的心態，用同區七年樓齡價錢作為參考，訂定優厚的賠償金額。對要搬遷的業主和租客，還有一系列的補償津貼。有住屋需要而又合乎資格的租客還可被安排入住公屋。

自2001年成立至今，市建局的工作大致順利，一共開展了60多項重建工程，和進行約56幢歷史建築物的保育活化計劃。所有工程完成後，將會提供18,000個住宅單位。市建局財政穩健，在成立時獲政府注資100億元，現時其現金、銀行存款及其他管理基金約176億元。

未來20年樓宇急劇老化

不過，市建局能在過去15年慷慨賠償舊樓業主，而維持財政穩健，實有賴兩個重要因素：首先，過去15年樓市持續興旺，使市建局在招標賣地的收入，和賣樓分紅的收入常有驚喜。另外，收購回來的舊樓較多是在50年代或更早期興建，原地積比率較低，重建後樓面面積不時倍升。

市建局是一個前瞻性的組織，不會只滿足於過去15年所取得的成績，還採取務實態度，探究過去15年的政策和策略是否足夠應付未來20、30年市區老化所帶來的種種問題。答案似乎是否定的。

首先，未來20年，香港在面對人口快速老化的同時，將要面對同等嚴重的樓宇老化問題。現在，樓齡超過50年的樓宇有9,700幢，約佔樓宇總數的24%。估計到2030年時，將會增加到17,000幢，佔當時樓宇總數35%。如果全面拆卸及重建所有超過50年的樓宇，未來20至30年所需的資金及勞動力是匪夷所思的。據估計，累計至2030年，單單做好超過50年樓齡的樓宇，在公共地方安全及環境衞生的設備，如外牆、消防及排污系統，每十年做一次的話，所需資金約達800億元。除資金投放外，重建所需用作調遷的額外住宅單位，更會為房屋供應帶來很大壓力。

重建50、60年代舊樓零增益

戰後，香港人口急劇增加，由戰爭剛結束時的60萬，增加到1961及71年的310萬及400萬。為了增加住宅樓面的供應，政府於1955年建築物條例進行了重要修訂，將規範改為控制建築的體積 (Building Volume)，這導致1955年以後至60年代興建的私人樓宇，能夠在高密度及高覆蓋率 (Site Coverage) 的情況下向上發展。

及後政府鑒於當時建築的容積不斷增加，於1962年《建築(規劃)規例》修訂之時，首次引入「地積比」(Plot Ratio) 及「建築樓面面積」(Gross Floor Area) 的限制，規定私人住宅樓宇最大容許的地積比只可為地盤面積的8至10倍並須按臨街的情況而定，以取代之前控制建築的體積的方法；而這規例於1966年全面執行並一直沿用至今。

這便解釋了為何現在若將該時段 (即50年代中期至60年代末) 落成的舊樓重建，可建的樓面面積如需要符合現行法例所容許的地積比，會出現零增益，甚或少於重建前的樓面面積。如果用同區7年樓齡作價賠償，就算地價保持平穩，每項重建計劃都需要動用大量公帑來補貼。而在1962年後興建的住宅大廈，地下都是相連的街舖，收購困難且作價甚高，直接提高了每項重建計劃的收購成本。

改善街道佈局 長遠裨益社會

從宏觀角度看，以重建為主導的策略不足以解決問題，其可持續性亦受質疑。其實，舊區更新不一定要靠舊樓重建，用鋼筋三合土興建的樓宇，若施工時真材實料，落成後定期維修保養，樓宇的壽命可達百年或更長。反為，舊區內的街道和其它設施，可能跟不上時代的需要。例如，不少舊區內的街道和行人路過分狹窄；又或出現空置校舍卻缺乏老人或傷殘人士設施等問題。如果，舊區街道及其他設施的佈局可通過拆遷一些舊樓而得到改善，則舊樓重建更具社會價值，值得運用公帑補助。 

私人樓宇在香港向來是自由市場主導。市建局要有一套持續可行的策略以推動舊區更新。在未來20至30年，樓齡超過50年的舊樓大量湧現，是否全部也拆卸重建、是否值得動用龐大公帑資助重建，值得大家討論。

何海明
市區重建局非執行董事