周光暉：重建發展與保育活化的平衡（刊登於《信報》）

市區更新其中一個範疇是保育活化具歷史價值的建築物和地區特色。要知道保育活化一幢建築物，比重新興建一幢全新樓宇更困難，而且更昂貴，因為如果由零開始興建一幢新樓宇，建築師有較大空間依據《建築物條例》去規劃樓宇的設計和設備；可是，如要復修和翻新一幢已有數十年、甚至近百年歷史的舊有建築物，則要受制於建築物本身的設計、結構和建築用料等多項因素，還要聘用不同專業的人士參與，更要考慮令舊建築物在保育後能符合現行法例的要求，包括增建消防設施以及無障礙通道等標準設施，過程中往往要解決不少難題，與重建一座新建築物相比，實在是更大的挑戰。 

將資源用得其所 

在市建局4R工作（即重建、復修、保育、活化）當中，只有重建項目可為市建局帶來財政收入，其餘的三項工作均須投入不少資源去支持和推展。市建局在過去16年共投放了超過20億元，保育活化多個在重建項目範圍內的歷史建築，包括灣仔莊士敦道項目的五幢歷史建築（莊士敦道60-66號及船街18號）和西營盤餘樂里項目的四幢歷史建築（餘樂里9-12號）；以及重建項目範圍以外的純保育項目，例如茂蘿街/巴路士街項目、太子道西/園藝街項目、上海街/亞皆老街項目；另外還有即將展開工程、耗資七億元的中環街市項目。 

筆者作為市建局董事會財務委員會主席及中西區分區諮詢委員會主席，認為重建發展項目的財政收入用以投放在保育活化工作上，是一項社會的責任，但市建局亦同時須要維持財務長遠自給的目標，將資源用得其所，並在發展與保育之間達至平衡，才是確保市區更新可持續發展的正確方向。 

永利街劃為「綜合發展區」 

以市建局士丹頓街/永利街重建項目為例，就體現了發展與保育之間的平衡。項目自2003年3月開展至今14年，期間市建局因應社會對項目的訴求以及城規會規劃的改變，多次修改項目的規劃設計和發展規模，包括於2009年，主動提出「強化保育元素」重建方案，刪除了在必列啫士街街市上興建高樓的意向，並保育永利街三幢唐樓，在重建和保育間取得合理的平衡。及後，城規會於2011年將永利街從項目範圍中剔除，並改劃該處為「綜合發展區」，以確保重建後該處臺階的氛圍，其規劃意向仍是重建發展。對於最近有團體聲稱永利街屬「保育區」，筆者翻查資料記錄，卻找不到有關的證明。 

永利街（原項目地盤A）剔出重建項目後，市建局於2013年就餘下地盤B及C按地積比率3.9倍及6.5倍，獲城規會核准項目的總綱發展藍圖。與2008年的原規劃方案比較，整體可建樓面面積減少達70%。此規劃方案仍然保留2008年的承諾，不在現有街道肌里之上興建建築物。 

社會近年對房屋土地資源的需求大增，鑑於地盤B內樓宇的失修情況比較嚴重，在善用市區土地資源的前提下，市建局提出優先發展地盤B，並向城規會提交修訂項目的總綱發展藍圖，建議將地盤B擬建的住宅樓宇由13層調整至21層。雖然樓宇高度提高，但不超過規劃大綱的高度限制，亦合乎法定規劃大綱圖的規定，與地盤B毗鄰的其他樓高達30層左右，以及一街之隔的40層以上的私人樓宇比較，市建局這項目的樓宇高度相對較低，而且，該修訂項目仍合乎規劃大綱的其他要求，即保存該區的街道紋理及提供充足的休憩用地作為規劃增益。所以筆者不明白為何一些團體或個別人士能接受該區以地積比率8至10倍興建、樓高30層以上的私人發展樓宇，又不認為它們阻擋景觀，但卻不接受市建局以低於8倍的地積比率去發展地盤B。 

彰顯中西區特色 

從市建局過去多年一直致力在中西區進行多項保育活化項目，包括嘉咸街26號三幢戰前樓宇的立面、閣麟街民房遺址「磚石構件」的保育融合方案、毗鄰嘉咸街的百年市集，以至嘉咸街項目附近的百子里公園和中環街市等，都彰顯了市建局在這區保育活化所投放的努力和資源。 

筆者認為士丹頓街/永利街重建項目現時提出的方案，既正面回應現時市區土地資源短缺的問題和市民對增加住房供應的訴求，也將街道及巷里保留以彰顯當區城市肌里和氛圍，同時亦提供同等面積和質素的公共空間並加設多一個公眾上落貨區以改善當區的交通，這都是在發展與保育之間作出了適度的平衡。筆者在中西區工作和生活多年，也希望這個地區在保留其特色之餘，也可藉著更新提升地區環境，與時並進，促進這區的長遠發展。 

周光暉
市區重建局董事會財務委員會主席
及中西區分區諮詢委員會主席