汲取教訓，加強溝通 尋求共識共建新觀塘
九月初我休假送女兒到英國預備入學所以不在港，傳媒報道了觀塘市中心項目市建局向城規會提交的規劃修訂，引發不少議論和批評。我回港後隨即跟進，並在過去的兩個星期，我請同事把以往一箱箱的文件和大綱圖找出來，協助我了解自2007年項目宣布開展至今的十年，觀塘市中心重建項目的工作和不同發展區的進展，查找問題所在和需要糾正的地方，研究跟進事項。
觀塘市中心計劃是市建局成立以來最大規模的單一市區更新項目，佔地5.35公頃，分五個發展區按階段進行。透過重建重新規劃已建設的環境和舊的公共設施，將觀塘從一個舊區，發展成為一個更與時並進，居住環境及社區設施更佳的「新觀塘」。
計劃在2007年3月宣布開展，並在隨後的三個星期向公眾展示有關設計的構想圖，部分以藝術油畫方式勾劃出未來市中心項目的面貌，當中包括了12項由之前公眾諮詢收集的社區建議概念。該構想圖連同一份列出發展範圍、界線和發展用途的計劃圖 (Development Scheme Plan) 交予城規會，申請把觀塘市中心改劃為「綜合發展區」。有關的構想圖還必須要經過技術可行性、交通規劃的影響、樓群佈局、通風及噪音等的初步研究，來確定規劃參數（包括樓宇面積、綠化率及建築物高度）以制定規劃總綱圖。市建局於2008年，完成了在規劃階段須要涵蓋的可行性研究，制定了第一份的規劃總綱發展圖，經觀塘區議會諮詢及城規會批准後，成為發展觀塘市中心項目的第一份核准規劃發展圖則。
在規劃總綱發展圖內獲批的規劃參數，會作為隨後建築設計階段的標準；然而，在細部建築設計的過程中，個別建築物亦要遵守有關消防及建築的條例，以及進行一些細化的技術評估，例如環境影響評估。故此，規劃總綱發展圖在不同的階段需要作適時的修訂，以符合現行條例法規及所需的技術評估的一切要求。
正因如此，規劃與建築設計屬不同階段的工序：先確立項目的規劃框架和所涉及的參數，完成規劃總綱發展圖後，才進行深入的技術評估，及建築和其他例如園景的細部設計工作。這樣可避免一旦設計元素與規劃參數有所不協調而影響到規劃申請被否決的風險，令資源和時間都白白浪費。
在第一份規劃總綱發展圖獲審批後，市建局按項目的不同區域分階段發展。第一發展區月華街地盤已於2014年完成；而介乎物華街和協和街同步發展的第二和第三發展區的施工亦進行得如火如荼，將提供四幢住宅樓宇、公共交通交匯處和小販市集，預計兩個發展區可於2021年完工。
至於近裕民坊的第四和第五發展區，市建局原計劃將兩個發展區同期發展，但由於第五發展區內有為數不少長時間被違規佔用的構築物，以及一宗涉及逆權侵佔的個案正在法庭排期審理，因而令市建局不能按現行政策處理收購及補償事宜，而有關的業權訴訟個案也可能引發其他類似的訴訟。在考慮到第五發展區的實際情況及當中可能出現的不同變數，為免觀塘的重建步伐在完成第二及第三發展區後停頓，不能與面向觀塘道的第四和第五發展區接軌，嚴重影響尤其是物華街、協和街及秀茂坪一帶的居民，通往觀塘道及港鐵站的連接和暢達性，市建局遂於今年提議將第四和第五發展區分開發展，以便在第四區完成獨立發展後，能發揮連接周邊地區的功能。
基於市建局建議將第四和第五發展區分開發展，項目早年已批准的總綱發展藍圖第四及第五區所涵蓋的整體規劃和佈局，包括原來一整列面向觀塘道、長280米的建築群設計，不再適用。就此，我們就有關規劃和佈局作修訂，並向城規會提交修訂規劃建議。我們原意希望先在規劃修訂審批後才作建築設計的細部工作，以免浪費資源。但正正基於這「先獲規劃批准、後作細部設計」的原意，新的規劃修訂建議集中在規劃上的重要元素，而部分涉及初步設計構想的地方卻沒有作註解，以致修訂規劃建議內與設計相關的部分，跟2007年的設計構想圖不一致，引發公眾討論和批評。我希望在這裡深表歉意，並再一次就幾個重點作出解說和澄清。
1. 公眾休憩空間及綠化比例
在市建局最新的規劃申請中，地積比率依然維持在8.06，沒有改變。住宅 ˴ 商業 ˴ 政府及社區設施樓面面積全部維持不變。反之，公眾休憩用地則由2008年獲批准原方案的8,700平方米，增加至9,348平方米。綠化空間比例佔主地盤面積，亦由原規劃的不足3成增加至超過3成。
2. 人車分隔
觀塘市中心實施完全人車分隔的原設計概念並沒有改變。市民將來可於全天候的行人通道前往位於第2及第3發展區的新公共交通交匯處乘搭巴士及小巴。新公共交通交匯處是兩層的設計，巴士站的乘客等候區設有冷氣，而交通交匯處之頂部則透過玻璃天窗，以增加採光，並設有空氣淨化及噪音處理設施。
3. 加強行人連接
按原規劃，連接觀塘市中心重建計劃範圍與周邊的行人，並在最新的規劃申請中，加強與觀塘港鐵站的行人連接，由原本的兩組行人天橋，因應區議會意見，擴展成為一個廣闊的平台，疏導日益增長之人流。亦因第四和第五發展區分期重建，我們建議將原方案一列十多層的商場建築修改設計，增加門廊以增強與觀塘道和裕民坊公園的可達性。
4. 樓宇高度
因應與觀塘港鐵站的連接擴闊成為一個平台，位於第4發展區的酒店及商用建築大樓相應收窄，以騰出空間，而把大樓收窄，亦可加強通風和改善建築群的視覺效果。在不增加樓面面積下，建議增加大樓的高度至水平基準上285米。這285米的建議高度，與在 2008 年向當時區議會諮詢，並在沒有反對而通過建議的280米，相差只有5米，而有關樓宇高度並沒有影響受保護的山脊線。
雖然在這些年間，市建局的團隊盡量按原圖則的要素規劃，並應社區的訴求加設改善行人連接等的元素；然而，同事們在專注有關規劃修訂工作時，卻就設計方面可能需要作出的改變，忽略了做好全面解釋和跟進溝通工作，以致令區議員及公眾人士，就第五發展區，尤其是多用途活動中心和商廈及裕民坊公園的設計，在理解和期望上出現落差，導致這次「風波」。汲取教訓，我已向同事再三提示，日後的溝通應盡可能仔細，讓區議員能充分掌握市建局的工作流程和不同的法定要求；我們亦不應視政府部門在數年前給予的意見為最終的定案，而不作適時的跟進和更新。
在這兩個星期，除了全面了解過去有關的文件和資料、反思不足之處外，我亦和同事約見觀塘區議員和不同的地區人士，向他們解釋事件和了解他們的看法。與此同時，我亦特別要求同事把第五發展區多用途活動中心和商廈，以及裕民坊公園的細部設計，由原來待城規會就規劃修訂建議審批後才進行，提前展開以便盡早讓議員和地區人士給予意見。我們會盡量融入市民對設計元素的期望，維持原設計的神髓，這包括蛋型的多用途活動中心和商廈、設有水景及「梯級」式的裕民坊公園設計；並如原設計的概念，令第五發展區的建築亦展現「拾級而上」的設計。我們現正就上述建築設計和裕民坊公園水景和「梯級」的構思，與建築師商討，了解在執行方面的可行性；我們亦會就這些細部設計的建議與政府部門商討，徵詢意見和爭取支持。待這些工作及初步的設計圖完成後，我們定必到觀塘區議會作詳細講解和諮詢。
過去多年，市建局一直就觀塘市中心項目涉及的不同範疇，向觀塘區議會匯報和作諮詢。在過去五年，市建局的代表就發展重建、環境衞生和交通運輸等不同的事項，出席區議會全會、轄下各不同的委員會及專責小組共44次會議，可見我們絕對認同與議會溝通的重要。過去，同事們亦盡心聽取議會和居民的意見和需要，在符合法規和可行的技術層面上，修訂規劃和設計，以至主動提出改善方案，滿足不同持份者的訴求。這在積極與港鐵商討擴闊與大堂連接的平台，舒緩擠塞問題；以及為日後的永久小販市集加開出入口、加裝冷風系統並承擔所有費用，改善小販的營商環境等，可見一斑。
作為市建局團隊的行政總監，我願意為這次向城規會提交規劃修訂建議前，與區議會溝通不足的失誤致歉，並承諾改善；不過，若把這次事件說成迴避諮詢及欺騙，甚至所謂「走數」，影響市建局的誠信，我認為是抹煞了市建局同事在過去多年為這個項目所作的努力。
汲取「波鞋街」項目和這次觀塘市中心重建項目提出規劃修訂，與區議會溝通欠全面的教訓，往後我們定必與區議會保持密切溝通，盡量提供充分的解說，以釋疑慮。這不單單在議會層面上；對內，我亦會加強向董事局成員的匯報，加深理解和支持。另外，日後我們亦會避免在毫無保留的基礎上，用未經規劃參數探究及可行性研究的構想圖，來向公眾介紹項目的規劃和設計，以免日後因需要作出修訂而造成誤會和期望的落差。
在這過去的兩個星期，與觀塘市中心重建項目的不同持份者會面，我感恩聽到他們對這個項目的支持，亦理解分開發展第四及第五區的重要性，並體會到這個歷來最大規模的重建項目的複雜程度。他們都向我表示希望和樂見觀塘市中心重建項目能加快進行，為居民帶來一個更美好的「新觀塘」。