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摯誠.志成(網誌)

處理裕民坊違規構築物 「法、理、情」兼備

我在本月初的網誌提到,觀塘重建項目第五發展區的所有業權已復歸政府,市建局已為居住在項目內的受影響住戶及地舖商戶,給予適切的遷置安排,並順利收回所有住用及商用物業業權。至於在裕民坊的違規構築物,絕大多數經營者亦已經遷出,部份更將回遷至第二、三發展區內新商場部分的「裕民里」復業。

在處理經營者的搬遷事宜上,市建局一直貫徹「以人為先」的理念,盡力照顧經營者的需要,包括針對違規構築物沒有註冊業權,亦從體恤角度出發,制定特別的方案給予津貼及提供遷置安排,協助他們搬遷及復業,最終這套搬遷方案得到超過九成構築物佔用人接納。

然而,經過三年持續不斷的溝通,裕民坊內仍有四個違規構築物的佔用人至今並未接納我們的方案;期間,市建局亦因應他們提交的新資料及核實的面積,酌情調整方案的津貼金額,可惜仍未能與他們達成搬遷共識。由於我們已用盡一切可行的協商方法處理,現階段只能透過法律途徑,收回仍被佔用的政府土地。

有關收回政府土地的法律程序經已啟動,但我們仍會盡最大的努力繼續與佔用人協商。雖然接納市建局給予違規構築物佔用人的搬遷方案的限期早已過去,我們仍預留合共約1300萬元予這四位餘下佔用人,在按法定程序清場前,若他們接納方案及願意遷出,我們將可以安排發放適用的津貼及協助搬遷,避免佔用人經歷政府的收地行動,亦能使第五發展區的清場工作盡早完成,展開重建工程。

制定搬遷方案 協助經營者搬遷

為幫助第五發展區的構築物經營者遷出,市建局早在2018年年初便開始與地區人士及構築物經營者溝通協商,並透過問卷調查,全面了解他們的佔用情況和實際需要。之後,我們因應不同身份佔用人的需要,在同年9月制定一套特別搬遷方案,不單只向他們給予合適的特惠津貼,更為合資格的經營者提供遷置安排,讓有意留在觀塘市中心經營的商戶,以優惠租金回遷至「裕民里」復業。

這套搬遷方案得到絕大部分經營者的支持,在2019年2月28日搬遷方案的遷出限期屆滿時,約九成構築物用戶已接受方案,並將構築物交吉。

隨著市建局向政府提交的回收第五發展區土地申請獲得批准,有關土地已於2019年8月復歸政府所有,隨後政府透過法律程序,收回仍被違規構築物經營者佔用的土地。高等法院在2020年10月召開聆訊及作出判決,政府可收回在已復歸政府土地上的構築物,及其所在土地的空置管有權。

收回餘下構築物程序 符合「法、理、情」

然而,我留意到法院在審理時,部份佔用人的陳辭涉及對市建局收回構築物程序的誤解,當中一些批評亦有欠公允。為此,我希望從「法、理、情」三個層面,就處理第五發展區違規構築物的安排作清晰的解說。

在法律層面,有構築物佔用人提出,市建局不應透過法律程序收回構築物,希望有更充足時間與市建局協商。然而,市建局在過去三年與佔用人的溝通從無間斷,每一個佔用人個案也有個案主任跟進,解釋搬遷方案內容和解答他們的疑問。絕大部份經營者願意在限期前接受搬遷方案和遷出,正是我們憑著務實協商以解決問題的實例。

而即使在法律程序進行期間,巿建局仍一直與佔用人商討搬遷事宜,呼籲他們接受搬遷方案;期間亦應部份佔用人的要求,安排舉行調解會議,期望能以協商的方式解決問題。

釐定合理補償水平

至於有構築物佔用人認為他們在構築物經營多年,應以等同擁有註冊業權的商舖市值獲取補償。我在之前的網誌中已多次提到,這些違規構築物,是昔日區內一些小販佔用了樓宇地下原屬於公眾通道的地方搭建用作業務經營,部分甚至將佔用的地方出租予其他經營者。故此,這些構築物不只沒有註冊業權,更違反法例及地契條款,市建局不可能以既定適用於註冊業權物業的收購政策作補償。

儘管如此,在制定特別搬遷方案時,我們委聘了獨立測量顧問公司,按照構築物的位置、面積、用途、用戶身份、經營年期等因素,並參考了第五發展區內有註冊業權商舖的最新應課差餉租值、鄰近商舖的租金成交個案等,務求就搬遷方案釐定津貼金額水平時,能作出專業和客觀的評估,並以此基礎制訂搬遷方案。

此外,我們更因應佔用人不同的身份,例如構築物「持有人」、經營者、二房東、住客等,制定不同津貼,盡量平衡不同身份佔用人的訴求。

體恤回遷戶需要 協助商販原區繼經營

在協助搬遷的過程中,一些構築物經營者表達希望日後能留在原區繼續經營,維持與街坊的情誼及「熟客」生意。為此,市建局團隊在回遷安排上作出多項支援措施,除了在第二、三發展區商場內的「裕民里」預留店舖讓有意回遷的商戶優先租用,還提供租金及管理費寬減,減輕他們在復業初期的經營壓力。為協助商戶轉型,我們更邀請商舖設計顧問及具相關業務轉型經驗的企業家,為回遷戶提供專業意見,協助他們適應新環境。

回應社區期盼 盡快協助第五發展區清場

由於已經完成的第一至第三發展區,和餘下的第四及第五發展區,是在同一幅總綱發展藍圖下作整全規劃,因此,若餘下兩個發展區遲遲未能完成,將影響整個重建規劃為觀塘市中心帶來的社區裨益。

舉例說,第二和第三發展區內已建成有蓋行人走廊,連接市中心與周邊地區;不過,第四及第五發展區尚未清拆和重建,阻隔行人走廊伸延至觀塘港鐵站及觀塘道一帶工貿樓宇,影響數以萬計每日上班和上學的居民,享用這個安全、方便及舒適的步行設施。此外,規劃設計亦包括將第四及第五區面向觀塘道的建築物界線向後移,以騰出更多地面空間增設新行車線,紓緩交通擠塞;而郵政局民政處區議會等因重建而臨時遷往觀塘商貿區的公共設施,亦可在項目內的新社區設施綜合大樓重置,為居民提供一站式的社區服務。

URA photo在我們定期向觀塘區議會及地區人士匯報觀塘項目的進度時,他們均表達市建局應盡快落實第四及五發展區的重建工作。若項目範圍內的土地仍有構築物在佔用,使相關樓宇無法清拆,這無可避免會窒礙項目的進程,我相信這不是絕大多數地區居民所願意見到的。

尊重政府收地程序及補償機制 早日完成清場

第五發展區土地已復歸政府一年多,隨著法院已頒令政府可執行收地,若四個構築物的佔用人仍拒絕遷出,短期內,他們將面對法院執達吏及地政總署執行收回構築物及其佔用土地的行動。我留意到法院聆案官已在聆訊中清楚說明,《收回土地條例》列明收地程序及賠償措施,補償問題應交由土地審裁處審理;市建局的同事亦向他們清楚解說有關依法申索補償的權利。由此說明,政府收回土地並不代表剝奪了佔用人依法申索補償的權利,他們絕對仍可透過既定機制,尋求合理的補償。

在處理重建項目收地事宜的整整三年間,市建局在「法」的規範之上,一直亦盡力以「情、理」作為考慮,並以開放、坦誠的態度與佔用人協商,因應他們的需要給予多項支援,希望能妥善解決裕民坊內違規佔用土地經營這個積壓多年的問題。只有在用盡所有可行而合理的協商辦法,而仍未能收回土地作重建的情況下,問題最終只能交由法律程序處理。