林增荣：花墟可持续发展 不能只「保」不「育」（刊登於《明报》）

自市建局公布「洗衣街／花墟道发展计划」以来，引起了不少讨论，公众尤其关注历史悠久的花墟其营商环境和氛围会否受到影响。不过，要谈花墟的悠久氛围，不能只聚焦「保」，而忽略「育」对於推动花墟持续发展、巩固特色的重要性。

笔者关注都市规划事宜多年，亦由2015年起担任市建局规划、拓展及文物保护委员会增选委员，冀透过此篇文章分析花墟经营问题、更新方案选项、市集成功的条件，以及融合策略如何支援延续花墟特色，阐述为何市建局的发展计划，能够符合地区更新各方面需要的同时，亦构建这个超过半世纪具浓厚地方特色和人情味的花墟长远可持续发展的蓝图。

花墟经营谈何容易

花墟是本港鲜花集散地，对市民和游客具一定吸引力。近日笔者留意到，有立法会议员指花墟已是成熟的商圈，商户经营多年，人文生态及商业氛围相对稳定，此话不无道理。然而，在这「稳定」的环境中，其实存在著一些多年来衍生和累积但仍未解决的地区性问题，再加上网购日渐普及，令营商竞争激烈，不少商户的经营变得困难。据笔者分析，花墟商户现正面对的问题包括：

(一)    花店需要摆放鲜花吸引顾客，但受店铺面积所限，很多花店都将货物放出店外，占用行人路，承受被控非法霸占或阻碍街道的风险。

(二)    花墟上落货位不足，加上花朵容易被压毁，盆栽重量等问题，花店商户倾向占用店前路面上落货，方便搬运盆栽及减低花卉挤压的风险，因而引致交通经常挤塞。

(三)    港人普遍习惯只集中在某些节日买花，前往花墟的人亦「目标为本」；而花墟一带欠缺消闲等配套设施，客源较狭窄，导致假日与非假日人流有明显落差。

(四)    不少花墟出售的花卉、盆栽也可以透过网上订购，既简单又方便，对花店的营业额带来一定的影响。

花墟部分花店已经营了两至三代，但面对上述的问题，尤其是楼宇日趋老化，城市硬件的设施及配套方面不足，没有外来「助力」，店主根本无法自行解决，要这个所谓「成熟的商圈」能自身地有机发展和自主更新，将生意继续代代相传，并非一般人想像中这么简单。

更新方案各有不同　

市区更新的目的，是解决市区老化的问题，并改善旧区居民的居住环境，提升居民生活质素，同时亦著重保留地区特色及文化，令地区和社区能持续发展，新旧交融。就花墟发展而言，我们需要考虑不同的更新方案，为商户提供所需的「助力」，让其可以突破自身有机发展局限，才能将花墟的特色及氛围延续下去。笔者归纳了以下三个更新方案选项，并作比较分析：

方案一：将花墟搬迁重建原址

花墟属於自行发展而成的地区特色，历史悠久，地理位置优越，将花墟搬迁至其他地区，相信难以获得社会大众支持。

方案二：局部「重建」花墟附近旧楼

花墟及附近一带已发展多年，相关的交通配套及行人网络规划，未能应付现时及未来的发展需要。只著眼於重建花墟附近一带的旧楼，并未能有效针对性地解决现存窒碍地区发展的各项问题。核心位置的交通问题一日未改善，便很难有空间提升该区一带的商贸活力，遑论创造并加强花墟经济活动和多样性的机会。

方案三：以「融合策略」发展花墟一带　

在规划而言，融合策略包含三个元素：(一) 重建：善用土地潜力，透过重整土地将道路网络重新规划，改善人车道路安全，同时亦优化花墟毗邻整体社区环境；(二) 楼宇复修：为楼宇进行定期检查及维修，确保商铺所在建筑物结构安全稳妥，延长楼宇寿命，商户能安心营运；(三) 保育及活化：配合项目的特色及氛围，为花墟的街道或后巷进行美化及活化工程，营造更优质的空间让花店经营及访客步行；融合其他特色如雀鸟花园，带动更多人流和新客流。

成功市集的条件

要保存一个地区的特色，当中的工作除了「保」之外，更重要的是「育」，为其创造条件让生态特色能落地持续发展、承传。因此笔者认为，越是珍惜花墟特色氛围的人士，越应为其可持续发展放眼更长远的未来，不能只谈「保存」而不思「孕育」。

那么，「孕育」花墟这个历史悠久，但被各种环境因素所局限的花卉市集，所需的条件是甚么？笔者与其他香港人一样爱出外旅游，根据个人经验，受欢迎的市集均具备以下元素：(一) 具地区文化特色；(二) 可达性高；(三) 拥有优质步行环境；及(四) 具经济／商铺多样性，除特色商铺外，还需要多元化业态组合，例如舒适的休憩空间、餐饮设施，体验文化艺术的场地，吸引更多不同目标、不同年龄层的顾客及消费群。有了这些元素，可将一个地区性的市集，提升成为城市的地标及品牌，吸引本地及国内外游客。

融合策略为延续花墟发展创造环境条件

市建局公布的「洗衣街／花墟道发展计划」正正针对问题的痛点和提出解决方案，并为花墟创造有利的未来发展条件，增添多元化特色。计划包括五大特点：

(一)    兴建大型地下停车场，以增加花墟一带的公众泊位，纾缓泊车位不足的问题，提升驾驶者前往花墟的方便程度。停车场出入口将设於界限街，分流进出花墟的车流，缓解洗衣街及花墟道交通樽颈问题，令前往花墟的交通更畅达。

(二)    停车场亦设有货车泊位供花店营运者上落货，减少在路面操作引致人车争路的情况。停车场亦以「易泊好行」(Park n’ Walk)的概念，鼓励公众泊车后步行至花墟及附近目的地，减少废气，为花墟缔造舒适的步行环境。

(三)    利用早年已完成保育活化的太子道西／园艺街(花墟)战前唐楼群项目的优势，配合改建低矮建筑的零散地盘成为公共空间，增设零售设施，加上翻新、地方营造和进行美化工程等，让位於太子道西和花墟道两列楼宇之间的狭窄后巷，活化并融入上述唐楼群保育项目的环境氛围，并为花墟新增步行空间，加强街道的特色，令花墟有更多元化的发展。

(四)    将现有的「政府、机构及社区」用地变更作多元化混合发展，兴建多用途综合大楼、住宅、酒店或办公大楼，其中综合大楼的底层将增设临街铺位开设花店和园艺店，吸引更多相关行业经营者进驻，孕育「成行成市」、有序扩大花墟的规模。

笔者早前看到媒体报导，据内地旅游平台统计，今年清明假期「踏青」、「赏花」游热度比同期增长超过7倍，相关景区的门票订单亦激增近4倍。而据《人民网》4月8 日的报导，「（内地）各地紧跟踏春赏花消费需求新趋势，结合本地产业特点，创新举办多样的赏花活动，打造更加丰富的赏花体验」。「洗衣街／花墟道发展计划」的多元发展方向，将有利旺角花墟发展「赏花经济」这大趋势。

(五)    新增水道公园，透过融合园境设计、户外空间布局等，与附近公共康体设施连结。笔者相信可提升市民及游客到访花墟的体验，有助发展「赏花+」的特色活动，发挥连系「赏花 + 体育 + 康健 + 文化 + 休闲 + 娱乐」等多元体验，凝聚人流和社区活力，催热经济，更令花墟发展成为香港的新地标。

宏观规划预视未来需要

总括而言，推动市区更新必须以宏观和前瞻性的角度作出整体规划，才能将整片旧区作出规划性改良，提升环境交通等地区面貌，应付地区长远发展，满足市民生活所需。若在规划层面上，将发展与保育、经济、文化等环环相扣的元素分割，甚至认为不可触碰，那么市区更新只属零碎的改善，未能达致协同效益，郤令现存的所有问题延续，直至当社会或是居民无法再忍受的那一刻才作出今天的整体规划，届时叠加社会成本和项目成本，可能是今天估算的数十倍，更甚者成为不可触碰的「死症」。

只谈「保」、不谈「育」，保存花墟特色氛围只会流於空谈。笔者认为「洗衣街／花墟道发展计划」可说是既改善当区生活环境之余，又可「保」花墟特色，又能「育」其持续发展的三全其美方案。

作者是市建局非执行董事、资深产业测量师

林增荣