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摯誠.志成(網誌)

毋忘兼善里第三篇:實踐、突破重建困局 市建健康碼第三版:優化融合、提供機遇

我在兩年前一篇網誌,曾經以「毋忘兼善里」為題,與大家分享兼善里一類「超高密度」、龐大而失修的舊樓群,涉及業權眾多、樓群已接近法定許可的地積比率等因素,若然單獨重建兼善里,涉及高昂收購及發展成本,導致入不敷支,更會引致嚴重虧損,令重建甚為困難。面對這艱鉅的問題,我在今年6月的第二篇網誌,提出以新思維進行市區更新,包括應用以地理資訊系統技術為基礎的「市區更新資訊系統」,運用地理空間數據分析輔助規劃決策,以「先規劃、後項目」的市區更新模式,促成深水埗區內具發展潛力的樓宇和土地作重建,為該地區作整體更新。

在過去三個月,市建局團隊不斷就深水埗區的規劃方案作改良和優化,相關工作已經完成,並在剛過去的星期五,根據這份規劃方案,宣布啟動兩個重建項目,分別為兼善里項目(兼善里/福華街發展項目),以及昌華街計劃(昌華街/長沙灣道發展計劃)。

這兩個項目實踐市建局以規劃主導的市區更新策略,促成兼善里樓宇群這個原本近乎「不可能的任務」的重建之外,更對其毗連範圍作整體更新,發揮土地的發展潛力、盡用資源,以大幅提升該社區內住宅、商業、社區設施以及綠化公共空間的供應;透過項目的規劃,亦加強地區的連接和優化城市的設計,提升項目的整體社區裨益。

單獨重建兼善里執行困難
兼善里建築群是兩列樓高9層、涉及90個街號的樓宇,樓群現有的住宅密度非常高,已接近現行規劃和法規所准許的發展密度;相對市建局和私人發展商在過去落實的重建項目,剩餘可建樓面比率一般超過50%,兼善里項目剩餘可准許興建的樓面面積,只佔總准許發展面積不足一成,若沿用「項目主導」的模式,單一考慮重建兼善里的舊樓群,因涉及高昂的收購及發展成本,重建後的收入亦不足以填補收購業權及建造項目的龐大支出,重建的誘因十分低。

對於這類私人重建誘因低的項目,業主只能期望市建局來協助處理。然而,若沿用以現時市建局要向物業業主以同區7年樓齡的收購價來估算,假設住宅自住業主可獲每平方呎約1.8萬元的收購價作粗略評估,單是收購兼善里範圍樓宇所涉及的收購及補償支出,將會接近100 億元,面對如此高昂的收購成本,項目將會出現嚴重入不敷支的情況。

市建局在未來數年,要處理九龍城、旺角、兩個公務員合作社樓宇重建試點等多個早前開展、涉及數千個單位的收購及安置補償項目;亦要自行發展大坑西新邨及煥然懿居二期兩個首置項目,涉及所需的資金總額,將會高達1,000億元,若同時處理兼善里這個嚴重入不敷支的重建項目,將對市建局造成相當沉重的財務承擔。

再者,兼善里亦沒有多出的可發展面積,提供用作休憩空間及社區設施的用地。原本人口稠密、社區設施匱乏的社區,在重建後亦未能改善地區的整體環境,未能達致《市區重建策略》所訂明的市區更新目標,重建所投放的大量資源,並未能帶來顯著的成效。

以地區規劃方案突破重建困局
處理重建兼善里樓宇群的工作,舉步維艱,但我們並不因此而卻步。市建局團隊嘗試從地區層面,檢視樓宇群附近包括未訂長遠發展用途的臨時工地、設計過時的康樂及公共設施等政府土地資源,尋求市區更新的機遇。我們以「先規劃、後項目」的策略,制定合適的市區更新方案,而深水埗區的地區規劃方案,能達致以下三大突破﹕

1.促成「超高密度」舊樓重建
市建局建議將兼善里樓宇群毗鄰的政府土地納入發展,並作重新規劃,善用土地資源。經規劃後選定的兼善里項目及昌華街計劃,合計的地盤面積達到26,420平方米,重建時將充份利用有關地段的發展潛力,令整個地盤的剩餘可准許興建的樓面面積佔總准許發展面積比率,大幅提升至接近80%,促成兼善里這類「超高密度」、體積龐大舊樓群的重建,改善當地居民的生活。

​2.納入未盡其用的政府土地作重建
在這個規劃方案下,區內規劃過時的康體運動設施,以至未有長遠用途的政府土地,也得到更新、提升的機會。舉例說,昌華街計劃的地盤分為A和B兩個,地盤B內的一幅政府土地,因為地塊形狀不規則,地底更涉及港鐵荃灣線管道,過去多年未能發展,只用作臨時政府工程倉庫。市建局透過規劃,將該工地納入項目範圍,改為休憩公園予居民享用,釋放土地資源並賦予土地新的社區功能。

該土地亦將興建一座18層高的新政府設施綜合大樓,包括提供一個新的體育館,以重置原設在地盤A內長沙灣體育館的康體設施,從而藉著重建的契機,提升和擴充體育館的設施,讓更多市民享用;而搬遷體育館後騰出的用地,則可作住宅發展,達致地盡其用,並突破單獨重建兼善里項目缺乏效益的困局,達致多贏。

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3.實現在稠密舊區改善宜居性
深水埗區舊樓密集,行人道狹窄,無障礙設施亦不足,對居民出行,特別是長者和小童尤其不便;區內亦缺乏休憩設施和社區活動空間。這些都是舊區一貫因為規劃過時而引致的問題,只能夠透過舊區更新才能徹底處理。

為此,市建局在規劃設計兩個項目內的新建築物時,將騰出土地空間,興建兩條分別橫跨長沙灣道和連接兼善里周邊一帶的行人天橋,連接兼善里和長沙灣道的社區設施,以加強深水埗南北行人網絡的連接性。此外,部分面向昌華街的建築物亦建議從路旁向後移,騰出更多地面空間,進一步改善昌華街的步行環境。

針對社區活動空間不足的問題,團隊亦善用地面空間,設置更多與居民共享的社區空間,並應用「地方營造」概念,為居民營造更多元的生活,提升該區的宜居性。我們更會以「活化」手法,進行街道改善及休憩空間美化工程,將社區空間、新的政府設施綜合大樓、深水埗運動場以及周邊的康樂、休憩及社區設施,融合成一個一體化的社區康樂集中點,提升居民生活質素。

確立可持續市區更新的多贏方案
兩個項目在完成重建後,合計的住宅單位,將由現時約720個增加至超過1,800個,日後透過項目招標和出售住宅單位而收取的資金,可為市建局補充現金流,以持續在其他舊區推展重建項目,以及支持樓宇復修、保育活化及其他市區更新的業務。

至於住宅單位的發展模式,考慮到市建局在深水埗區內正推展大坑西新邨的重建,以及「煥然懿居二期」(春田街/崇志街項目)兩個首置項目,合共提供2,260個「首置」單位,並爭取在2023起陸續發售,滿足市民的置業需要。因此,兼善里項目和昌華街計劃,現階段將計劃以私人住宅項目發展,日後以市場價格出售。

我認為,這兩個以地區規劃方案籌劃的項目,其最為顯著的效益,在於能提供超過 38,000平方米的面積,作為政府、機構或社區設施用途,是現時區內相關設施面積的33倍;新建政府綜合服務大樓內的體育館,場館總樓面面積將是現時長沙灣體育館的8倍,並將增設兒童遊戲室、健身室等康體設施,而其多用途主場更可以同時容納2個標準籃球場或8個羽毛球場,相對現時體育館只得一個提供4個羽毛球場或一個非標準籃球場的多用途主場,新場館能滿足居民對康體設施日益殷切的需求。新綜合服務大樓的其餘用地,亦將會作為康健、長者以至綜合家庭服務等社福設施,應付地區的需要。

我們這個深水埗地區的規劃方案,惠及的,不單衹是居於兼善里內數以千計的居民,實現了他們多年來希望透過重建改善生活環境的訴求;亦為整個地區的市民帶來更大的規劃裨益,創造一個宜居的深水埗。

我冀盼這套方案為市建局、政府以至私人發展商,日後在舊區處理像兼善里這一類「超高密度」、體積龐大而失修的舊樓群時,能夠發揮示範作用,將「不可能」變成「可能」,為香港帶來多方贏的可持續市區更新方案。

市建局推健康碼3.0版本
在市建局宣布啟動兼善里項目和昌華街計劃的當天,我們隨即派員到項目範圍逐家逐戶進行凍結人口調查,作為日後釐定住戶的補償金額及安置資格的參考。

由於兼善里項目初步估計有大約2,000多個住戶,市建局需要派出約400名調查員,才能夠在短時間內為業主及租客進行登記,盡量減低對居民的影響。

在新冠疫情下,為了加強防疫抗疫能力,市建局團隊利用智能科技和政府開放數據的輔助,自去年自行研發感染風險提示程式—市建局「健康碼」,安排調查員在進行凍結人口調查前,在手機安裝並佩戴連接程式的智能手環,就職員的定位訊息,定時在手機內記錄他們的位置,並向他們發出提示,避免進入有病毒傳播風險的建築物。

而隨著政府推出「安心出行」場地二維碼,市建局「健康碼」於今年2月亦推出更新版本2.0程式,加入地圖介面及搜尋功能,結合掃瞄「安心出行」,讓同事記錄進出室內場所的資料,提升程式出行記錄的準確度。

隨著疫苗接種漸漸普及,市建局「健康碼」亦不斷進行優化,相應配合,推出加強版3.0版本,可載入疫苗接種電子針咭的資料。所有負責今次重建項目凍結人口工作的調查員,在已接種兩劑新冠疫苗,以及在進行調查前已接受深喉唾液測試,在結果呈陰性後,才可參與是次凍結人口調查的工作。調查員到訪住戶時,可展示最新的「健康碼」3.0版本,當中已載有調查員疫苗接種記錄及相關的二維碼(下圖),以及深喉唾液測試的陰性結果,令住戶更安心,令凍結人口調查的工作能暢順地完成。

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市建局「健康碼」3.0版本在其2.0版本功能之上,加入儲存和展示疫苗接種記錄的功能後,它在協助有效執行疫情防控的工作方面,基本上已具備「健康碼」系統所需的一般功能。在這基礎上,我忽發奇想作一個假設,如果社會有一個認證機構,促進不同地方的「健康碼」系統進行互認和數據分享,便可為市建局的「健康碼」進行認證,如是者,市建局「健康碼」便可以與內地的「粵康碼」對接,讓我們的同事能以「健康碼」過關入境內地,並獲豁免強制檢疫。這會否能為推廣「健康碼」普及,起示範作用呢?