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摯誠.志成(網誌)

市建局預留35億元收購盛德街試點項目 收購價平衡合作社樓宇特殊情況及公共資源運用

在剛過去的星期四,市建局向位於九龍城的重建公務員建屋合作社樓宇試點項目之一、盛德街/馬頭涌道發展項目(盛德街項目)的業主發出收購建議,這是市建局推行重建公務員合作社首個出價的試點項目,自住單位的收購呎價為實用面積每平方呎19,848元,這是假定在相同地區一個樓齡為七年的「假設重置單位」的呎價(俗稱「七年樓呎價」)。項目內有部份未補地價業主,認為這個以「七年樓呎價」為基礎的收購價水平,在扣除應補的地價後,未達他們的期望,但我認為,這個收購呎價已適當反映在盛德街項目類似地區及與項目內單位面積相若的「七年樓呎價」,而其他開創的支援措施也盡量照顧業主的需要及充份反映合作社樓宇業權的特殊情況;亦平衡社會大眾對市建局繼去年向九龍城重建項目提出以每平方呎逾1.7萬元收購物業後,再一次創「新高價」的不同聲音。

我在上一篇網誌提到,市建局為處理合作社樓宇重建的複雜性和獨特性,在散社、土地補價、支付印花稅、補償方案等事宜,提出五項新措施,部分更是針對減輕未補地價業主在土地補價以及單位業權轉售所涉及的經濟負擔。以盛德街項目的收購方案來說,實施該五項新措施、涉及向項目內約150個合作社業主支付的現金補償和特惠津貼,將達到35億元。若連同市建局需為有關單位的劃一補地價呎價和原本需向政府繳付的補地價呎價的差額作出的補貼計算在內,約九成未補地價合作社前社員的單位,市建局在其涉及「七年樓呎價」的實際支出,將會超過每平方呎20,000元。

測量師評估作價多項因素
重建合作社樓宇試點項目是沿用市建局一貫推展重建項目的機制及物業收購計算準則,釐訂「七年樓呎價」。市建局的收購建議分為被收購單位的市值、「自置居所津貼」和其他適用的特惠津貼三個部份。在收購物業時,市建局會給予業主其物業市值的交吉價,而自住業主會另外獲加一筆「自置居所津貼」作為特惠津貼。「自置居所津貼」是「假設重置單位」(即在同一地區內與收購項目的單位面積相若的七年樓齡單位)價值,與被收購物業公開市值的差額,以協助業主購買較新的重置單位,改善居住環境。

市建局透過公開抽籤委聘七間獨立的專業測量師行,負責就盛德街項目的「假設重置單位呎價」進行獨立評估;而專業測量師亦要根據由地政總署發出的「收回市區土地及補償安排供業主,佔用人及測量師參考的指引」和香港測量師學會的物業估值準則內的相關要求作估價,做到公正、公開,並為專業測量界別和重建項目業主所接受。

專業測量師展開「假設重置單位呎價」的評估工作時,先在項目的鄰近地區選取樓齡大約為七年而單位特點及交通方便程度與盛德街項目類似的樓宇,從中選取可作比較的物業成交個案。顧及這個重建合作社樓宇試點項目與一般重建項目不同,包括住宅單位的面積普遍較大,實用面積由800至市場較少有的1,600平方呎不等,平均面積也有約1,000呎;附近的港鐵屯馬綫宋皇臺站及土瓜灣站剛於6月下旬通車。我們留意到測量師在選取用作比較的成交個案時,已考慮這些影響合作社樓宇估價的重要因素。

測量師審視盛德街項目的特點後,全面檢視該區的物業市場情況,選取了何文田山畔、昇御門、半山壹號這三個私人住宅屋苑的成交個案作為參考。這三個屋苑樓齡介乎5至12年,亦鄰近港鐵土瓜灣站,交通方便程度與盛德街項目相近;更重要是在過去一年,這三個屋苑亦有涉及較大單位面積的成交個案,可用作與盛德街項目比較。

然而,屋苑內涉及這類較大面積單位的成交個案始終不多,為了令估價工作更加全面,測量師因此擴大搜索可用作比較的屋苑範圍,有測量師因而選取了譽港灣、半島豪庭和海逸豪園另外三個屋苑的大單位成交個案,作為估價分析,增加各自估價工作的全面性。

適當調整「七年樓呎價」的評估
當測量師選定用作比較的屋苑成交個案後,接著便就不同成交個案的呎價作進一步分析,因應最新市況、樓齡、鐵路通車、樓層、樓底、面積、座向、景觀、樓宇質素、配套設施、交通及環境等十多項因素,適當調整,以估算一個假設在同一地區內、樓齡為七年的單位的呎價,即「七年樓呎價」,作為市建局向物業自住業主提出的收購呎價。

在評估「七年樓呎價」的過程中,各測量師會因應十多項可能影響物業估價的相關因素,逐一分析並作不同程度的調整。我們留意到測量師在評估這個試點項目的「七年樓呎價」時特別留意以下因素,包括:

  1. 樓市市況普遍向上
    由於各個比較個案普遍屬於最近一年內的市場成交,相對當前市況會有滯後的情況;而最新住宅物業市場普遍向上,故此「七年樓呎價」相對用作比較的成交個案呎價,有一定程度的增幅。
     
  2. 屯馬線通車效應
    屯馬線全線通車後,令該區有更好的交通連接,間接帶動該區附近的物業市場,因此「七年樓呎價」亦會反映這個對樓價帶來正面影響的因素。
     
  3. 因應樓齡作出調整
    七間測量師行所採集的單位成交個案,樓齡介乎5年至約20年,與「七年樓呎價」假設單位為七年樓齡不同。因此,測量師估價時,對於樓齡多於七年的成交個案,普遍會相應對其成交呎價作出上調;至於樓齡少於七年的成交個案,在分析時亦會將其成交呎價略為下調。

七個獨立估價結接近
從上述可見,獨立測量師在經過深入考慮不同因素並作合適的調整後,各自評估一個「七年樓呎價」交予市建局。與過往項目一樣,市建局按沿用的一貫機制,將最低和最高的估值剔除,以餘下五個的平均數作為「七年樓呎價」的收購建議。

 

七間測量師行就「七年樓呎價」的估價

計算方法

1

$20,076

剔除

2

$19,965

五個估價的平均數為每平方呎19,848元

3

$19,928

4

$19,826

5

$19,798

6

$19,723

7

$19,630

剔除

事實上,七間測量師行的獨立估價接近,最高和最低的估價,與「七年樓呎價」各自相差只有約1%,說明這次對「七年樓呎價」的估價普遍為客觀合理。

盛德街項目採用的收購價達到實用面積每平方呎19,848元,相比去年10月在九龍城區啟德道/沙浦道發展項目提出以實用面積每平方呎17,698元進行收購,高出12%;而相對私人地產代理,在同一時期編製的樓價指數整體只有約7%的升幅來說,市建局就盛德街項目所提出的收購呎價,已經充份因應盛德街項目合作社樓宇的獨特性、港鐵通車因素以至樓價上升等多方面,作專業、客觀而合理的評估。

雖然如此,市建局亦多走一步,額外向有意自行聘請專業測量師評估其物業市值的業主提供津貼,資助他們僱用測量師作物業估價,並向市建局遞交有關估價建議,以便就市建局提出收購建議中的物業市值,進行商討,務求令機制更公平和公開。

簡化繳付補地價程序
我在上一篇網誌提及,合作社試點項目有別於一般的舊樓重建,未補地價的前社員需向政府繳付補地價,以解除轉讓限制,才能夠接受市建局的收購建議,將單位售予市建局,因此市建局會就前社員處理補地價的程序上遇到困難,盡力提供一切可行的協助,並簡化補地價的審批和繳付流程。

為了盡量便利未補地價的前社員考慮我們的收購建議,市建局在制定收購方案時,已經聯絡地政總署以便在同一時間評估各個單位的補地價款額,業主毋須自行申請補地價,以省卻當中的申請及審批程序。

市建局亦已根據「劃一補地價呎價安排」,以整個項目內獲評估為補價呎價最低的單位,劃一作為適用於項目內所有未補地價業主需支付的每平方呎補地價呎價。地政總署為是次項目的合作社單位所評估的補地價呎價,由實用面積每平方呎2,661至3,400多元不等,因此收購建議內訂明的「劃一補地價呎價」為每平方呎2,661元,差額由市建局支付。

市建局因此在「劃一補地價呎價」的安排下須為未補地價的業主額外支付約6,300多萬元。我們預計,約九成未補地價業主可得到額外每平方呎200元至約700多元不等的補地價差額補貼,而相對於自行向政府補地價,節省最多約100萬元的支出。

我們向前社員發出的收購建議信件中,已一併提供市建局的收購價和政府的補地價金額,方便業主考慮。若業主在收購建議的有效期內接受市建局的出價和補地價呎價,市建局便會直接替業主向政府支付補地價,不用業主先行墊支,減省業主需要準備現金周轉的煩惱和行政支出。

收購建議須平衡公共資源運用
我希望通過上述的解說,有助合作社的前社員能務實看待這次收購建議,並理解市建局在合作社樓宇業權的特殊情況和居民的居住需要,以及公共資源公平、有效運用之間,已盡量爭取平衡,並制定出一套「合情、合理」的方案。在未來數個月,我們將派出專責個案職員,逐一接觸項目內的前社員和業主,以及由前合作社社員組織的法團,盡力解說,解答他們的疑問,爭取他們接納收購,讓試點項目順利推展、公共和土地資源得以有效運用,惠及更多市民。