跳到主要内容
署名文章

多管齐下 协助「三无大厦」筹组楼宇复修(刊登于《明报》)

市建局非执行董事汤棋淯大律师在6月4日《明报》观点版的文章指出,大厦所有业主均有责任维持公用地方妥善修葺及保持状况良好;而在筹组楼宇维修工程上,最理想的处理手法以及先决条件,便是业主为楼宇组织法团。

笔者在测量界多年,亦为物业管理业监管局主席,持续参与有关物业管理及楼宇复修政策的制定工作,十分认同法团在业主筹组及议决楼宇维修事宜上,确实发挥重要效能。

过往,测量业界不时协助政府和市建局处理旧楼复修个案,以及组织法团的工作,而社会上仍有不少旧楼,即使相关业主有意做好楼宇管理和复修,却因种种问题未能成功筹组法团,个别业主根本无法处理大厦日久失修、喉管乱驳,导致居住环境恶劣等问题。今年初,新冠病毒第四波疫情爆发期间,佐敦、油麻地及深水埗等旧区,相继有「三无大厦」出现确诊个案或被纳入强制检测范围,其可能带来的安全隐患及居住者的健康风险,实不容忽视。

笔者将在这篇文章内集中探讨旧楼,尤其是「三无大厦」的业主应筹组法团的迫切性,建议政府应结合市建局、楼宇维修业界,以至民间组织的力量,协助住户成立业主组织或法团,申请市建局的资助,进行与楼宇维修相关的工程,改善楼宇公用部分的管理。

公契未有界定清晰权责

「三无大厦」的问题可追溯至1950年代,随着当年工业发展带动香港经济增长,不少发展商在市区兴建多层大厦,并以分层方式出售楼宇单位,取代以往全幢楼宇买卖,令更多市民可以置业。不过,分层出售单位在当时属「创新」的销售模式,相关大厦的公契对发展商、业主和大厦经理人在楼宇不同部分的管理责任,没有一套清晰的界定,以致要依据公契以成立业主组织存在一定的困难。

政府在1970年制定《多层建筑物(业主法团)条例》,为业主提供一套法律规定,使业主得以成立业主立案法团,管理自己的楼宇。该条例在1993 年作出重大修订,改称为《建筑物管理条例》,为业主成立法团提供更清晰和简便的程序,同时赋予业主具体的权力和责任,管理大厦的公用部分,包括大厦外墙、走廊、天花、电梯大堂、窗台和渠管等,以及筹组维修工程。

此外,政府亦推出多项支援服务,包括透过民政事务总署在各区设立联络小组,就成立法团的程序,向业主提供意见及转介免费法律咨询服务。而市建局在过往推动旧楼复修的过程中,曾委聘法律顾问,协助有关业主查阅其楼宇公契,了解在没有成立法团的情况下,业主可否根据大厦公契条款,容许业主凭借业主大会通过有效决议,为楼宇公用地方进行维修及改善工程。此类公契,部分没有明文规定业主大会通过的决议对所有业主皆具约束力;故此,为免日后就有关的决议出现意见分歧、筹集费用困难,甚至有可能受到法律挑战,以致已经开展的工程不能完成等问题,有关楼宇公用地方的维修工程决议须经全体业主一致通过或书面同意。基于获得全体业主一致通过决议难度甚高,因此市建局建议成立法团,来筹组维修工程。

近10年「三无大厦」减少了约1700幢,截至2020年有约4900幢,除部分因为楼宇残破需要拆卸外,亦有是因为在政府的支援服务及市建局协助下,业主主动成立法团,积极摆脱「三无」的困局。

市建局积极协助「三无大厦」申请个案的业主,以及透过非政府机构的合作伙伴,为有需要协助的楼宇业主申请楼宇复修计划,及在筹组维修工程的会议上提供文书支援服务。此等支援服务均发挥了「起动」作用,至今已收到逾100宗协助公契审视的要求,并成功促使12幢旧楼业主成立法团。

尽管情况已有改善,但新冠疫情揭示了现时「三无大厦」老化失修的问题甚为严重,不单威胁住户健康和安全,甚至影响大厦所在社区的环境及卫生状况。笔者认为有必要考虑从加强配套措施、深化推广策略及优化「三无大厦」管理模式三方面着手,进一步提升对「三无大厦」业主的支援,协助他们克服在成立法团上遇到的障碍。

专责个案主任主动提供支援

居住于「三无大厦」的业主,不少均为年纪老迈、身体状况欠佳或行动不便的长者,他们未必热中推动或有能力参与大厦公用地方的管理及维修;至于将单位作出租用途的业主,则未必会关注楼宇的日常管理状况,亦难以联络及组织他们一起商议大厦管理事宜。

因此,在加强配套措施方面,笔者认为政府可以在现行的各项支援服务上,探讨如何进一步实践以「业主为本」的策略,协助业主提升组织能力,例如结合非政府组织的力量,为他们安排「个案主任」,详细了解业主在组织法团上的困难,按其需要提供支援。相对现时只解答业主查询及提供资讯为主的「被动」服务,「个案主任」角色是可主动「统筹」业主筹备符合法定要求的业主会议,以议决成立法团,例如联系大厦的其他业主并邀请出席会议、安排会议场地、讲解相关程序等,在整个成立法团的不同阶段,给予不同形式、不同程度的支援。

针对性推广策略 鼓励成立法团

在推广策略上,市建局早在2017年开展了楼宇复修新策略研究,因应全港楼宇业主在维修方面的状况,建议一套适用于私人楼宇的维修及保养策略,希望从根本做起,加强业主对楼宇维修保养的意识。

因应研究结果,市建局特别在公众及持份者两个层面,制定一套宣传计划。在「公众宣传」上,市建局透过不同媒体介绍所推行的资助计划,并加强业主对楼宇预防性维修的意识;在「持份者宣传」上,市建局因应参与推动楼宇维修的不同持份者,包括政府部门、专业学会、物业管理业界等,进行针对性的推广及咨询活动,并就其专业范畴寻求协作,以达至更广泛参与和推动。

笔者建议局方可在「公众宣传」层面,伙拍地区组织为「三无大厦」的业主举行讲座、探访或拍摄短片,并邀请已成立法团或业主组织的旧楼业主作个案分享,加深他们对法团角色和职能的认识,了解成立法团对改善大厦管理、更有效维持楼宇良好状态的益处,增强他们对组织法团的信心和能力。

探讨「联厦联管」模式 优化旧楼管理

在管理模式方面,市建局楼宇复修策略研究的结果显示,有聘请管理公司的旧楼,由于得到持续维修和妥善管理,楼宇状况一般较佳。然而,「三无大厦」普遍为密度不高的唐楼,一般为楼高4 至6 层,单位数目不足50 伙,即使每户业主每月愿意负担数百元管理费,加起来亦只得数万元,未必足够支付聘用全职保安、清洁和其他物业管理人员的薪酬,大厦公用地方的水、电费用和保养支出,以及分担管理公司的行政成本。由此可见,传统的个别楼宇管理方式,较难吸引物业管理公司参与管理这类旧楼。

针对这个情况,测量业界曾提出「小区楼宇联合管理模式」供社会讨论。在「联厦联管」模式下,社区内各幢旧楼的业主,可与相邻的「三无大厦」共同聘用物业管理公司,实行「屋苑式」管理,资源共享,如设施保养、保安,以至清洁等服务,令楼宇管理达至规模经济效益及较具灵活性。

「联厦联营」亦可协助那些已成立了法团、不再是「三无大厦」的楼宇,但基于业主的年纪、能力等,对楼宇的维修及日常管理欠缺积极的情况,做好物业管理的工作。

各方加强协作 摆脱三无大厦困局

一波接一波的疫情,对香港经济和民生造成广泛影响,但亦是一个契机,让不少旧楼业主关注到自身楼宇的卫生和安全问题,愿意踏出第一步,透过组织法团,最有效统筹大厦管理,申请市建局楼宇复修资助,为大厦公用地方进行维修保养工程,维护楼宇安全。

在疫情仍未完全退却下,我希望更多「三无大厦」业主能够主动向相关政府部门及机构寻求协助,积极面对如何组织成立法团。而政府、市建局、楼宇复修专业界别及地区服务组织等,可加强协作,制定更有效的旧楼管理方案,多管齐下,才能推动业主成立法团,「三无大厦」才能走出缺乏管理和维修的困局,才能真正解决楼宇安全、环境卫生等问题,解除对公众构成的威胁。

作者是市建局非执行董事
谢伟铨