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挚诚.志成(网志)

支援初创企业 多元社区活动 活化中环街市 传承创新精神

市建局在今年年初宣布伙拍华懋集团,共同营运及管理已完成复修的中环街市,为期十年。在过去5个月,双方团队全速制定内部空间的设计方案及业务计划,并协助超过100间租户处理装修工程及领取牌照等事宜,务求能尽早开放中环街市给市民享用。经过团队的努力,首阶段包括约8成的营运空间、面向皇后大道中及位处中庭的休憩空间、以及其他无障碍公共设施,将在明天起开放试业。

我在今年年初的营运合约签署仪式上分享,中环街市在30年代兴建时,属划时代的建筑物,它不论在建筑物的用料、实用设计风格及市集的营运管理模式等方面,在当年来说,均充份体现「创新」的思维和应用。

我乐见市建局和华懋集团组成的中环街市管理团队,携手秉承这份「创新」的理念,在保育建筑元素之上,还灵活运用空间,积极应用新科技,为街市大楼增添特色和活力。此外,管理团队还投放资源举办多元化的艺术、文化和创意社区活动,予不同年龄层的市民参与,更善用场地推动科学、科技、工程、数学及艺术教育。

而最令我欣赏的,是中环街市活化后,并非如一般商场着重消费的营运理念,团队更拨出资源及推出措施,支持本地商户和初创公司,在项目中营运,让中环街市能够配合现今社会的需要,作多元的发展。

实践新旧交融  旧建筑赋予新用途
行政长官在2009年‪施政报告中,宣布将前中环街市大楼交予市建局,进行保育活化‪的工作。市建局其后成立社区咨询委员会,就中环街市大楼活化后的用途和营运方向进行广泛社区咨询。公众普遍认同营运模式应充分顾及文物保育及公众享用两项原则,不应以获取最大盈利为目标。市建局将公众期望的营运原则,转化为「亲」、「动」、「融」三个主题元素,并透过与营运机构共同成立管理委员会,制定营运计划,共同落实。

在大楼建筑保育层面,我们保留面向租庇利街及域多利皇后街的外墙立面、中庭、主楼梯、六组不同类型的摊档及柱网结构风格这五项主要建筑特征元素,以最低程度的改动,将旧建筑提升至符合现行消防、机电配置及和无障碍设施的法规要求。

此外,我们亦致力将保育元素融入场地的设计,达致「触得到、看得见、用得着」,为历史建筑增添一份亲切感。其中,中环街市最具历史价值和特色的主楼梯,工程团队将日久失修、老化的油漆表面去除,并参照原有批荡的颜色、石粒的种类和粗幼,调制相近的批荡物料,以传统洗刷和打磨批荡的手法,重现它昔日以传统「上海批荡」工艺方式铺设的面貌,让市民日后走进这楼梯,可以触摸这些埋藏多年的历史痕迹。而主楼梯在作为行人通道的功能之上,地面一层的墙身更设置「互动投影墙」,使主楼梯化身社区和表演空间,与民同乐。

photo主楼梯连接地面层的空间,配置了互动荧幕及音响设备,成为社区表演空间(左图);市民更可触摸主楼梯扶手的上海批荡工艺,感受历史痕迹。

保育团队亦保留了13个街市档口,如肉档的肉枱和挂肉的铁杆、鱼档的储水箱和鱼缸,以及蔬果档的售货架等,以呈现档口昔日面貌。市民进入活化后的中环街市,可以感受到昔日的街市氛围,亦可以使用新增的公共空间。

photo不同类型的街市档口复修后融入活化项目,让市民感受昔日的街市氛围。

团队亦将「创新」的宗旨,用于中环街市的空间运用上,例如以「一地多用」概念,在面向皇后大道中的休憩空间提供「小广场」之外,亦善用其地下空间,改装成可以放置消防水缸的后勤设施,满足现行建筑物条例的需要;新增的空调系统则放置在天面位置,以腾出更多公共空间予市民使用。

photo市建局善用大楼沿皇后大道中斜向德辅道中的地势,在皇后大道中小广场辟设地下空间(左图粉红色范围地下),改装成放置消防水泵及水缸的后勤设施(右图),满足现行建筑物条例的需要。

香港大学建筑文物保护课程学部主任李浩然博士早前参观中环街市的保育和活化成果。李博士表示,中环街市设计上是一个服务大众的实用性建筑物,给大众产生强烈的集体感情和回忆。透过活化,让建筑物得以持续为民所用,就是它的最大社会意义。

李博士说,要看活化是否做得适当,基本上有两个准则,第一为它的新用途是否可以与建筑物相配合;第二是因应活化而所新加或改动的部分是否可以还原。他认为,中环街市目前的活化方案,已经做到这两个标准。

连系周边特色建筑  建构「社区」、「文化」双三角
中环是香港开埠最早开发的社区,蕴藏丰富的文化特色,区内不止中环街市这个活化项目。就在街市大楼一街之隔的中环中心地下,便有市建局的绿化及社区空间「H6 CONET」,让社区团体进行艺术创作、举办展览及表演之用;而沿嘉咸街往半山步行约5行钟,便到达百年历史的嘉咸市集,那处有另一个公共空间,可以用作举办社区活动。而中环街市大楼的中庭、一楼和皇后大道中的小广场,亦设有三个社区活动空间,可作展览、讲座及工作坊等活动。

故此,团队以创新的「点、线、面」社区营运策略,以中环街市为起点,与「H6 CONET」和「嘉咸市集」连结成一个「社区三角」,以善用不同项目的社区空间举办各式各样的艺术展览、表演及其他文化活动,三地结合发挥更大的协同作用,促进区内人士的凝聚力。

除了「社区三角」,我们亦留意到中上环区内也有不少活化历史建筑,包括前身为中区警署建筑群的法定古迹「大馆」、以及三级历史建筑PMQ元创方,这两个活化项目同样饶富历史文化,能够与中环街市形成另一个「文化三角」,引领公众更深入和全面理解中环的城市发展和文化。photo设专项基金筹办逾250场社区活动
为了实现「社区三角」和「文化三角」的愿景,中环街市管理委员会将投放资源,成立专款专用的社区活动基金,在未来5年,计划邀请多个文化团体及策展人合作,利用「双三角」内不同场地联合举行250场活动予不同人士参与,涵盖包括历史展览、城市速绘、导赏游览、摄影等,透过活动细说中环历史及保育社区的过程,并探索社区如何实践共融文化。

此外,市建局亦会组织不同活动,让其他地区的市民认识中环街市及使用项目的设施,例如为旧区居民举办中环街市和地区特色景点的导赏团,由市建局成立、来自土瓜湾旧区的「市建童乐‧社区乐团」,亦会在试业翌日,到访中环街市的社区空间进行音乐表演,以乐会邻,为区内居民带来亲切的歌乐之余,亦让来自土瓜湾区的儿童认识中环这个地区。

我期望借着建构社区、文化双三角,团队日后能将中环街市的角色和功用,发挥至最大化,将中环各个社区特色项目连结,为整个中环增添特色,注入活力。

鼓励租户发挥创意 促进初创公司营运
活化策略作为市区更新的重要一环,与重建、楼宇复修和改造重设等业务,同样须具有前瞻性,才能配合21世纪社会急速发展的需要。在探索中环街市的未来路向时,我们应该从如何办好纯保育活化单一项目的角度,放远眼光到如何发挥项目位处中环核心商业区、享有人流密集、运输畅达、资讯流通、工、商、金融服务汇集等的不同优势,带动更多公、私营机构以至初创公司,以勇于创新的精神,将创意、智慧科技、大数据等,结合到业务之中,在中环街市闯出自己的天空、创出成绩。

事实上,活化后的中环街市非常适合一些仍在起步、顾客网络尚在发展的本地初创企业在此开业,他们可以把握天时(活化后重定营运方向的时机)、地利(位处中环核心、四通八达)和人和(居民、上班一族以至旅客集中地)三大机遇, 实践理想。

我知道一间初创咖啡店即将在中环街开业,希望能与「中环人」分享其理念和用创新科技,找出最适合自己和喜欢的咖啡。Chart coffee 创办人之一Wilson表示,其咖啡店是运用人工智能(AI),整合了他们炒豆、烘焙和冲煮咖啡手法等的数据,再透过其创办的网站,公众可以因应自己的口味、不同冲煮方法,调整冲煮时间,每人可以找到自己喜欢和适合的咖啡口味。

Wilson说,中环街市不只做到新旧共融,亦延续到香港人刻苦耐劳、坚毅不掘的传统精神。而活化后更引入各类型的初创企业、本地品牌,他很有信心中环街市可以吸引到一定的人流,而他亦希望在中环街市这个独特的地方,借助它的优势,发展他对经营咖啡店的理念。

photoWilson说,活化后的中环街市做到新旧共融之余,亦提供了机会予他们创业,以及推广「人工智能 」咖啡的概念。

然而,我理解初创公司对在中环核心商业区开业有一些担忧,例如担心较高昂的租金支出、部份亦缺乏门市的实战经验,未必掌握销售策略和交易支付系统的操作安排。为此,管理团队将推出多项支援措施,帮助初创企业和租户可以适应经营环境,加速公司成长,部份主要措施包括:

  • 「即租即用」营运模式(Plug to operate):为商户提供基本装修及家俱,食肆方面更统一由华懋代为申领牌照,大大降低商户的开店成本,一进场即可营业;
  • 一站式营销系统:为租户提供一套涵盖落订、交易支付、出货、外卖甚至储积分的一站式网上营销系统,结合中环街市的手机应用程式,方便消费者随时享用租户的商品和餐饮服务,亦节省租户自行购买和维护相关系统的时间和支出。
  • 弹性租务安排:以开放式的布局划分出租空间,因应不同类型的业务需要,提供大小不同的空间予租户经营,而租约条件亦富弹性。
  • 设立「Tenant Academy」:安排具备丰富营商经验的企业家,为初创品牌提供支援及指导,包括举办讲座、提供市场资讯,亦与其他品牌经验分享等;管理团队亦协助商户分析营销数据,检讨业务,配合市场变化制定合适的营销方案。
  • 引入初创「加速器」计划:华懋集团伙拍香港科学园公司邀请具潜力的初创企业,以中环街市作为先导试点,让他们实地测试应用其产品和创新技术。过程中将向初创公司提供一系列培训、指导和支援,以持续优化产品。他们亦能以中环街市作为洽商平台,与投资合作伙伴磋商投资机会,将创新技术商品化。

我十分赞赏中环街市营运管理团队对支持初创、中小微企作筹划的支援措施和方案,并期待这批「新力军」商户,与团队一起为街市创造「新生命」、「新功能」,实践历史建筑「活化再用」的真正意义。

第二期营运重点推广STEAM教育
随着首阶段开放试业,我们将加快推展第二期的复修工程,包括重新设计面向德辅道中的外墙新立面。有关外墙立面在90年代因兴建半山行人扶手电梯时已被改动,并非原来的外貌,故此,我们决定新立面采用透明物料,引进天然光到街市大楼内,从外观上能达致新旧分明,而其横向线条设计则彰显中环街市的原有特色,做到新旧交融。新立面的大楼部份,将会加入能通往各层的扶手电梯,比以往只能由地面通往二楼更能便利使用者,预计相关工程将于明年第三季完成。

中环街市要传承创新精神,自小培育下一代的创意思维是不可或缺的一环。我们留意到本地教育界近年积极推广以STEAM(科学、科技、工程、数学及艺术)为主题的跨学科学习模式,鼓励学生透过探索和实践,启廸创意,提升解决问题的能力,这与中环街市力求创新以满足社会需要的精神不谋而合。故此,营运计划内已在一楼预留面积约2,600平方呎的空间,设立STEAM专区,透过人工智能、虚拟实境、立体打印、语音及体感识别等新科技,举办各类型活动和工作坊,邀请各区的中、小学生前来体验,推动STEAM在社区普及。STEAM 专区将在第二期复修工程完成后投入运作。

我期盼中环街市全面开放后,公众日后在这个集合亲切、活力、共融于一体的活化建筑,既能细味历史文化,亦可体验中环街市古往今来的划时代、创新精神。