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挚诚.志成(网志)

市建局预留35亿元收购盛德街试点项目 收购价平衡合作社楼宇特殊情况及公共资源运用

在刚过去的星期四,市建局向位于九龙城的重建公务员建屋合作社楼宇试点项目之一、盛德街/马头涌道发展项目(盛德街项目)的业主发出收购建议,这是市建局推行重建公务员合作社首个出价的试点项目,自住单位的收购呎价为实用面积每平方呎19,848元,这是假定在相同地区一个楼龄为七年的「假设重置单位」的呎价(俗称「七年楼呎价」)。项目内有部份未补地价业主,认为这个以「七年楼呎价」为基础的收购价水平,在扣除应补的地价后,未达他们的期望,但我认为,这个收购呎价已适当反映在盛德街项目类似地区及与项目内单位面积相若的「七年楼呎价」,而其他开创的支援措施也尽量照顾业主的需要及充份反映合作社楼宇业权的特殊情况;亦平衡社会大众对市建局继去年向九龙城重建项目提出以每平方呎逾1.7万元收购物业后,再一次创「新高价」的不同声音。

我在上一篇网志提到,市建局为处理合作社楼宇重建的复杂性和独特性,在散社、土地补价、支付印花税、补偿方案等事宜,提出五项新措施,部分更是针对减轻未补地价业主在土地补价以及单位业权转售所涉及的经济负担。以盛德街项目的收购方案来说,实施该五项新措施、涉及向项目内约150个合作社业主支付的现金补偿和特惠津贴,将达到35亿元。若连同市建局需为有关单位的划一补地价呎价和原本需向政府缴付的补地价呎价的差额作出的补贴计算在内,约九成未补地价合作社前社员的单位,市建局在其涉及「七年楼呎价」的实际支出,将会超过每平方呎20,000元。

测量师评估作价多项因素
重建合作社楼宇试点项目是沿用市建局一贯推展重建项目的机制及物业收购计算准则,厘订「七年楼呎价」。市建局的收购建议分为被收购单位的市值、「自置居所津贴」和其他适用的特惠津贴三个部份。在收购物业时,市建局会给予业主其物业市值的交吉价,而自住业主会另外获加一笔「自置居所津贴」作为特惠津贴。「自置居所津贴」是「假设重置单位」(即在同一地区内与收购项目的单位面积相若的七年楼龄单位)价值,与被收购物业公开市值的差额,以协助业主购买较新的重置单位,改善居住环境。

市建局透过公开抽签委聘七间独立的专业测量师行,负责就盛德街项目的「假设重置单位呎价」进行独立评估;而专业测量师亦要根据由地政总署发出的「收回市区土地及补偿安排 供业主,占用人及测量师参考的指引」和香港测量师学会的物业估值准则内的相关要求作估价,做到公正、公开,并为专业测量界别和重建项目业主所接受。

专业测量师展开「假设重置单位呎价」的评估工作时,先在项目的邻近地区选取楼龄大约为七年而单位特点及交通方便程度与盛德街项目类似的楼宇,从中选取可作比较的物业成交个案。顾及这个重建合作社楼宇试点项目与一般重建项目不同,包括住宅单位的面积普遍较大,实用面积由800至市场较少有的1,600平方呎不等,平均面积也有约1,000呎;附近的港铁屯马线宋皇台站及土瓜湾站刚于6月下旬通车。我们留意到测量师在选取用作比较的成交个案时,已考虑这些影响合作社楼宇估价的重要因素。

测量师审视盛德街项目的特点后,全面检视该区的物业市场情况,选取了何文田山畔、升御门、半山壹号这三个私人住宅屋苑的成交个案作为参考。这三个屋苑楼龄介乎5至12年,亦邻近港铁土瓜湾站,交通方便程度与盛德街项目相近;更重要是在过去一年,这三个屋苑亦有涉及较大单位面积的成交个案,可用作与盛德街项目比较。

然而,屋苑内涉及这类较大面积单位的成交个案始终不多,为了令估价工作更加全面,测量师因此扩大搜索可用作比较的屋苑范围,有测量师因而选取了誉港湾、半岛豪庭和海逸豪园另外三个屋苑的大单位成交个案,作为估价分析,增加各自估价工作的全面性。

适当调整「七年楼呎价」的评估
当测量师选定用作比较的屋苑成交个案后,接着便就不同成交个案的呎价作进一步分析,因应最新市况、樓龄、铁路通车、樓层、楼底、面积、座向、景观、楼宇质素、配套设施、交通及环境等十多项因素,适当调整,以估算一个假设在同一地区内、楼龄为七年的单位的呎价,即「七年楼呎价」,作为市建局向物业自住业主提出的收购呎价。

在评估「七年楼呎价」的过程中,各测量师会因应十多项可能影响物业估价的相关因素,逐一分析并作不同程度的调整。我们留意到测量师在评估这个试点项目的「七年楼呎价」时特别留意以下因素,包括:

  1. 楼市市况普遍向上
    由于各个比较个案普遍属于最近一年内的市场成交,相对当前市况会有滞后的情况;而最新住宅物业市场普遍向上,故此「七年楼呎价」相对用作比较的成交个案呎价,有一定程度的增幅。
     
  2. 屯马线通车效应
    屯马线全线通车后,令该区有更好的交通连接,间接带动该区附近的物业市场,因此「七年楼呎价」亦会反映这个对楼价带来正面影响的因素。
     
  3. 因应楼龄作出调整
    七间测量师行所采集的单位成交个案,楼龄介乎5年至约20年,与「七年楼呎价」假设单位为七年楼龄不同。因此,测量师估价时,对于楼龄多于七年的成交个案,普遍会相应对其成交呎价作出上调;至于楼龄少于七年的成交个案,在分析时亦会将其成交呎价略为下调。

七个独立估价结果接近
从上述可见,独立测量师在经过深入考虑不同因素并作合适的调整后,各自评估一个「七年楼呎价」交予市建局。与过往项目一样,市建局按沿用的一贯机制,将最低和最高的估值剔除,以余下五个的平均数作为「七年楼呎价」的收购建议。

 

七间测量师行就「七年楼呎价」的估价

计算方法

1

$20,076

剔除

2

$19,965

五个估价的平均数为每平方呎19,848元

3

$19,928

4

$19,826

5

$19,798

6

$19,723

7

$19,630

剔除

事实上,七间测量师行的独立估价接近,最高和最低的估价,与「七年楼呎价」各自相差只有约1%,说明这次对「七年楼呎价」的估价普遍为客观合理。

盛德街项目采用的收购价达到实用面积每平方呎19,848元,相比去年10月在九龙城区启德道/沙浦道发展项目提出以实用面积每平方呎17,698元进行收购,高出12%;而相对私人地产代理,在同一时期编制的楼价指数整体只有约7%的升幅来说,市建局就盛德街项目所提出的收购呎价,已经充份因应盛德街项目合作社楼宇的独特性、港铁通车因素以至楼价上升等多方面,作专业、客观而合理的评估。

虽然如此,市建局亦多走一步,额外向有意自行聘请专业测量师评估其物业市值的业主提供津贴,资助他们雇用测量师作物业估价,并向市建局递交有关估价建议,以便就市建局提出收购建议中的物业市值,进行商讨,务求令机制更公平和公开。

简化缴付补地价程序
我在上一篇网志提及,合作社试点项目有别于一般的旧楼重建,未补地价的前社员需向政府缴付补地价,以解除转让限制,才能够接受市建局的收购建议,将单位售予市建局,因此市建局会就前社员处理补地价的程序上遇到困难,尽力提供一切可行的协助,并简化补地价的审批和缴付流程。

为了尽量便利未补地价的前社员考虑我们的收购建议,市建局在制定收购方案时,已经联络地政总署以便在同一时间评估各个单位的补地价款额,业主毋须自行申请补地价,以省却当中的申请及审批程序。

市建局亦已根据「划一补地价呎价安排」,以整个项目内获评估为补价呎价最低的单位,划一作为适用于项目内所有未补地价业主需支付的每平方呎补地价呎价。地政总署为是次项目的合作社单位所评估的补地价呎价,由实用面积每平方呎2,661至3,400多元不等,因此收购建议内订明的「划一补地价呎价」为每平方呎2,661元,差额由市建局支付。

市建局因此在「划一补地价呎价」的安排下须为未补地价的业主额外支付约6,300多万元。我们预计,约九成未补地价业主可得到额外每平方呎200元至约700多元不等的补地价差额补贴,而相对于自行向政府补地价,节省最多约100万元的支出。

我们向前社员发出的收购建议信件中,已一并提供市建局的收购价和政府的补地价金额,方便业主考虑。若业主在收购建议的有效期内接受市建局的出价和补地价呎价,市建局便会直接替业主向政府支付补地价,不用业主先行垫支,减省业主需要准备现金周转的烦恼和行政支出。

收购建议须平衡公共资源运用
我希望通过上述的解说,有助合作社的前社员能务实看待这次收购建议,并理解市建局在合作社楼宇业权的特殊情况和居民的居住需要,以及公共资源公平、有效运用之间,已尽量争取平衡,并制定出一套「合情、合理」的方案。在未来数个月,我们将派出专责个案职员,逐一接触项目内的前社员和业主,以及由前合作社社员组织的法团,尽力解说,解答他们的疑问,争取他们接纳收购,让试点项目顺利推展、公共和土地资源得以有效运用,惠及更多市民。